Tilgung bei der Baufinanzierung verstehen — was wirklich zählt

Die Wahl der Tilgung ist die wichtigste Stellschraube neben dem Zinssatz. 1 % oder 3 % macht den Unterschied zwischen 30 und 50 Jahren Schuldenfreiheit aus. Trotzdem entscheiden viele Käufer aus dem Bauch heraus. Dieser Artikel zeigt, was Tilgung wirklich tut, welche Höhe passt und wie Sondertilgungen den Plan verändern.

Was Tilgung eigentlich ist

Bei einem Annuitätendarlehen — der Standard-Baufi — ist die monatliche Rate konstant. Sie setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, deshalb sinkt auch der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt. So zahlst du Stück für Stück das Darlehen ab.

Anfängliche Tilgung — der Wert auf dem Vertrag

Wenn ein Vertrag „Tilgung 2 %“ sagt, meint er die anfängliche Tilgung. Das ist der Tilgungsanteil im ersten Jahr — bezogen auf die ursprüngliche Darlehenssumme. Die Rate bleibt konstant, der Tilgungsanteil im Euro-Betrag steigt im Laufe der Zeit.

Tilgungs-Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,8 % Zins, 10 Jahre Bindung

• 1 % Tilgung: Rate 1.200 €, Restschuld nach 10 J ca. 264.000 €, voll abbezahlt nach ca. 47 Jahren
• 2 % Tilgung: Rate 1.450 €, Restschuld nach 10 J ca. 228.000 €, voll abbezahlt nach ca. 30 Jahren
• 3 % Tilgung: Rate 1.700 €, Restschuld nach 10 J ca. 191.000 €, voll abbezahlt nach ca. 23 Jahren
• 4 % Tilgung: Rate 1.950 €, Restschuld nach 10 J ca. 154.000 €, voll abbezahlt nach ca. 19 Jahren

Wie viel Tilgung sinnvoll ist

Die Faustregel: Du solltest spätestens zum Rentenbeginn schuldenfrei sein. Bei 35 Jahren Zeit bis zur Rente und einer typischen Darlehensgröße bedeutet das mindestens 2 % anfängliche Tilgung — bei aktuellen Zinsen oft eher 3 %.

Wann mehr Tilgung sinnvoll ist

• Junges Alter — viel Zeit für hohe Tilgung
• Sicheres Einkommen — Rate gut kalkulierbar
• Wunsch nach schneller Schuldenfreiheit
• Hohe Sondertilgungs-Optionen schon ausgeschöpft

Wann weniger Tilgung sinnvoll ist

• Hohes Alter beim Kauf — geringer Restanspruch an Bank-Tilgungsplan, Eigenleistung über Vermögen
• Plan zur Veräußerung nach 5-10 Jahren — Tilgung verfehlt Sinn
• Vermietete Immobilie (Investment) — niedrige Tilgung optimiert Cashflow und Steuerwirkung
• Andere Investments mit höherer Rendite als Hypothekenzinsen — finanzmathematisch lohnt geringere Tilgung

Sondertilgung — der unterschätzte Hebel

Banken erlauben Sondertilgungen, typisch 5 % der Ursprungs-Darlehenssumme pro Jahr — kostenlos, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei 300.000 € Darlehen sind das 15.000 €/Jahr.

Effekt einer einmaligen Sondertilgung

Eine Sondertilgung von 10.000 € im 3. Jahr eines 300.000-€-Darlehens (3,8 % Zins, 2 % Tilgung) verkürzt die Restlaufzeit um ca. 14 Monate und spart über die Gesamtlaufzeit etwa 9.500 € Zinsen — der Hebel ist umso größer, je früher die Sondertilgung erfolgt.

Sondertilgung vs. höhere Anfangstilgung

Beides senkt die Zinskosten, aber unterschiedlich. Höhere Anfangstilgung = höhere fixe Rate = weniger Flexibilität. Sondertilgung = Standard-Rate niedriger = Flexibilität wenn Einkommen schwankt. Für die meisten Käufer ist eine moderate Anfangstilgung (2 %) plus jährliche Sondertilgung die optimale Kombination.

Tilgungssatzwechsel — flexibel reagieren

Viele moderne Verträge erlauben einen Tilgungssatzwechsel — z.B. zwischen 1 % und 5 %, ein- oder zweimal kostenfrei. Wer in einer schwachen Phase die Rate senken oder in einer starken Phase erhöhen will, kann das ohne neuen Vertrag tun. Beim Vertragsabschluss aktiv nachfragen, ob diese Option enthalten ist.

Häufig gestellte Fragen

Lohnt sich hohe Tilgung bei hohen Zinsen?

Tendenziell ja. Bei hohen Zinsen ist jedes getilgte Euro mehr wert, weil weniger Zinsen anfallen. Mathematisch: Tilgung „verdient“ so viel wie der Hypothekenzins. Bei 3,8 % entspricht das einer risikofreien Rendite von 3,8 % auf die getilgte Summe.

Ist Sondertilgung immer kostenlos?

Wenn vertraglich vereinbart, ja. Standard sind 5 % der Ursprungs-Darlehenssumme pro Jahr. Überschießende Sondertilgungen lösen meist eine Vorfälligkeitsentschädigung aus — dann oft uninteressant.

Was passiert mit Sondertilgung bei Anschlussfinanzierung?

Bei der Anschlussfinanzierung lässt sich die Sondertilgungs-Option neu verhandeln. Manche Banken bieten höhere Quoten (10 % oder mehr) — bei Bedarf gezielt nachfragen.

Was ist Volltilgung?

Ein Volltilger-Darlehen ist innerhalb der Zinsbindung vollständig abbezahlt — keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung nötig. Klingt gut, ist aber selten optimal: höhere Tilgung = höhere Rate, geringere Flexibilität, kein Zinsoptimierungs-Effekt durch Anschlussfin.

Was du jetzt tun solltest

• Rechne dein Tilgungs-Szenario durch: Welche Rate kannst du tragen? Wann willst du schuldenfrei sein?
• Stelle sicher, dass dein Vertrag mindestens 5 % Sondertilgung pro Jahr erlaubt
• Frage nach Tilgungssatzwechsel-Option (1-2x kostenfrei während der Bindung)
• Bei vermieteten Objekten: Tilgung niedrig halten optimiert Cashflow und Steuer

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