Kaufnebenkosten-Rechner 2026: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch & Makler

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen · zuletzt aktualisiert am 22. Juli 2026.

Mit diesem Kaufnebenkosten-Rechner ermitteln Sie in Sekunden, was beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis auf Sie zukommt: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und – falls beauftragt – die Maklerprovision. Sie wählen Ihr Bundesland, der passende Grunderwerbsteuersatz wird automatisch übernommen, und Sie sehen jede Position einzeln, die Summe der Kaufnebenkosten sowie die Gesamtkosten inklusive Kaufpreis.

Je nach Bundesland und Makler summieren sich diese Nebenkosten auf rund 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das schnell 30.000 bis 60.000 Euro obendrauf – Geld, das Banken meist nicht mitfinanzieren. Wer die Posten früh kennt, plant sein Eigenkapital realistisch und geht besser vorbereitet ins Bankgespräch.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Drei bis vier Posten machen den Löwenanteil aus. Sie kommen zusätzlich zum reinen Kaufpreis hinzu und lassen sich – bis auf die Maklerprovision – in der Regel nicht umgehen:

• Grunderwerbsteuer – der mit Abstand größte Einzelposten, je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
• Notarkosten – der Kaufvertrag muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden.
• Grundbuchkosten – für die Eintragung als neuer Eigentümer und, bei Finanzierung, der Grundschuld.
• Maklerprovision – nur, wenn ein Makler eingeschaltet ist; beim Direktkauf vom Eigentümer entfällt sie.

Die ersten drei Posten sind gesetzlich geregelt und praktisch unvermeidlich. Nur bei der Maklerprovision und – über die Bemessungsgrundlage – bei der Grunderwerbsteuer gibt es Spielraum. Eine ausführliche Erklärung aller Posten finden Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Grunderwerbsteuer: Sätze aller 16 Bundesländer (Stand 2026)

Die Grunderwerbsteuer wird einmalig auf den Kaufpreis von Grundstück und Immobilie fällig. Ihre Höhe legt jedes Bundesland selbst fest – die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in gleich vier Ländern. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro entscheidet allein der Wohnort über einen Unterschied von bis zu 15.000 Euro.

Stand: Juli 2026. Die Sätze werden von den Bundesländern per Landesgesetz festgelegt und geprüft gegen die aktuellen Angaben der Länder und von notar.de. Jüngste Änderungen: Bremen erhöhte den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent (Senatsbeschluss), Thüringen senkte ihn zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent. Da Länder ihre Sätze ändern können, prüfen Sie den aktuellen Wert vor der Kaufentscheidung. Mehr dazu im Grunderwerbsteuer-Vergleich der Bundesländer.

Fällig wird die Steuer nach der Beurkundung. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Notar- und Grundbuchkosten: zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent

Notar- und Grundbuchgebühren sind bundesweit einheitlich über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Dieselbe Leistung kostet überall gleich viel – Verhandlungsspielraum gibt es nicht. Als grobe Orientierung sollten Sie mit etwa 1,0 bis 1,5 Prozent für den Notar und rund 0,5 Prozent fürs Grundbuch rechnen, zusammen also ungefähr 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Weil die Gebührentabelle degressiv ist, fällt der prozentuale Anteil bei sehr teuren Immobilien etwas niedriger, bei günstigen etwas höher aus.

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto oder per Direktzahlung und veranlasst die Eintragungen. Das Grundbuchamt trägt Sie als neuen Eigentümer ein – und, falls Sie finanzieren, zusätzlich die Grundschuld Ihrer Bank. Diese Kosten fallen unabhängig davon an, ob ein Makler beteiligt ist. Im Rechner sind Notar und Grundbuch als realistische Näherung voreingestellt; die exakte Höhe entnehmen Sie der Kostenberechnung Ihres Notars.

Maklerprovision: seit 2020 meist geteilt

Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, kommt dessen Provision hinzu. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher der Teilungsgrundsatz (§ 656c und § 656d BGB): Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen. Der Käuferanteil liegt bundesweit üblicherweise bei rund 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer – in einer Analyse von Homeday wies rund jedes zweite bis zwei Drittel der Angebote genau diesen Wert aus. Regional sind auch niedrigere oder höhere Sätze möglich; die Gesamtprovision beider Seiten liegt meist zwischen etwa 5,95 und 7,14 Prozent inklusive USt.

Im Rechner ist der Makler mit einem Käuferanteil von 3,57 Prozent voreingestellt. Kaufen Sie direkt vom Eigentümer, schalten Sie den Posten einfach ab – dann entfällt der größte optionale Kostenblock vollständig.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Kaufnebenkosten?

Die wichtigste Faustregel lautet: Die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital kommen. Banken finanzieren in aller Regel nur den Immobilienwert, nicht die Nebenkosten. Wer die Nebenkosten selbst trägt, senkt den sogenannten Beleihungsauslauf – das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert – und erhält dadurch tendenziell günstigere Zinsen.

Als Orientierung: Planen Sie mindestens die Kaufnebenkosten (je nach Bundesland und Makler rund 7 bis 15 Prozent) plus möglichst weitere 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital ein. Wie Eigenkapital die Konditionen beeinflusst, lesen Sie im Ratgeber Eigenkapital bei der Baufinanzierung. Wie sich das auf Ihre monatliche Rate auswirkt, zeigt Ihnen unser Baufinanzierungsrechner.

Kaufnebenkosten senken: was seriös funktioniert

Ganz vermeiden lassen sich die Nebenkosten nicht, an einigen Stellen aber legal optimieren:

• Bewegliches Inventar getrennt ausweisen: Einbauküche, Markise, Sauna oder eine hochwertige Gartenanlage sind kein Teil des Grundstücks. Werden sie im Kaufvertrag gesondert und mit realistischem Wert ausgewiesen, mindert das die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Wichtig: Der Wert muss nachvollziehbar und angemessen sein – überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt und kann sie streichen. Das ist ein legitimer Weg, kein Steuertrick.
• Maklerprovision verhandeln: Die Provisionshöhe ist nicht gesetzlich fixiert und damit Verhandlungssache.
• Ohne Makler kaufen: Beim Direktkauf vom Eigentümer entfällt der größte optionale Posten komplett.
• Bundesland im Blick behalten: Wer flexibel ist, wo er kauft, spart bei der Grunderwerbsteuer schnell mehrere Tausend Euro.

Notar- und Grundbuchkosten sind dagegen gesetzlich festgelegt und bieten keinerlei Verhandlungsspielraum.

Kaufnebenkosten und Baufinanzierung: der Zusammenhang

Kaufnebenkosten sind fester Bestandteil jeder Immobilienfinanzierung und gehören von Anfang an in die Kalkulation. Da die Bank sie üblicherweise nicht mitfinanziert, bestimmen sie direkt Ihren Eigenkapitalbedarf. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten (eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung) ist zwar möglich, verlangt aber ein sehr stabiles Einkommen und geht in der Regel mit spürbar höheren Zinsen einher. Konkrete Zinssätze hängen immer von Ihrer individuellen Situation und der Marktlage ab.

Drei Rechenbeispiele für die Kaufnebenkosten

So setzen sich die Kaufnebenkosten in typischen Konstellationen zusammen (Notar 1,5 %, Grundbuch 0,5 %):

• 400.000 € in Nordrhein-Westfalen, mit Makler: Grunderwerbsteuer 6,5 % = 26.000 €, Notar 6.000 €, Grundbuch 2.000 €, Maklerprovision 3,57 % = 14.280 €. Summe Kaufnebenkosten: 48.280 € (12,07 %), Gesamtkosten 448.280 €.
• 300.000 € in Bayern, ohne Makler: Grunderwerbsteuer 3,5 % = 10.500 €, Notar 4.500 €, Grundbuch 1.500 €. Summe Kaufnebenkosten: 16.500 € (5,50 %), Gesamtkosten 316.500 €.
• 500.000 € in Sachsen, mit Makler: Grunderwerbsteuer 5,5 % = 27.500 €, Notar 7.500 €, Grundbuch 2.500 €, Maklerprovision 3,57 % = 17.850 €. Summe Kaufnebenkosten: 55.350 € (11,07 %), Gesamtkosten 555.350 €.

Der Unterschied zwischen Bayern ohne Makler und einem Höchststeuerland mit Makler ist enorm – ein weiterer Grund, die Nebenkosten früh und ehrlich zu kalkulieren. Für Nordrhein-Westfalen haben wir die Rechnung im Detail aufbereitet: Kaufnebenkosten in NRW.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen die Kaufnebenkosten meist zwischen rund 7 und 15 Prozent des Kaufpreises. Zusammen kommen Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (zusammen ca. 1,5–2 %) sowie – falls beauftragt – die Maklerprovision (Käuferanteil üblicherweise rund 3,57 % inkl. USt).

Wie viel Grunderwerbsteuer zahle ich in meinem Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. Sie reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bremen hat den Satz zum 1. Juli 2025 auf 5,5 % erhöht, Thüringen ihn Anfang 2024 auf 5,0 % gesenkt. Den genauen Satz Ihres Bundeslandes zeigt der Rechner an.

Sind Notar- und Grundbuchkosten verhandelbar?

Nein. Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit einheitlich über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Für dieselbe Leistung zahlen Sie überall gleich viel; Verhandlungsspielraum gibt es nicht. Zusammen sollten Sie mit etwa 1,5 bis 2 Prozent rechnen.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher der Teilungsgrundsatz (§ 656c/656d BGB): Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss der Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen. Der Käuferanteil liegt üblicherweise bei rund 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, kann regional aber abweichen. Beim Direktkauf vom Eigentümer entfällt die Provision.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

In der Regel finanzieren Banken nur den Immobilienwert, nicht die Nebenkosten. Diese sollten Sie daher als Eigenkapital einplanen. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten (sogenannte 110-Prozent-Finanzierung) ist möglich, setzt aber ein stabiles Einkommen voraus und geht meist mit spürbar höheren Zinsen einher.

Wie kann ich bei den Kaufnebenkosten sparen?

Am größten ist der Hebel bei der Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision. Mitverkauftes bewegliches Inventar (z. B. Einbauküche, Sauna) lässt sich im Kaufvertrag gesondert und mit realistischem Wert ausweisen und mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Die Maklerprovision ist Verhandlungssache, und beim Direktkauf vom Eigentümer entfällt sie ganz. Notar- und Grundbuchkosten sind dagegen gesetzlich fixiert.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?

Als Faustregel sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital aufbringen – also je nach Bundesland und Makler rund 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Empfehlenswert sind zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, weil ein niedrigerer Beleihungsauslauf in der Regel günstigere Zinsen bedeutet.

Quellen & Hinweis

Grunderwerbsteuer: Grunderwerbsteuergesetze der 16 Bundesländer, Stand Juli 2026; Bremen-Erhöhung zum 1. Juli 2025 laut Senatspressestelle Bremen; Übersicht abgeglichen mit notar.de. Notar- und Grundbuchkosten: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Maklerprovision: §§ 656a–656d BGB (Teilungsgrundsatz seit 23.12.2020). Dieser Rechner und Ratgeber liefern eine unverbindliche Orientierung und ersetzen keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Notar- und Grundbuchkosten sind wertabhängig; maßgeblich ist die Kostenberechnung Ihres Notars.

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Weiterführend: Bausparvertrag in der Baufinanzierung