Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.
Beleihungsauslauf, die wichtigste Zahl der Baufinanzierung
Der Beleihungsauslauf ist der Hebel, der über deinen Zinssatz entscheidet. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher das Risiko für die Bank, und desto höher der Zinsaufschlag. Hier was du wissen musst.
Was ist der Beleihungsauslauf
Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100 %.
Beispiel: Beleihungswert 450.000 €, Darlehen 360.000 € → Beleihungsauslauf 80 %.
Die Zinszonen, je höher der BA, desto höher der Zins
| Beleihungsauslauf | Risiko-Bewertung Bank | Zinsaufschlag |
|---|---|---|
| < 60 % | sehr gut | – |
| 60-70 % | gut | + 0,05 % |
| 70-80 % | normal (Marktstandard) | + 0,10 % |
| 80-90 % | erhöht | + 0,20-0,30 % |
| 90-100 % | hoch | + 0,40-0,60 % |
| > 100 % | sehr hoch | + 0,50-1,0 % |
Berechnung, wieviel ist 80 % Beleihungsauslauf wirklich
Bei 500.000 € Kaufpreis:
- Beleihungswert (typ. 90 % vom Kaufpreis): 450.000 €
- 80 % Beleihungsauslauf: 360.000 € Darlehen
- Plus Nebenkosten 11,9 %: 59.500 €
- Eigenkapital-Bedarf: 199.500 € (40 % vom Kaufpreis)
Das ist viel. Deshalb sind 80 %-Beleihung in der Praxis nur bei sehr gut gefüllten Konten realistisch.
Was die Bank konkret prüft
- Beleihungswert (Markt × Sicherheitsabschlag)
- Darlehenshöhe (Kaufpreis − Eigenkapital)
- Bonität (Schufa, Einkommen, Verbindlichkeiten)
- Sicherheits-Puffer (BU-Vorsorge, Notgroschen)
Wie du deinen Beleihungsauslauf reduzierst
Option 1: Mehr Eigenkapital einbringen Jedes 1 % zusätzliches EK reduziert den BA um 1 %, direkte Auswirkung auf Zinsaufschlag.
Option 2: Höheren Beleihungswert verhandeln Drittgutachten mit höherem Marktwert kann die Bank zwingen, den BA niedriger zu berechnen.
Option 3: Vermögen als Sicherheit einbringen Lebensversicherung mit Rückkaufswert, Aktiendepot, Edelmetalle, als zusätzliche Sicherheit reduziert die Bank den effektiven BA.
Option 4: Bürgschaft eines Angehörigen Bei jungen Käufern oft möglich, Bürgschaft reduziert das Bank-Risiko.
Häufige Fragen zum Beleihungsauslauf
Was ist der Unterschied zwischen 100 % und 110 % Beleihung?
100 % Beleihung: Kaufpreis wird komplett finanziert, Nebenkosten aus Eigenkapital. 110 % Beleihung: Kaufpreis + Nebenkosten werden finanziert. Bei 110 % ist der Zinsaufschlag bis 1,0 % höher als bei 80 %.
Welche Banken machen 100-110 % Beleihung?
DKB, ING, Sparkasse vor Ort (verhandelbar), Münchener Hyp, Postbank, bei sehr guter Bonität und stabilen Berufen. Bauspar-Vorkasse und regionale Volksbanken machen typisch max. 100 %.
Wirkt der Beleihungsauslauf auf die Monatsrate?
Indirekt, über den Zinssatz. Bei 80 % BA und 3,5 % Zins vs. 100 % BA und 4,0 % Zins ist die monatliche Rate bei 300k Darlehen um ca. 150 € höher pro Monat.
Was wenn Bank A 80 % BA bewertet und Bank B 90 %?
Das liegt an der Beleihungswert-Bewertung der jeweiligen Bank, nicht am Darlehen selbst. Banken haben unterschiedliche Sicherheitsabschläge. Vergleichen lohnt sich, bei 100k+ Differenz im Beleihungswert kommt schnell 0,1-0,2 % Zinsersparnis raus.
Kann ich den Beleihungsauslauf nachträglich verbessern?
Ja, durch Sondertilgung. Mit jedem getilgten Euro sinkt der BA. Nach 10 Jahren konsequenter Tilgung + Sondertilgung ist der BA bei der Anschlussfinanzierung deutlich niedriger.
Stolpersteine
- Beleihungswert ungleich Kaufpreis: bei Premium-Lagen oft 10-15 % darunter
- Online-Vergleichsrechner geben oft Mittelwert: echte Konditionen können stark abweichen
- Beleihungsgrenzen Spezial-Banken: Pflegeimmobilien, Erbbaurecht max. 70-80 % BA
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