Effektivzins vs. Sollzins — der unterschätzte Unterschied
Wer Bauzinsen vergleicht, vergleicht oft Äpfel mit Birnen. Der Sollzins ist nur ein Teil der Wahrheit — der Effektivzins ist die ehrliche Vergleichszahl.
Sollzins — der reine Darlehenszins
Der Sollzins ist der Zinssatz, mit dem die Bank das Darlehen verzinst. Er taucht in der Tilgungsplan-Berechnung auf. Er sagt aber nichts über die wirklichen Kosten — Bereitstellungszinsen, Kontogebühren oder Bearbeitungspauschalen kommen oft on top.
Effektivzins — die Gesamtkosten
Der Effektivzins fasst alle laufenden Kosten in eine vergleichbare Zinsgröße zusammen. Er beinhaltet:
- Sollzins
- Bereitstellungszinsen (während Auszahlungs-Phase, bei Neubau wichtig)
- Kontoführungs- und Bearbeitungs-Entgelte
- Tilgungsverrechnung (monatlich vs. quartalsweise — macht 0,05-0,1 % Unterschied)
Was nicht im Effektivzins steckt
- Grundbuch- und Notarkosten für Grundschuldbestellung
- Schätz- oder Gutachtergebühren
- Versicherungen (Restschuld-, Wohngebäude-, Risikoleben-)
Was du beim Vergleich beachten musst
Vergleichbar sind nur Effektivzinsen mit identischer Zinsbindung. Sollzinsen zu vergleichen ist irreführend — eine Bank mit niedrigem Sollzins kann durch hohe Bereitstellungszinsen und kurze Kostenlos-Zeit am Ende teurer sein als eine Bank mit höherem Sollzins und besseren Sonderkonditionen.
Weiterführend: Bauzinsen 2026 · Anschlussfinanzierung