Tilgung bei der Baufinanzierung einfach erklärt

Wer eine Immobilie finanziert, stößt schnell auf den Begriff Tilgung – und auf viele Fragen: Wie viel sollte ich tilgen? Warum sinkt der Zinsanteil mit der Zeit? Und was bedeutet die Restschuld am Ende der Zinsbindung? Dieser Ratgeber erklärt die Tilgung bei der Baufinanzierung Schritt für Schritt, mit einem nachvollziehbaren Rechenbeispiel und praktischen Hinweisen. Konkrete Zinssätze ändern sich täglich – die Zahlen hier dienen nur der Veranschaulichung.

Was bedeutet Tilgung überhaupt?

Tilgung ist der Teil Ihrer monatlichen Rate, mit dem Sie den geliehenen Darlehensbetrag zurückzahlen. Der zweite Teil der Rate sind die Zinsen – die Gebühr, die die Bank für die Überlassung des Geldes verlangt. Anders gesagt: Zinsen sind Kosten, Tilgung ist echter Vermögensaufbau, weil sie Ihre Schulden verringert.

Bei einer klassischen Baufinanzierung, dem Annuitätendarlehen, bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant. Diese gleichbleibende Rate nennt man Annuität. Sie setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen – und genau hier passiert das Entscheidende.

Warum sich Zins und Tilgung verschieben

Da Sie mit jeder Rate einen Teil der Schuld abbauen, wird die Restschuld kleiner. Auf eine kleinere Restschuld fallen aber weniger Zinsen an. Weil die Gesamtrate gleich bleibt, wird der frei werdende Betrag automatisch in zusätzliche Tilgung umgeleitet.

Die Folge: Zu Beginn zahlen Sie viel Zins und wenig Tilgung. Mit den Jahren dreht sich das Verhältnis um – der Tilgungsanteil wächst immer schneller. Dieser Zinseszinseffekt zu Ihren Gunsten ist der Grund, warum die Restschuld gegen Ende der Laufzeit rasant abnimmt.

Der anfängliche Tilgungssatz

Beim Abschluss legen Sie fest, mit welchem Prozentsatz Sie im ersten Jahr tilgen – das ist der anfängliche Tilgungssatz, meist bezogen auf die Darlehenssumme. Lange galt 1 % als Standard. Bei diesem niedrigen Wert dauert die vollständige Rückzahlung jedoch oft mehr als 40 Jahre, und die Restschuld bleibt lange hoch.

Als Orientierung gilt heute eher ein anfänglicher Tilgungssatz von 2 bis 3 % oder mehr. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Der Preis dafür ist eine höhere Monatsrate – ein Kompromiss zwischen Sicherheit, Tempo und finanziellem Spielraum.

Ein Rechenbeispiel

Angenommen, Sie nehmen ein Darlehen über 300.000 € auf, bei einem Sollzins von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 %. Dann beträgt die jährliche Annuität 5,5 % von 300.000 €, also 16.500 € – rund 1.375 € im Monat.

• Erster Monat: Zinsanteil = 300.000 € × 3,5 % ÷ 12 ≈ 875 €; Tilgungsanteil = 1.375 € − 875 € = 500 €.
• Im Zeitverlauf: Der Zinsanteil sinkt Monat für Monat, der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
• Nach 10 Jahren (typische Zinsbindung) sind bei diesem Beispiel rund 72.000 € getilgt – die Restschuld liegt dann bei etwa 228.000 €.

Das zeigt: Trotz zehn Jahren Zahlung ist erst rund ein Viertel der Schuld getilgt. Mit einer höheren Anfangstilgung – etwa 3 % – wäre die Restschuld deutlich niedriger.

Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel

Zwei Bausteine geben Ihnen zusätzliche Flexibilität:

• Sondertilgung: Viele Verträge erlauben es, jährlich einen bestimmten Betrag (oft bis 5 % der Darlehenssumme) zusätzlich und kostenfrei zurückzuzahlen – ideal für Bonuszahlungen, Erbschaften oder Ersparnisse. Jede Sondertilgung senkt die Restschuld und verkürzt die Laufzeit spürbar.
• Tilgungssatzwechsel: Einige Banken bieten an, den Tilgungssatz während der Laufzeit ein- oder mehrmals anzupassen. So können Sie die Rate an veränderte Lebensumstände anpassen, etwa nach der Familienphase.

Achten Sie beim Vertragsabschluss darauf, ob und in welchem Umfang diese Optionen enthalten sind – oft kosten sie nichts extra, bringen aber viel Handlungsspielraum.

Restschuld, Zinsbindung und Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsbindung – häufig 10, 15 oder 20 Jahre – aus, ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Für die verbleibende Restschuld brauchen Sie dann eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Konditionen. Wie hoch diese Restschuld ausfällt, bestimmen Sie heute über Ihre Tilgung mit: Je mehr Sie in den ersten Jahren tilgen, desto kleiner ist der Betrag, der einem neuen – und möglicherweise höheren – Zinssatz ausgesetzt ist. Eine höhere Tilgung reduziert also auch Ihr Zinsänderungsrisiko.

Wer von Anfang an schuldenfrei planen möchte, kann ein Volltilgerdarlehen prüfen: Hier ist die Tilgung so bemessen, dass das Darlehen exakt am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt ist – volle Planungssicherheit, aber eine höhere Monatsrate.

Die wichtigsten Punkte auf einen Blick

• Tilgung baut Ihre Schulden ab; Zinsen sind reine Kosten.
• Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, doch der Tilgungsanteil wächst mit der Zeit.
• Ein anfänglicher Tilgungssatz von 2 bis 3 % ist heute eine gängige Orientierung.
• Sondertilgungen und ein Tilgungssatzwechsel schaffen Flexibilität – am besten vertraglich vereinbaren.
• Höhere Tilgung bedeutet weniger Restschuld, weniger Gesamtzinsen und ein geringeres Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Ob eine hohe oder eher moderate Tilgung zu Ihnen passt, hängt von Einkommen, Rücklagen und Lebensplanung ab. Eine unabhängige Beratung und der Vergleich mehrerer Angebote helfen, die für Ihre Situation passende Kombination aus Rate, Tilgung und Zinsbindung zu finden.

Weiterführend: Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Womit Sie rechnen müssen