Mietrendite richtig berechnen — der ehrliche Weg

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte mehr als die Bruttorendite kennen. Die ehrliche Rechnung sieht anders aus.

Bruttorendite

Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Standard-Marketing-Größe. Sagt nichts über echte Rendite aus.

Nettorendite

(Jahresnettokaltmiete − Nicht-umlagefähige Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Berücksichtigt:

• Kaufnebenkosten (in NRW 11 %!)
• Hausverwaltung (~25-35 €/Monat/Einheit)
• Instandhaltungsrücklage (1-2 €/m²/Monat)
• Mietausfall-Risiko (2-5 % der Jahresmiete)

Eigenkapitalrendite (mit Finanzierung)

Hier kommt der Leverage-Effekt: Wer 80 % finanziert, kann mit hoher EK-Rendite arbeiten — oder bei negativem Cashflow draufzahlen.

Rechenbeispiel: 300.000 € ETW, 10.500 € Jahresmiete

• Bruttorendite: 3,5 %
• Mit 33.000 € Kaufnebenkosten + 1.800 €/J Bewirtschaftung: Nettorendite 2,6 %
• Mit 80 % Finanzierung zu 3,8 %: negativer Cashflow im Jahr ca. 4.000 € → EK-Rendite aus Cashflow negativ, aber Tilgung = Eigenkapitalaufbau

Mietrendite-Investments lohnen sich heute nur bei Lage + Wertsteigerungspotenzial — pure Cashflow-Rechnungen sind seit Zinsanstieg meist negativ.

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