Beleihungsauslauf — die wichtigste Zahl der Baufinanzierung

Beleihungsauslauf — die wichtigste Zahl der Baufinanzierung

Der Beleihungsauslauf ist der Hebel, der über deinen Zinssatz entscheidet. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher das Risiko für die Bank — und desto höher der Zinsaufschlag. Hier was du wissen musst.

Was ist der Beleihungsauslauf

Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100 %.

Beispiel: Beleihungswert 450.000 €, Darlehen 360.000 € → Beleihungsauslauf 80 %.

Die Zinszonen — je höher der BA, desto höher der Zins

Berechnung — wieviel ist 80 % Beleihungsauslauf wirklich

Bei 500.000 € Kaufpreis:

• Beleihungswert (typ. 90 % vom Kaufpreis): 450.000 €
• 80 % Beleihungsauslauf: 360.000 € Darlehen
• Plus Nebenkosten 11,9 %: 59.500 €
• Eigenkapital-Bedarf: 199.500 € (40 % vom Kaufpreis)

Das ist viel. Deshalb sind 80 %-Beleihung in der Praxis nur bei sehr gut gefüllten Konten realistisch.

Was die Bank konkret prüft

1. Beleihungswert (Markt × Sicherheitsabschlag)

2. Darlehenshöhe (Kaufpreis − Eigenkapital)

3. Bonität (Schufa, Einkommen, Verbindlichkeiten)

4. Sicherheits-Puffer (BU-Vorsorge, Notgroschen)

Wie du deinen Beleihungsauslauf reduzierst

Option 1: Mehr Eigenkapital einbringen

Jedes 1 % zusätzliches EK reduziert den BA um 1 % — direkte Auswirkung auf Zinsaufschlag.

Option 2: Höheren Beleihungswert verhandeln

Drittgutachten mit höherem Marktwert kann die Bank zwingen, den BA niedriger zu berechnen.

Option 3: Vermögen als Sicherheit einbringen

Lebensversicherung mit Rückkaufswert, Aktiendepot, Edelmetalle — als zusätzliche Sicherheit reduziert die Bank den effektiven BA.

Option 4: Bürgschaft eines Angehörigen

Bei jungen Käufern oft möglich — Bürgschaft reduziert das Bank-Risiko.

Häufige Fragen zum Beleihungsauslauf

Was ist der Unterschied zwischen 100 % und 110 % Beleihung?

100 % Beleihung: Kaufpreis wird komplett finanziert, Nebenkosten aus Eigenkapital. 110 % Beleihung: Kaufpreis + Nebenkosten werden finanziert. Bei 110 % ist der Zinsaufschlag bis 1,0 % höher als bei 80 %.

Welche Banken machen 100-110 % Beleihung?

DKB, ING, Sparkasse vor Ort (verhandelbar), Münchener Hyp, Postbank — bei sehr guter Bonität und stabilen Berufen. Bauspar-Vorkasse und regionale Volksbanken machen typisch max. 100 %.

Wirkt der Beleihungsauslauf auf die Monatsrate?

Indirekt — über den Zinssatz. Bei 80 % BA und 3,5 % Zins vs. 100 % BA und 4,0 % Zins ist die monatliche Rate bei 300k Darlehen um ca. 150 € höher pro Monat.

Was wenn Bank A 80 % BA bewertet und Bank B 90 %?

Das liegt an der Beleihungswert-Bewertung der jeweiligen Bank, nicht am Darlehen selbst. Banken haben unterschiedliche Sicherheitsabschläge. Vergleichen lohnt sich — bei 100k+ Differenz im Beleihungswert kommt schnell 0,1-0,2 % Zinsersparnis raus.

Kann ich den Beleihungsauslauf nachträglich verbessern?

Ja — durch Sondertilgung. Mit jedem getilgten Euro sinkt der BA. Nach 10 Jahren konsequenter Tilgung + Sondertilgung ist der BA bei der Anschlussfinanzierung deutlich niedriger.

Stolpersteine

• Beleihungswert ungleich Kaufpreis: bei Premium-Lagen oft 10-15 % darunter
• Online-Vergleichsrechner geben oft Mittelwert: echte Konditionen können stark abweichen
• Beleihungsgrenzen Spezial-Banken: Pflegeimmobilien, Erbbaurecht max. 70-80 % BA

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