Beleihungsauslauf erklärt — und warum er deine Zinsen bestimmt
Der Beleihungsauslauf ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Baufinanzierung — er bestimmt deine Zinskondition stärker als fast jeder andere Faktor.
Was Beleihungsauslauf bedeutet
Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Beleihungswert × 100 %. Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis — Banken setzen oft 90-100 % vom Kaufpreis an, in Premium-Lagen auch 100-110 %.
Wie der Beleihungsauslauf deine Zinsen treibt
- Bis 60 %: Premium-Konditionen — typisch 0,2-0,4 % unter Standardzins
- 60-80 %: Standard — die meisten Konditions-Tabellen
- 80-90 %: leichter Aufschlag, 0,1-0,3 %
- 90-95 %: spürbarer Aufschlag, 0,2-0,5 %
- Über 95 %: deutlicher Aufschlag, oft 0,4-0,8 %
- Über 100 % (Kaufnebenkosten mitfinanziert): wenn überhaupt, nur mit massiver Bonität und 0,8-1,5 % Aufschlag
So senkst du den Beleihungsauslauf
- Mehr Eigenkapital einsetzen
- Niedrigeren Kaufpreis verhandeln (Verhandlungserfolge zählen sofort)
- Bei Bestandsimmobilien: nachweisbar werthaltige Verbesserungen einrechnen lassen
- Zweit-Immobilie als Sicherheit nutzen (selten, aber möglich)
Spar-Effekt durch Beleihungsauslauf-Senkung
Bei einem 300.000-€-Darlehen über 30 Jahre macht 0,3 % Zinsunterschied eine Ersparnis von etwa 15.000 €. Wer 20.000 € Eigenkapital nachlegen kann, um von 90 % auf 80 % Beleihungsauslauf zu kommen, holt sich diese Ersparnis dauerhaft ab.
Weiterführend: Bauzinsen 2026 · Tilgung verstehen