Anschlussfinanzierung: Zinsbindung läuft aus – was tun?

Kaum ein Immobilienkredit ist mit dem Ende der ersten Zinsbindung abbezahlt. Meist bleibt nach 10 oder 15 Jahren eine Restschuld übrig, die neu finanziert werden muss – die sogenannte Anschlussfinanzierung. Wer hier ein paar Monate zu spät dran ist oder einfach das erstbeste Angebot der eigenen Bank unterschreibt, verschenkt über die Restlaufzeit schnell einen vier- bis fünfstelligen Betrag. Dieser Ratgeber zeigt, welche Wege es gibt, worauf es beim Vergleich ankommt und welche Rechte Sie als Kreditnehmer haben.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen vereinbaren Sie einen festen Sollzins für einen bestimmten Zeitraum – die Zinsbindung, häufig 10, 15 oder 20 Jahre. Läuft diese Frist ab, ist der Kredit aber selten vollständig getilgt. Für die verbleibende Restschuld schließen Sie eine Anschlussfinanzierung ab: einen neuen Darlehensvertrag zu den dann geltenden Konditionen.

Die genaue Restschuld steht in Ihrem ursprünglichen Tilgungsplan. Ein Beispiel: Bei 300.000 € Anfangsdarlehen, 2 % Anfangstilgung und rund 3 % Sollzins bleiben nach 10 Jahren grob 220.000–230.000 € übrig – abhängig von Sondertilgungen. Genau diese Summe finanzieren Sie neu.

Die drei Wege der Anschlussfinanzierung

1. Prolongation bei der bisherigen Bank

Der bequemste Weg: Ihre Bank schickt einige Wochen vor Ablauf ein Verlängerungsangebot (Prolongation). Sie unterschreiben, die Grundschuld bleibt bestehen, es fallen keine Notarkosten an. Der Nachteil: Banken bieten Bestandskunden bei der Prolongation oft keine besonders günstigen Zinsen, weil sie auf die Bequemlichkeit setzen. Prüfen Sie das Angebot deshalb immer gegen den Markt – ein Wechsel ist einfacher, als viele denken.

2. Umschuldung zu einer anderen Bank

Bei der Umschuldung löst ein neues Institut Ihren alten Kredit ab. Statt die Grundschuld zu löschen und neu einzutragen, wird sie in der Regel nur an die neue Bank abgetreten. Das kostet deutlich weniger – meist etwa 0,2 bis 0,3 % der Grundschuldsumme für Notar und Grundbuchamt. Diese überschaubaren Kosten rechnen sich schon bei einem geringen Zinsvorteil. Rechenregel: Schon 0,3 Prozentpunkte weniger Zins bedeuten bei 220.000 € Restschuld rund 660 € Zinsersparnis pro Jahr.

3. Forward-Darlehen – Zinsen im Voraus sichern

Läuft Ihre Zinsbindung erst in ein bis fünf Jahren aus, Sie erwarten aber steigende Zinsen? Dann können Sie sich mit einem Forward-Darlehen die heutigen Konditionen im Voraus sichern. Die Bank verlangt dafür einen Zinsaufschlag – üblich sind grob 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat Vorlaufzeit. Wichtig zu wissen: Ein Forward-Darlehen ist eine Wette auf die Zinsentwicklung. Fallen die Zinsen bis zum Auslauf, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten höheren Satz und müssen das Darlehen abnehmen. Es bietet Planungssicherheit, keine Optimierung.

Ihr wichtigstes Recht: Kündigung nach 10 Jahren (§ 489 BGB)

Viele Kreditnehmer wissen nicht: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB dürfen Sie jedes Immobiliendarlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt selbst dann, wenn Sie ursprünglich eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung vereinbart haben.

Praktisch heißt das: Haben Sie in einer Hochzinsphase einen langen Vertrag abgeschlossen und die Zinsen sind gesunken, können Sie nach 10 Jahren aussteigen und günstiger umschulden. Die 10-Jahres-Frist beginnt mit der vollständigen Auszahlung des Kredits, nicht mit Vertragsunterschrift – beim Neubau also oft einige Monate später.

Timing: Wann sollten Sie sich kümmern?

• Prolongation/Umschuldung: Beginnen Sie den Angebotsvergleich rund 3 bis 6 Monate vor Ende der Zinsbindung. So bleibt Zeit für Unterlagen, Grundbuch und einen möglichen Bankwechsel.
• Forward-Darlehen: Sinnvoll ab etwa 12 bis 60 Monaten Vorlauf – je nach Zinserwartung. Je länger der Vorlauf, desto höher der Aufschlag.
• 10-Jahres-Kündigung: Rechnen Sie den Stichtag aus (Auszahlung + 10 Jahre) und stellen Sie den Kündigungswunsch rechtzeitig, um die 6-Monats-Frist zu nutzen.

Worauf es beim Vergleich ankommt

Der reine Sollzins sagt wenig. Achten Sie beim Vergleich der Angebote auf:

• Effektivzins: enthält bereits Nebenkosten und macht Angebote vergleichbar.
• Neue Zinsbindung: Kürzere Bindung ist oft günstiger, längere gibt mehr Sicherheit – ein Abwägen je nach Zinserwartung und Restlaufzeit.
• Tilgungshöhe: Da die Restschuld kleiner ist, können Sie die Tilgung oft anheben und den Kredit schneller abzahlen, ohne dass die Rate stark steigt.
• Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu ändern.
• Volltilgerdarlehen: Wenn die Restschuld überschaubar ist, kann ein Darlehen sinnvoll sein, das am Laufzeitende auf null steht – dann sind Sie das Thema Anschlussfinanzierung endgültig los.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Nur das Hausbank-Angebot unterschreiben: Holen Sie mindestens ein Vergleichsangebot ein, gern über einen unabhängigen Vermittler mit Zugang zu vielen Banken.
• Zu spät starten: Wer erst im letzten Monat reagiert, hat keine Verhandlungsposition und riskiert Bereitstellungszinsen oder eine Notlösung.
• Restschuld überschätzen oder unterschätzen: Ziehen Sie den aktuellen Tilgungsplan heran und berücksichtigen Sie geleistete Sondertilgungen.
• Umschuldungskosten scheuen: Die Grundschuldabtretung kostet meist nur einen Bruchteil des möglichen Zinsvorteils.

Fazit: Die Anschlussfinanzierung ist kein lästiger Formalismus, sondern eine echte Chance, Ihre Finanzierung günstiger und schneller aufzustellen. Wer den Stichtag kennt, das 10-Jahres-Kündigungsrecht im Blick behält und rechtzeitig mehrere Angebote vergleicht, verschafft sich die beste Ausgangsposition. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung – die konkreten Konditionen hängen von Restschuld, Beleihung und Bonität ab.