Anschlussfinanzierung: Optionen & Ablauf

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Fast jede Baufinanzierung braucht sie irgendwann: die Anschlussfinanzierung. Denn die wenigsten Immobiliendarlehen sind am Ende der ersten Zinsbindung vollständig zurückgezahlt. Bleibt nach 10, 15 oder 20 Jahren eine Restschuld übrig, muss diese neu finanziert werden – und dieser zweite Schritt entscheidet oft über mehrere tausend Euro. Dieser Ratgeber erklärt in Ruhe, welche Optionen Sie haben, wann Sie sich kümmern sollten, was ein Wechsel kostet und welche Fehler Sie vermeiden.

Was ist eine Anschlussfinanzierung – und wann wird sie relevant?

Eine Anschlussfinanzierung ist die Weiterfinanzierung der offenen Restschuld, nachdem die vereinbarte Zinsbindung Ihres ursprünglichen Darlehens ausgelaufen ist. Das Thema wird also immer dann aktuell, wenn das Ende der Zinsbindung näher rückt – typischerweise nach zehn oder fünfzehn Jahren.

Der entscheidende Unterschied zum Erstdarlehen: Es geht nicht mehr um den Kaufpreis, sondern nur noch um die verbliebene Restschuld. Weil Sie bereits getilgt haben und die Immobilie in der Zwischenzeit womöglich an Wert gewonnen hat, verbessert sich häufig der Beleihungsauslauf – also das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf kann Ihnen einen besseren Zins bringen als beim ersten Mal. Wie lang eine neue Zinsbindung sinnvoll ist, ordnet der Ratgeber Zinsbindung 10, 15 oder 20 Jahre ein.

Die drei Wege der Anschlussfinanzierung

Grundsätzlich haben Sie drei Möglichkeiten. Sie unterscheiden sich vor allem darin, ob Sie bei Ihrer bisherigen Bank bleiben oder wechseln – und wann Sie die Konditionen festzurren.

1. Prolongation – bei der bisherigen Bank bleiben

Bei der Prolongation verlängern Sie Ihr Darlehen einfach bei Ihrer aktuellen Bank. Diese schickt Ihnen meist einige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot. Der Vorteil liegt auf der Hand: Es ist bequem und schnell, ohne neuen Grundbucheintrag und ohne erneute Bonitätsprüfung.

Der Haken: Banken kalkulieren damit, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit einfach unterschreiben. Das erste Prolongationsangebot ist erfahrungsgemäß selten das günstigste. Nehmen Sie es als Ausgangspunkt – aber vergleichen Sie es, bevor Sie zusagen. Für wen geeignet: für alle, die Aufwand scheuen, deren Hausbank aber ein nachweislich marktgerechtes Angebot macht.

2. Umschuldung – zu einer neuen Bank wechseln

Bei der Umschuldung lösen Sie das alte Darlehen ab und schließen einen neuen Vertrag bei einer anderen Bank. Schon ein Zinsunterschied von wenigen Zehntelprozent kann sich bei sechsstelligen Restschulden über die Laufzeit auf einen fünfstelligen Betrag summieren. Der Wechsel ist unkomplizierter, als viele denken: In der Regel übernimmt die neue Bank die Abwicklung inklusive der Umschreibung der Grundschuld. Wann sich der Schritt lohnt, zeigt der Ratgeber Umschuldung der Baufinanzierung. Für wen geeignet: für alle mit sauberer Bonität, die den günstigsten Zins wollen und den überschaubaren Wechselaufwand nicht scheuen.

3. Forward-Darlehen – den Zins vorab sichern

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich schon heute die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt – üblicherweise bis zu rund 60 Monate, bei einzelnen Anbietern bis zu 66 Monate im Voraus. Das schafft Planungssicherheit, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen. Die Bank lässt sich diese Absicherung über einen kleinen Zinsaufschlag je Monat Vorlaufzeit bezahlen. Steigen die Zinsen bis zum Start tatsächlich, kann sich das Forward-Darlehen auszahlen; bleiben sie gleich oder fallen sie, war der Aufschlag der Preis für die Sicherheit. Wann sich das rechnet, lesen Sie im Ratgeber Forward-Darlehen: wann es sinnvoll ist. Für wen geeignet: für alle, deren Zinsbindung in ein bis fünf Jahren ausläuft und die Sicherheit über die Chance auf einen günstigeren Zins stellen.

Ablauf und Fristen: Wann Sie sich kümmern sollten

Als Faustregel gilt: Beginnen Sie etwa drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung ernsthaft mit dem Angebotsvergleich. Den Markt im Blick behalten lohnt sich aber deutlich früher – wer 6 bis 36 Monate vor Ablauf die Zinsentwicklung beobachtet, erkennt günstige Gelegenheiten rechtzeitig. Ein Forward-Darlehen können Sie sogar mehrere Jahre im Voraus abschließen.

Ein wichtiger Hebel, den viele nicht kennen: Nach § 489 BGB dürfen Sie jedes Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer also eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren vereinbart hat, ist nicht bis zum Ende gebunden, sondern kann bereits nach gut zehn Jahren in eine günstigere Anschlussfinanzierung wechseln. Wie dieses Sonderkündigungsrecht in der Praxis funktioniert, erklärt der Ratgeber Darlehen kündigen nach 10 Jahren (§ 489 BGB).

Was ein Bankwechsel kostet

Die gute Nachricht: Ein Wechsel ist selten teuer. Der wesentliche Kostenpunkt ist die Abtretung oder Umschreibung der Grundschuld auf die neue Bank. Dafür fallen Gebühren für Notar und Grundbuchamt an – als grobe Größenordnung etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme. Diese Kosten sind meist schnell wieder hereingeholt, wenn der neue Zins niedriger ausfällt.

Die neue Bank benötigt für ihr Angebot vor allem: die genaue Restschuld zum Ablaufdatum, aktuelle Einkommensnachweise, Angaben zur Immobilie und den bestehenden Darlehensvertrag. Wer diese Unterlagen früh zusammenstellt, verkürzt den Prozess spürbar. Ein erster Vergleich ist ohne Risiko für Ihren Score möglich – als schufa-neutrale Konditionsanfrage.

Forward-Darlehen: So funktioniert der Zinsaufschlag

Weil das Forward-Darlehen die schwierigste der drei Optionen ist, lohnt ein genauerer Blick auf den Preis. Für jeden Monat, den zwischen Abschluss und tatsächlichem Beginn der Anschlussfinanzierung liegt, verlangt die Bank einen kleinen Zinsaufschlag auf den heutigen Zins. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag – er ist der Preis dafür, dass die Bank Ihnen die Konditionen über Jahre garantiert.

Ob sich das lohnt, ist eine reine Wette auf die Zinsentwicklung: Liegt der Marktzins zum Startzeitpunkt höher als Ihr gesicherter Zins inklusive Aufschlag, haben Sie gewonnen. Bleibt er gleich oder fällt er, haben Sie den Aufschlag für die Planungssicherheit bezahlt. Wichtig zu wissen: Ein einmal abgeschlossenes Forward-Darlehen müssen Sie in aller Regel abnehmen – auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind. Entscheiden Sie sich also weniger nach Zinsprognose als nach Ihrem persönlichen Sicherheitsbedürfnis. Die konkrete Rechnung für Ihren Fall zeigt der Ratgeber Forward-Darlehen: wann es sinnvoll ist.

Tilgung und Rate bei der Anschlussfinanzierung neu justieren

Die Anschlussfinanzierung ist der ideale Moment, um Ihre Tilgung anzupassen – ein Hebel, den viele ungenutzt lassen. Weil die Restschuld inzwischen kleiner ist, können Sie bei gleicher Monatsrate eine deutlich höhere Tilgung vereinbaren und werden so spürbar schneller schuldenfrei. Umgekehrt lässt sich die Rate senken, wenn sich Ihre Lebenssituation geändert hat – etwa in der Familienphase oder mit Blick auf den Ruhestand.

Prüfen Sie außerdem, ob der neue Vertrag flexible Sondertilgungsrechte enthält. Damit können Sie Sonderzahlungen leisten, ohne an den Vertrag gebunden zu sein – der wirksamste Weg, Zinskosten zu drücken. Wie stark schon kleine Erhöhungen wirken, zeigen die Ratgeber Tilgung einfach erklärt und Sondertilgung.

Häufige Fehler bei der Anschlussfinanzierung

Das erste Angebot ungeprüft unterschreiben. Der teuerste Fehler überhaupt – das Prolongationsangebot der Hausbank ist der Startpunkt, nicht das Ende der Suche.
Zu spät anfangen. Wer erst kurz vor Ablauf reagiert, gerät unter Zeitdruck und verschenkt Verhandlungsspielraum.
Nur den Sollzins vergleichen. Erst der Effektivzins macht Angebote wirklich vergleichbar, weil er die preisbestimmenden Nebenbedingungen enthält.
Die Tilgung unverändert lassen. Bei der Anschlussfinanzierung ist meist Spielraum, die Tilgung zu erhöhen – der wirksamste Hebel, um schneller schuldenfrei zu werden.
Auf Zinsprognosen wetten. Niemand kennt die künftige Zinsentwicklung sicher. Entscheiden Sie nach Ihrem Sicherheitsbedürfnis, nicht nach Kaffeesatz.

Checkliste für Ihre Anschlussfinanzierung

Ablaufdatum der Zinsbindung und exakte Restschuld bei der Bank abfragen
Rund sechs Monate vorher mit dem Vergleich starten (Forward-Darlehen: früher planen)
Prolongationsangebot der Hausbank einholen – als Vergleichsmaßstab
Mindestens zwei bis drei weitere Angebote oder einen Vermittler gegenüberstellen
Immer den Effektivzins vergleichen, nicht den Sollzins
Höhere Tilgung und Sondertilgungsrechte prüfen (siehe Sondertilgung)
Prüfen, ob das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB bereits greift
Wechselkosten der Grundschuld gegen die Zinsersparnis rechnen

Anschlussfinanzierung vergleichen – unverbindlich und schufa-neutral

Statt nur das Angebot der eigenen Bank zu prüfen, lohnt der Blick auf den breiten Markt. Fordern Sie einen kostenlosen, unverbindlichen Konditionsvergleich an – wir melden uns zeitnah persönlich.

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Weiterführende Ratgeber

Läuft die Zinsbindung erst im Ruhestand aus, gelten besondere Regeln – siehe Baufinanzierung für Rentner und Baufinanzierung ab 60.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Starten Sie den ernsthaften Angebotsvergleich rund drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Die Zinsentwicklung sollten Sie idealerweise schon ein bis drei Jahre vorher beobachten. Ein Forward-Darlehen lässt sich sogar mehrere Jahre im Voraus abschließen.

Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?

Bei der Prolongation bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Bank und verlängern das Darlehen. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einer neuen Bank, die die Restschuld übernimmt. Die Umschuldung ist oft günstiger, verursacht aber geringe Wechselkosten für die Grundschuld.

Was kostet der Wechsel zu einer neuen Bank?

Der Hauptkostenpunkt ist die Umschreibung der Grundschuld über Notar und Grundbuchamt – als Größenordnung etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldsumme. Bei einem niedrigeren Zins ist dieser Betrag meist schnell wieder eingespart.

Kann ich meinen Immobilienkredit vorzeitig kündigen?

Ja. Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei langen Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren.

Bekomme ich bei der Anschlussfinanzierung einen besseren Zins?

Das hängt vom allgemeinen Zinsniveau ab. Ihre Ausgangslage ist aber oft besser als beim Erstdarlehen, weil die Restschuld kleiner und der Beleihungsauslauf niedriger ist. Aktuelle Konditionen erhalten Sie über eine unverbindliche Konditionsanfrage.

Was passiert, wenn ich mich nicht um die Anschlussfinanzierung kümmere?

Reagieren Sie nicht rechtzeitig, führt die Bank das Darlehen häufig zu einem variablen Zins fort. Dieser liegt meist deutlich über den Konditionen einer regulären Anschlussfinanzierung und kann sich jederzeit ändern. Kümmern Sie sich deshalb rechtzeitig – schon aus Kostengründen sollten Sie diesen Automatismus vermeiden.

Kann ich bei der Anschlussfinanzierung meine Tilgung erhöhen?

Ja, und das ist einer der größten Vorteile. Weil die Restschuld kleiner ist, können Sie bei gleicher Monatsrate eine höhere Tilgung vereinbaren und sind schneller schuldenfrei. Achten Sie zusätzlich auf flexible Sondertilgungsrechte im neuen Vertrag.

Kann ich eine Sanierung über die Anschlussfinanzierung mitfinanzieren?

Oft ja. Steht ohnehin eine Anschlussfinanzierung an, lässt sich zusätzlicher Kapitalbedarf – etwa für eine energetische Sanierung – zum günstigen Baufi-Zins mitfinanzieren, statt einen teuren Extra-Kredit aufzunehmen. Details dazu im Ratgeber Sanierung über die Anschlussfinanzierung mitfinanzieren.

Stand: Juli 2026. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Finanz- oder Rechtsberatung dar. Zinssätze und Vergaberichtlinien ändern sich laufend; konkrete Konditionen hängen von Ihrer persönlichen Situation ab.

👉 Passend dazu: Sanierung über die Anschlussfinanzierung mitfinanzieren – Kapitalbeschaffung zum Baufi-Zins statt teurem Extra-Kredit.