Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Womit Sie rechnen müssen

Der Kaufpreis auf dem Exposé ist nur die halbe Wahrheit. Wer eine Immobilie kauft, zahlt darüber hinaus die sogenannten Kaufnebenkosten – für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und häufig auch für den Makler. Je nach Bundesland summieren sich diese Posten auf rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro sind das schnell 40.000 bis 60.000 Euro zusätzlich. Wer das früh einplant, verhandelt entspannter mit der Bank und vermeidet böse Überraschungen.

Tipp: Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner ermitteln Sie alle vier Posten sofort für Ihr Bundesland – inklusive Summe und Gesamtkosten.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Drei bis vier Posten machen den Löwenanteil aus. Sie fallen zusätzlich zum reinen Kaufpreis an und lassen sich in der Regel nicht umgehen:

• Grunderwerbsteuer – der größte Einzelposten, je nach Bundesland unterschiedlich hoch.
• Notarkosten – der Kaufvertrag muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden.
• Grundbuchkosten – für die Eintragung als neuer Eigentümer und der Grundschuld.
• Maklerprovision – nur, wenn ein Makler eingeschaltet ist.

Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent je Bundesland

Die Grunderwerbsteuer wird einmalig auf den Kaufpreis von Grundstück und Immobilie fällig. Ihre Höhe legt jedes Bundesland selbst fest – die Spanne reicht von 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent.

• Den niedrigsten Satz erhebt Bayern mit 3,5 Prozent.
• Den höchsten Satz von 6,5 Prozent verlangen unter anderem Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein.
• Viele Länder liegen mit 5,0 bis 6,0 Prozent dazwischen; Thüringen hat den Satz Anfang 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt.

Erst nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die aktuellen Sätze Ihres Bundeslandes prüfen Sie am besten vor der Kaufentscheidung, da Änderungen möglich sind.

Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent

Notar- und Grundbuchgebühren sind bundesweit einheitlich über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Zusammen sollten Sie mit etwa 1,5 bis 2 Prozent rechnen. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Kaufpreiszahlung und veranlasst die Eintragungen. Das Grundbuchamt trägt Sie als neuen Eigentümer ein und – falls Sie finanzieren – auch die Grundschuld der Bank. Diese Kosten fallen unabhängig davon an, ob ein Makler beteiligt ist.

Maklerprovision: seit 2020 meist geteilt

Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, kommt dessen Provision hinzu. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher das Prinzip der geteilten Provision: Käufer und Verkäufer tragen sie zu gleichen Teilen. Der Käuferanteil liegt üblicherweise bei rund 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, kann regional aber abweichen. Kaufen Sie direkt vom Eigentümer, entfällt dieser Posten komplett.

Beispielrechnung für 400.000 Euro

Ein Rechenbeispiel für eine Eigentumswohnung mit Makler in einem Bundesland mit 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer:

• Grunderwerbsteuer (6,0 %): 24.000 Euro
• Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %): 6.000 Euro
• Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %): 14.280 Euro
• Summe Kaufnebenkosten: rund 44.280 Euro

Das entspricht gut 11 Prozent des Kaufpreises – zusätzlich zu den 400.000 Euro. In einem Land mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und ohne Makler läge die Belastung deutlich niedriger.

Warum die Nebenkosten meist Eigenkapital sein sollten

Banken finanzieren in aller Regel nur den Immobilienwert, nicht die Nebenkosten. Diese sollten Sie deshalb aus eigenen Mitteln aufbringen. Der Grund liegt im sogenannten Beleihungsauslauf – dem Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger fällt dieser Wert aus und desto günstiger sind tendenziell die Konditionen. Wer auch die Nebenkosten mitfinanziert (eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung), zahlt in der Regel spürbar höhere Zinsen und braucht ein sehr stabiles Einkommen. Konkrete Zinssätze hängen immer von der individuellen Situation und der Marktlage ab.

So lassen sich Kaufnebenkosten senken

Ganz vermeiden lassen sich die Nebenkosten nicht, an einigen Stellen aber optimieren:

• Bewegliches Inventar herausrechnen: Einbauküche, Markise oder Sauna sind kein Teil des Grundstücks. Werden sie im Kaufvertrag gesondert und realistisch ausgewiesen, mindert das die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Der Wert muss nachvollziehbar und angemessen sein.
• Provision verhandeln: Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich fixiert und kann Verhandlungssache sein.
• Ohne Makler kaufen: Beim Direktkauf vom Eigentümer entfällt der größte optionale Posten.
• Bundesland im Blick behalten: Wer flexibel ist, wo er kauft, spart bei der Grunderwerbsteuer teils mehrere Tausend Euro.

Notar- und Grundbuchkosten sind dagegen gesetzlich festgelegt und bieten keinen Verhandlungsspielraum.

Fazit

Kaufnebenkosten sind ein fester Bestandteil jeder Immobilienfinanzierung und gehören von Anfang an in die Kalkulation. Rechnen Sie sicherheitshalber mit rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und planen Sie diesen Betrag als Eigenkapital ein. Wer die einzelnen Posten kennt, kann seinen Finanzierungsbedarf realistisch bestimmen und geht besser vorbereitet ins Bankgespräch. Dieser Ratgeber ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.

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