Anschlussfinanzierung 2026: Prolongation, Umschuldung & Forward im Vergleich

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Die wenigsten Baudarlehen sind am Ende der ersten Zinsbindung vollständig getilgt. Nach 10 oder 15 Jahren bleibt fast immer eine Restschuld – und dafür brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Welche Variante zu Ihnen passt und wie Sie dabei mehrere tausend Euro sparen, lesen Sie in diesem Ratgeber.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung ist die Weiterfinanzierung der offenen Restschuld, nachdem die vereinbarte Zinsbindung Ihres ursprünglichen Darlehens ausgelaufen ist. Beispiel: Sie haben 2016 ein Darlehen über 300.000 Euro mit 10 Jahren Zinsbindung aufgenommen. 2026 sind davon vielleicht noch 200.000 Euro übrig. Diese Summe müssen Sie neu finanzieren – entweder bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einem anderen Anbieter.

Anders als beim Erstdarlehen geht es jetzt nicht mehr um den Kaufpreis, sondern nur noch um die Restschuld. Das verändert wichtige Kennzahlen wie den Beleihungsauslauf: Da Sie bereits getilgt und die Immobilie womöglich an Wert gewonnen hat, ist das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert oft deutlich besser – und das kann Ihnen einen günstigeren Zins bringen.

Die drei Wege der Anschlussfinanzierung

Grundsätzlich haben Sie drei Möglichkeiten. Sie unterscheiden sich vor allem darin, ob Sie die Bank wechseln und wann Sie die Konditionen festzurren.

1. Prolongation – bei der eigenen Bank bleiben

Bei der Prolongation verlängern Sie das Darlehen einfach bei Ihrer aktuellen Bank. Diese schickt Ihnen meist einige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot. Der Vorteil: Es ist bequem, schnell und ohne Aufwand – kein neuer Grundbucheintrag, keine neue Bonitätsprüfung.

Der Nachteil: Banken kalkulieren darauf, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit unterschreiben. Das erste Prolongationsangebot ist deshalb oft nicht das günstigste. Nehmen Sie es als Ausgangspunkt, aber vergleichen Sie es unbedingt mit anderen Anbietern.

2. Umschuldung – die Bank wechseln

Bei der Umschuldung lösen Sie das alte Darlehen ab und schließen einen neuen Vertrag bei einer anderen Bank. Schon ein Zinsunterschied von 0,3 Prozentpunkten kann sich bei einer Restschuld von 200.000 Euro über die Laufzeit auf mehrere tausend Euro summieren.

Der Wechsel ist weniger kompliziert, als viele denken. Die neue Bank übernimmt in der Regel die Abwicklung. Es fallen lediglich Kosten für die Abtretung beziehungsweise Umschreibung der Grundschuld an – typischerweise etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme für Notar und Grundbuchamt. Diese Kosten sind meist schnell wieder hereingeholt, wenn der neue Zins niedriger ist.

3. Forward-Darlehen – Zinsen vorab sichern

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die heutigen Konditionen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt – bis zu 60 Monate im Voraus. Das lohnt sich, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen und Planungssicherheit wollen. Die Bank lässt sich diese Absicherung über einen kleinen Zinsaufschlag pro Monat Vorlaufzeit bezahlen. Mehr Details dazu finden Sie in unserem separaten Ratgeber zum Forward-Darlehen.

Wann sollten Sie sich kümmern?

Faustregel: Beginnen Sie etwa drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Vergleich. So haben Sie genug Zeit, Angebote einzuholen und in Ruhe zu entscheiden.

Ein wichtiger Punkt vorweg: Nach § 489 BGB dürfen Sie jedes Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer also eine sehr lange Zinsbindung (z. B. 15 oder 20 Jahre) vereinbart hat, ist nicht bis zum Ende gebunden, sondern kann nach 10,5 Jahren in eine günstigere Anschlussfinanzierung wechseln.

So holen Sie die besten Konditionen heraus

• Restschuld kennen: Fragen Sie bei Ihrer Bank die exakte Restschuld zum Ablaufdatum ab. Sie ist die Basis für jedes Angebot.
• Mehrere Angebote einholen: Vergleichen Sie das Prolongationsangebot Ihrer Bank mit mindestens zwei bis drei externen Anbietern oder einem Vermittler.
• Effektivzins vergleichen, nicht Sollzins: Nur der Effektivzins enthält die wesentlichen Nebenkosten und macht Angebote wirklich vergleichbar.
• Tilgung anpassen: Nutzen Sie das in der Regel niedrigere Zinsniveau und die geringere Restschuld, um die Tilgung zu erhöhen. So sind Sie schneller schuldenfrei.
• Sondertilgungen vereinbaren: Achten Sie auf flexible Optionen wie kostenlose Sondertilgungen oder die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu ändern.

Rechenbeispiel: Was ein Zinsvergleich bringt

Angenommen, Ihre Restschuld beträgt 200.000 Euro und Sie finanzieren über weitere 15 Jahre. Bei der Prolongation bietet Ihre Bank 3,8 Prozent, ein Wettbewerber 3,4 Prozent. Bei gleicher Tilgung zahlen Sie mit dem günstigeren Angebot rund 800 Euro pro Jahr weniger an Zinsen – über die Zinsbindung also einen fünfstelligen Betrag. Selbst nach Abzug der Umschuldungskosten bleibt ein klares Plus. Schon dieses vereinfachte Beispiel zeigt: Der Vergleich lohnt sich fast immer.

Häufige Fehler vermeiden

Der teuerste Fehler ist, das erste Angebot der Hausbank ungeprüft zu unterschreiben. Ebenfalls riskant: das Thema zu lange aufzuschieben. Wer erst kurz vor Ablauf reagiert, gerät unter Zeitdruck und verschenkt Verhandlungsspielraum. Unterschätzen Sie auch nicht den Wert einer höheren Tilgung – bei moderaten Zinsen ist sie der wirksamste Hebel, um die Gesamtkosten zu senken.

Fazit

Die Anschlussfinanzierung ist die zweite große Stellschraube Ihrer Baufinanzierung – und oft eine unterschätzte Sparmöglichkeit. Ob Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen die richtige Wahl ist, hängt von Ihrem Zeithorizont und Ihrer Zinserwartung ab. Wer rechtzeitig mehrere Angebote vergleicht, den Effektivzins prüft und die Tilgung clever anpasst, sichert sich spürbar bessere Konditionen für die Restschuld.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Finanz- oder Rechtsberatung dar. Konkrete Konditionen hängen von Ihrer persönlichen Situation ab.

👉 Weiterführend: Baufinanzierung vergleichen & Angebot anfordern