Mietrendite richtig berechnen — der ehrliche Weg
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte mehr als die Bruttorendite kennen. Die ehrliche Rechnung sieht anders aus.
Bruttorendite
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Standard-Marketing-Größe. Sagt nichts über echte Rendite aus.
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(Jahresnettokaltmiete − Nicht-umlagefähige Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Berücksichtigt:
- Kaufnebenkosten (in NRW 11 %!)
- Hausverwaltung (~25-35 €/Monat/Einheit)
- Instandhaltungsrücklage (1-2 €/m²/Monat)
- Mietausfall-Risiko (2-5 % der Jahresmiete)
Eigenkapitalrendite (mit Finanzierung)
Hier kommt der Leverage-Effekt: Wer 80 % finanziert, kann mit hoher EK-Rendite arbeiten — oder bei negativem Cashflow draufzahlen.
Rechenbeispiel: 300.000 € ETW, 10.500 € Jahresmiete
- Bruttorendite: 3,5 %
- Mit 33.000 € Kaufnebenkosten + 1.800 €/J Bewirtschaftung: Nettorendite 2,6 %
- Mit 80 % Finanzierung zu 3,8 %: negativer Cashflow im Jahr ca. 4.000 € → EK-Rendite aus Cashflow negativ, aber Tilgung = Eigenkapitalaufbau
Mietrendite-Investments lohnen sich heute nur bei Lage + Wertsteigerungspotenzial — pure Cashflow-Rechnungen sind seit Zinsanstieg meist negativ.
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