Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.
Forward-Darlehen — wie du Zinsen für die Zukunft heute sicherst
Ein Forward-Darlehen ist die Möglichkeit, schon heute den Zinssatz für die spätere Anschlussfinanzierung zu fixieren — bis zu 66 Monate (5,5 Jahre) im Voraus. Bei steigenden Zinsen ein extrem wertvoller Hebel. Hier was du wissen musst.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen
Du hast aktuell eine Baufinanzierung mit Zinsbindung bis z.B. 2028. Du erwartest, dass die Zinsen bis dahin steigen. Mit einem Forward-Darlehen kannst du heute (2026) einen Vertrag abschließen, der 2028 startet — zum heutigen Zinssatz + Forward-Aufschlag.
Konditionen 2026
| Forward-Periode | Aufschlag p.a. |
|---|---|
| Bis 12 Monate Vorlauf | typisch 0 % |
| 12-24 Monate Vorlauf | ca. 0,15-0,30 % |
| 24-36 Monate Vorlauf | ca. 0,30-0,50 % |
| 36-48 Monate Vorlauf | ca. 0,50-0,70 % |
| 48-66 Monate Vorlauf | ca. 0,70-0,90 % |
→ Jeder Monat Vorlauf kostet typisch 0,01-0,02 % p.a. Aufschlag.
Wann sich ein Forward lohnt — Beispielrechnung
Szenario A: Du hast 250.000 € Restschuld, Zinsbindung bis Januar 2028, hast Forward jetzt (Mai 2026 → Vorlauf 20 Monate, Aufschlag ca. 0,25 %):
| Zukunfts-Szenario | Marktzins 2028 | Mit Forward (heute 3,8 % + 0,25 % = 4,05 %) | Differenz über 10 J. |
|---|---|---|---|
| Zinsen steigen | 5,5 % | 4,05 % | −37.000 € Ersparnis |
| Zinsen seitwärts | 4,2 % | 4,05 % | −3.700 € Ersparnis |
| Zinsen sinken | 3,2 % | 4,05 % | +21.000 € Mehrkosten |
→ Forward ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Lohnt sich wenn du Risiko-Aversion hast oder Zinsen-Steigerung erwartest.
Wann KEIN Forward
❌ Du erwartest fallende Marktzinsen ❌ Restzinsbindung läuft noch > 48 Monate (Aufschlag wird hoch) ❌ Du planst, das Objekt vor Forward-Start zu verkaufen — Abnahme-Pflicht greift ❌ Sehr knappes Eigenkapital — Aufschlag wird Rate-Belastung erhöhen
Abnahme-Pflicht — die wichtigste Falle
Bei einem Forward-Darlehen ist die Abnahme zwingend — du musst den Vertrag annehmen, auch wenn die Marktzinsen bis dahin gesunken sind. Wer nicht abnimmt, zahlt eine Nichtabnahme-Entschädigung in 4-5-stelliger Höhe.
→ Forward nur eingehen, wenn du sicher bist, dass du das Objekt behalten willst.
Welche Banken Forward gut machen
- DKB — bekannt für günstige Forward-Aufschläge
- ING — verlässlich + transparent
- Münchener Hypothekenbank — bei Premium-Profilen
- Sparkasse vor Ort — bei bestehenden Kunden verhandelbar
- Hypoport-Pools — breiter Vergleich
Häufige Fragen zum Forward-Darlehen
Wie lange im Voraus kann ich ein Forward abschließen?
Maximal 66 Monate (5,5 Jahre) im Voraus. Bei den meisten Banken: 12-36 Monate Vorlauf sind Standard, alles länger wird zunehmend teuer.
Was kostet ein Forward bei meiner Bank?
Variiert. Direktbanken (DKB, ING) sind oft günstiger als Sparkassen vor Ort. Bei der gleichen Bank kannst du sowohl bei 12 als auch bei 36 Monaten Vorlauf prüfen — Aufschläge können nicht-linear steigen.
Was wenn Marktzinsen bis Forward-Start sinken?
Pech — du musst zum vereinbarten höheren Zins abnehmen. Daher ist Forward eine einseitige Wette: gut bei steigenden Zinsen, schlecht bei fallenden.
Kann ich den Forward kündigen wenn ich’s mir anders überlege?
Theoretisch ja, aber dann fällt Nichtabnahme-Entschädigung an: typisch ähnlich zu einer Vorfälligkeitsentschädigung, kann 4-5-stellig sein.
Welche Alternative gibt es zum Forward?
Festzinsvereinbarung mit Cap: einige Banken bieten variable Zinsen mit Obergrenze (z.B. „max. 4,5 %, sonst Marktzins“). Flexibler als Forward, aber teurer.
Stolpersteine
- Forward verfällt nicht automatisch: Wer den Anschluss-Start verpasst, ist trotzdem verpflichtet
- Sehr langer Vorlauf (4-5 J.) ist oft unwirtschaftlich: Aufschlag frisst Ersparnis
- Forward + neue Bank parallel anfragen: Konditions-Vergleich Forward vs. Standard-Anschluss
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