Baufinanzierung München-Giesing: Ratgeber für Käufer 2026

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Wer in München-Giesing eine Wohnung oder ein Haus finanzieren möchte, steht vor anderen Fragen als in vielen anderen Stadtteilen. Giesing ist vom ehemaligen Arbeiterviertel auf dem Giesinger Berg zu einem gefragten, teils stark sanierten Wohnquartier geworden. Das prägt Kaufpreise, Bausubstanz und die passende Finanzierungsstruktur. Dieser Ratgeber zeigt, worauf Käuferinnen und Käufer rund um Tegernseer Landstraße, Silberhornstraße und Nockherberg konkret achten sollten.

Der Immobilienmarkt in Giesing: lokale Besonderheiten

Giesing teilt sich grob in Untergiesing (Stadtbezirk 18, zusammen mit Harlaching) und Obergiesing (Stadtbezirk 17, mit Fasangarten). Beide Lagen sind in den letzten Jahren deutlich teurer geworden, liegen aber im München-Vergleich noch unter Spitzenvierteln wie Lehel oder Altbogenhausen. Wer hier kauft, finanziert dennoch auf hohem Münchner Preisniveau – die Stadt zählt seit Jahren zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands.

Typisch für Giesing ist der hohe Anteil an Altbau und gründerzeitlichen Bestandsgebäuden, besonders rund um die Tela (Tegernseer Landstraße), den Giesinger Bahnhof und die Hänge zum Isartal in Untergiesing. Diese Substanz hat Charme, bringt aber Finanzierungsthemen mit sich, die bei Neubau wegfallen.

Worauf Sie bei Giesinger Altbau achten sollten

Sanierungsbedarf realistisch einplanen: Dach, Fenster, Heizung und Elektrik bei älteren Häusern prüfen. Banken bewerten den Zustand mit – und Sanierungskosten gehören in die Finanzierungssumme, nicht erst nachträglich.
Energetischer Zustand: Viele Giesinger Gebäude sind energetisch nicht auf aktuellem Stand. Eine geplante energetische Sanierung kann den Finanzierungsbedarf erhöhen, eröffnet aber Förderzugänge (siehe unten).
Erbbaurecht: In München kommen Erbbaurechtsgrundstücke vor. Hier kaufen Sie das Gebäude, nicht das Grundstück, und zahlen Erbbauzins. Das verändert Beleihung und Konditionen – frühzeitig mit der Bank klären.

Milieuschutz in Giesing: was Käufer wissen müssen

Teile von Ober- und Untergiesing liegen in sozialen Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutz). Das ist eine echte Münchner Besonderheit, die viele Käufer unterschätzen. In diesen Gebieten sind aufwendige Luxusmodernisierungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingeschränkt, und die Stadt hat ein Vorkaufsrecht.

Für die Baufinanzierung heißt das: Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen oder umfangreich modernisieren wollen, kann der Milieuschutz Ihre Pläne und damit Ihre Kalkulation beeinflussen. Klären Sie vor dem Notartermin, ob das Objekt im Erhaltungssatzungsgebiet liegt – diese Auskunft erteilt die Stadt München. So vermeiden Sie, dass Ihre Finanzierung auf Annahmen beruht, die später nicht umsetzbar sind.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten in Bayern

Bei Münchner Preisen ist solides Eigenkapital der wichtigste Hebel. Als Orientierung gilt: Die Kaufnebenkosten sollten Sie möglichst selbst tragen, idealerweise zusätzlich einen Teil des Kaufpreises. In Bayern setzen sich die Nebenkosten ungefähr so zusammen:

Grunderwerbsteuer: in Bayern 3,5 % des Kaufpreises – einer der niedrigsten Sätze in Deutschland.
Notar und Grundbuch: zusammen rund 1,5 bis 2 %.
Maklerprovision: seit Dezember 2020 wird sie in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt; auf Käuferseite liegt sie häufig bei etwa 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer.

In Summe sollten Sie in Giesing also mit grob 8 bis 10 % Nebenkosten kalkulieren – bei den hohen Quadratmeterpreisen ein erheblicher absoluter Betrag, der nicht über den Kredit gedeckt werden sollte.

Förderung: Bund, Bayern und Stadt München

Auch in Giesing können Sie Förderprogramme mit der klassischen Bankfinanzierung kombinieren. Prüfen Sie die Konditionen jeweils tagesaktuell bei den zuständigen Stellen, da sich Programme ändern:

KfW-Förderung: zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen und Sanieren – relevant gerade beim Giesinger Altbau.
Bayerische Wohnraumförderung: Programme des Freistaats für selbst genutztes Eigentum, abhängig von Einkommen und Haushaltsgröße.
München-Modell und städtische Programme: Die Landeshauptstadt München unterstützt unter bestimmten Voraussetzungen den Erwerb selbst genutzten Wohnraums. Die Einkommensgrenzen sind in München vergleichsweise hoch angesetzt.

Zinsbindung und Tilgung clever wählen

Gerade bei einer langfristigen Finanzierung auf Münchner Niveau lohnt sich eine durchdachte Struktur. Eine längere Zinsbindung gibt Planungssicherheit, eine anfängliche Tilgung von spürbar über einem Prozent verkürzt die Laufzeit deutlich. Vereinbaren Sie nach Möglichkeit Sondertilgungsrechte, um etwa Bonuszahlungen flexibel einzusetzen.

Typische lokale Fragen aus Giesing

Lohnt sich Altbau trotz Sanierungskosten? Oft ja – wenn Sanierung und Förderung von Anfang an in die Finanzierung eingerechnet sind.
Wie wirkt sich der Milieuschutz auf Vermietungspläne aus? Er kann Modernisierung und Umwandlung begrenzen; das gehört in die Renditerechnung.
Reicht mein Eigenkapital? Mindestens die Nebenkosten sollten gedeckt sein; je mehr darüber hinaus, desto besser die Konditionen.

Fazit

Eine Baufinanzierung in München-Giesing gelingt am besten, wenn Sie die lokalen Besonderheiten ernst nehmen: das hohe Preisniveau, die häufige Altbausubstanz mit Sanierungs- und Energiethemen sowie den Milieuschutz in Teilen von Ober- und Untergiesing. Wer Eigenkapital, Nebenkosten, Sanierungskosten und Fördermöglichkeiten von Beginn an gemeinsam betrachtet und die Angaben vor dem Notartermin prüft, finanziert in Giesing auf solider Grundlage. Diese Informationen ersetzen keine individuelle Finanzierungs- oder Rechtsberatung.