Annuitätenrechner, wie er funktioniert

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Annuitätenrechner, wie er funktioniert

Ein Annuitätenrechner berechnet aus Darlehenssumme, Zins und Tilgung die konstante Monatsrate. Formel: Annuität = Darlehen × (Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 12. Beispiel: 300.000 € × (3,8 % + 2 %) ÷ 12 = 1.450 €/Monat. Mit dem Rechner kannst du verschiedene Konstellationen ausprobieren.

Die vier Eingaben, die das Ergebnis bestimmen

Der Rechner kennt keine Bank und kein Objekt. Er rechnet nur das, was du eingibst. Deshalb lohnt es sich zu wissen, welche Eingabe welchen Hebel hat.

• Darlehenssumme: der Betrag, den die Bank tatsächlich auszahlt, also Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten, die du mitfinanzieren willst, minus Eigenkapital. Nicht der Kaufpreis.
• Sollzins: der Zinssatz aus deinem Angebot. Trag hier den gebundenen Sollzins ein, nicht den Effektivzins, sonst rechnet das Modell die Nebenkosten doppelt ein.
• Tilgungssatz: der Anteil der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst. Dieser Wert entscheidet über die Laufzeit stärker als alles andere.
• Zinsbindung: ändert die Rate nicht, sondern die Restschuld am Ende der Bindung. Sie legt fest, bis wann der Zinssatz gilt.

Dazu kommt das optionale Feld Sondertilgung. Eine jährliche Sondertilgung verkürzt die Laufzeit, ohne die laufende Rate zu erhöhen, weil sie direkt gegen die Restschuld läuft.

Warum die Rate gleich bleibt, die Zusammensetzung aber nicht

Annuität heißt: gleichbleibende Rate. Was sich innerhalb dieser Rate verschiebt, ist das Verhältnis von Zins zu Tilgung. Die Bank berechnet die Zinsen auf die jeweils offene Restschuld. Jede Rate verringert diese Restschuld ein Stück, also fällt im Folgemonat etwas weniger Zins an, und der freigewordene Teil der Rate geht in die Tilgung.

Daraus folgt der Effekt, der die meisten überrascht: Am Anfang tilgst du wenig und zahlst viel Zins, am Ende ist es umgekehrt. Deshalb sinkt die Restschuld in den ersten Jahren langsam und beschleunigt sich später. Wer die Laufzeit verkürzen will, erreicht am Anfang mit einem höheren Tilgungssatz oder einer Sondertilgung viel mehr als am Ende.

Was der Rechner nicht zeigt

Eine Modellrechnung ist kein Angebot. Diese Punkte bleiben außen vor und verändern die tatsächlichen Kosten:

• Effektivzins: Der Rechner arbeitet mit dem Sollzins. Vergleichbar zwischen Banken sind Angebote erst über den effektiven Jahreszins, weil er Entgelte und die Art der Tilgungsverrechnung einschließt.
• Bereitstellungszinsen: Bei Neubau und Bauträgerkauf wird das Darlehen in Tranchen abgerufen. Für den noch nicht abgerufenen Teil verlangen Banken ein Entgelt, das in der Rate nicht auftaucht.
• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine etwaige Maklerprovision stehen nicht in der Darlehenssumme, wenn du sie aus Eigenkapital zahlst.
• Beleihungsauslauf und Bonität: Welchen Sollzins du überhaupt bekommst, hängt am Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert und an deiner Einkommenssituation. Der Rechner kann das nicht wissen.

Restschuld und das Ende der Zinsbindung

Das wichtigste Ergebnis neben der Rate ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Für diesen Betrag brauchst du eine Anschlussfinanzierung, und zu welchem Zins, weiß heute niemand. Je höher die Tilgung, desto kleiner dieser offene Rest und desto geringer das Zinsänderungsrisiko.

Unabhängig davon gibt dir das Gesetz ein Ausstiegsrecht: Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz kannst du nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB). Wird der Zinssatz später neu vereinbart, läuft die Zehnjahresfrist ab dieser Vereinbarung neu. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt bei dieser Kündigung nicht an. Das macht eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren weniger starr, als sie aussieht.

Den echten Tilgungsplan verlangen

Die Zahlen des Rechners sind ein Modell. Den verbindlichen Verlauf schuldet dir die Bank. Ist ein Zeitpunkt für die Rückzahlung bestimmt, kannst du jederzeit einen Tilgungsplan verlangen (§ 492 Absatz 3 BGB, Anforderungen in Artikel 247 § 14 EGBGB). Verlange ihn, bevor du unterschreibst, und vergleiche die Restschuld am Ende der Zinsbindung mit dem Modellergebnis. Weichen beide deutlich ab, liegt es meist an der Tilgungsverrechnung oder an Entgelten.

Checkliste für den Vergleich zweier Angebote

• Gleiche Darlehenssumme, gleiche Zinsbindung, gleicher Tilgungssatz. Sonst vergleichst du zwei verschiedene Fragen.
• Effektiven Jahreszins gegenüberstellen, nicht den Sollzins.
• Restschuld am Ende der Zinsbindung vergleichen, nicht nur die Monatsrate.
• Prüfen, ob Sondertilgung ohne Entgelt möglich ist und in welcher Höhe pro Jahr.
• Prüfen, ob der Tilgungssatz während der Laufzeit gewechselt werden darf.
• Bei Neubau: bereitstellungszinsfreie Zeit erfragen und mit der realistischen Bauzeit abgleichen.

Häufige Fragen

Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll?

Das hängt an deinem Budget und daran, wann das Darlehen getilgt sein soll. Als Orientierung dient die Frage, ob die Finanzierung bis zum Renteneintritt zurückgeführt ist. Rechne mit dem Rechner rückwärts: Setze die Tilgung so, dass die Laufzeit zu deinem Zeithorizont passt, und prüfe dann, ob die Rate tragbar bleibt.

Warum sinkt meine Restschuld im ersten Jahr so wenig?

Weil der Zinsanteil der Rate am Anfang am größten ist. Das ist kein Fehler im Rechner, sondern die Mechanik des Annuitätendarlehens.

Ist die Monatsrate über die ganze Laufzeit garantiert?

Nur innerhalb der Zinsbindung. Danach wird neu verhandelt, und die Rate richtet sich nach dem dann geltenden Zins und der verbliebenen Restschuld.

Was ist der Unterschied zum Tilgungsdarlehen?

Beim Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsbetrag konstant und die Rate sinkt mit der Zeit. Die Unterschiede stehen im Vergleich von Annuitäten- und Tilgungsdarlehen.

Kann ich mit dem Ergebnis zur Bank gehen?

Als Vorbereitung ja, als Angebot nein. Das Ergebnis ist eine unverbindliche Modellrechnung ohne Bonitäts- und Objektprüfung.

Stand: 29. Oktober 2026. Quellen, abgerufen am 29.10.2026: § 489 BGB, § 492 BGB, Artikel 247 EGBGB. Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Rechenergebnisse sind unverbindliche Modellrechnungen und kein Angebot.

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