Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.
Beleihungswert berechnen: Was Banken für Ihre Immobilie ansetzen
Der Beleihungswert ist eine der zentralen Größen bei der Baufinanzierung, und oft niedriger als der Kaufpreis. Er bestimmt, zu welchen Konditionen Sie finanzieren können.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der von der Bank intern ermittelte nachhaltige Wert der Immobilie. Er liegt in der Regel 10-20% unter dem aktuellen Marktwert, weil Banken konservativ bewerten müssen. Gesetzliche Grundlage: §§ 16 PfandBG.
Beleihungswert vs. Kaufpreis
| Begriff | Erklärung |
|---|---|
| Kaufpreis | Was Sie an den Verkäufer zahlen |
| Marktwert | Aktueller Wert am Markt (oft = Kaufpreis) |
| Beleihungswert | Konservativer Langfristwert der Bank (ca. 80-90% des Marktwerts) |
| Beleihungsgrenze | Maximales Darlehen (meist 60-80% des Beleihungswerts) |
Warum der Beleihungsauslauf so wichtig ist
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist das Verhältnis von Darlehensbetrag zu Beleihungswert. Je niedriger der LTV, desto günstiger der Zinssatz:
- Unter 60% Beleihung: beste Konditionen (“Prime Rate”)
- 60-80% Beleihung: gute Konditionen, kleine Aufschläge
- 80-90% Beleihung: spürbare Zinsaufschläge
- Über 90%: erhebliche Aufschläge, weniger Banken verfügbar
Einflussfaktoren auf den Beleihungswert
- Lage der Immobilie (A-Lage vs. strukturschwache Region)
- Baujahr und Zustand
- Energieeffizienzklasse (schlechte Klasse = Abschlag)
- Vermietungssituation (bei Kapitalanlage)
- Art der Immobilie (Wohnhaus, ETW, Gewerbe)
Beleihungswert für Ihr Objekt berechnen lassen: unterlagen@parlak-invest.de
👉 Passend dazu: Wertsteigerung durch Sanierung, steigt der Wert, sinkt der Beleihungsauslauf.
👉 Weiterführend: Baufinanzierung vergleichen & Angebot anfordern
Wie viel Kapital ältere Eigentümer aus der Immobilie ziehen können, hängt vom Beleihungswert ab, mehr unter Immobilie im Alter beleihen und in der Immobilienverrentung.
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