Bauträgervertrag & MaBV: Zahlung nach Baufortschritt

Wer eine neue Wohnung oder ein schlüsselfertiges Haus von einem Bauträger kauft, zahlt den Kaufpreis nicht auf einen Schlag. Stattdessen wird in Raten nach Baufortschritt gezahlt – streng geregelt durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese Regeln schützen Sie als Käufer davor, für eine Leistung zu bezahlen, die noch gar nicht erbracht ist. Dieser Ratgeber erklärt, was ein Bauträgervertrag ist, wie der Zahlungsplan aufgebaut ist und worauf Sie bei Ihrer Finanzierung achten sollten.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Beim Kauf vom Bauträger erwerben Sie zwei Dinge in einem einzigen notariellen Vertrag: das Grundstück (oder einen Miteigentumsanteil bei einer Eigentumswohnung) und ein darauf noch zu errichtendes oder gerade im Bau befindliches Gebäude. Der Bauträger ist also nicht nur Verkäufer, sondern zugleich Bauherr und Errichter. Das unterscheidet den Bauträgervertrag vom klassischen Kauf einer Bestandsimmobilie, bei der Sie den vollen Kaufpreis in der Regel in einer Summe nach Eigentumsübergang zahlen.

Weil Sie beim Neubau in Vorleistung gehen und das Gebäude erst noch entsteht, besteht ein besonderes Risiko: Wird der Bauträger während der Bauphase zahlungsunfähig, drohen dem Käufer erhebliche Verluste. Genau hier setzt die MaBV an.

Was regelt die MaBV?

Die Makler- und Bauträgerverordnung legt fest, unter welchen Bedingungen und in welchen Schritten ein Bauträger überhaupt Geld vom Käufer entgegennehmen darf. Ziel ist, dass Zahlung und tatsächlich erbrachte Bauleistung möglichst im Gleichschritt laufen. Der Bauträger darf den Kaufpreis daher nur in Teilbeträgen und nur nach nachgewiesenem Baufortschritt verlangen.

Nach § 3 Abs. 2 MaBV darf der Bauträger höchstens sieben Teilbeträge verlangen, die er aus einem Katalog von bis zu 13 fest definierten Bautenständen zusammenstellt. So ist sichergestellt, dass Sie nie deutlich mehr bezahlt haben, als am Bau bereits an Wert geschaffen wurde.

Voraussetzungen, bevor die erste Rate fällig wird

Bevor der Bauträger überhaupt die erste Zahlung fordern darf, müssen nach § 3 Abs. 1 MaBV mehrere Bedingungen erfüllt sein. Dazu gehören in der Regel:

• ein rechtswirksamer, notariell beurkundeter Kaufvertrag ohne offene Rücktrittsrechte,
• eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten, die Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert,
• das Vorliegen der Baugenehmigung (bzw. der Nachweis, dass sie nach Landesrecht nicht erforderlich ist),
• eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank des Bauträgers – sie stellt sicher, dass das Grundstück im Ernstfall von vorrangigen Grundpfandrechten frei wird.

Erst wenn diese Punkte gesichert sind, ist die erste Rate fällig. Alternativ kann der Bauträger eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellen; dann sind – vereinfacht gesagt – auch abweichende Zahlungsmodalitäten möglich, weil Ihr Geld über die Bürgschaft abgesichert ist.

Der Zahlungsplan nach Baufortschritt

Der genaue Ratenplan steht in Ihrem notariellen Vertrag. Die MaBV gibt dafür den Rahmen vor. Typisch ist folgender Aufbau:

Die erste Rate

Sie wird meist nach Beginn der Erdarbeiten fällig und stellt mit einer Größenordnung von rund einem Fünftel bis knapp einem Drittel des Kaufpreises den größten Einzelbetrag dar. Den genauen Prozentsatz entnehmen Sie dem Vertrag – hier gibt es je nach Gestaltung Unterschiede.

Die weiteren Raten

Die folgenden Teilbeträge orientieren sich an klar erkennbaren Bautenständen, etwa: Fertigstellung des Rohbaus, Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, Rohinstallation der Heizung sowie Sanitär- und Elektroanlagen, Fassadenarbeiten, Fertigstellung des Estrichs, der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich und schließlich die Bezugsfertigkeit. Jede Rate wird erst fällig, wenn der jeweilige Stand tatsächlich erreicht ist.

Die Schlussrate

Ein kleiner Restbetrag in Höhe von wenigen Prozent wird erst nach der vollständigen und mängelfreien Fertigstellung fällig. Dieser Einbehalt ist Ihr Druckmittel, damit auch die letzten Restarbeiten und Mängel zügig erledigt werden. Prüfen Sie hier die genaue Regelung im Vertrag.

Was bedeutet das für die Finanzierung?

Der MaBV-Ratenplan hat direkte Folgen für Ihre Baufinanzierung. Ihre Bank zahlt das Darlehen nicht komplett aus, sondern in Teilauszahlungen, die zeitlich zu den fälligen Raten passen. Das ist sinnvoll, hat aber einen Nebeneffekt: Für den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens können nach einer bereitstellungsfreien Zeit Bereitstellungszinsen anfallen. Je länger sich der Bau zieht, desto relevanter wird dieser Punkt.

Achten Sie deshalb schon bei der Finanzierungszusage auf eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Phase und stimmen Sie den Auszahlungsplan der Bank mit dem Ratenplan des Bauträgers ab. So vermeiden Sie Liquiditätslücken und unnötige Zusatzkosten.

Worauf Käufer achten sollten

• Baufortschritt prüfen: Zahlen Sie eine Rate nur, wenn der zugehörige Bautenstand nachweislich erreicht ist – im Zweifel mit einem Baugutachter oder Bausachverständigen an Ihrer Seite.
• Freistellungserklärung einfordern: Ohne wirksame Absicherung sollte keine Zahlung fließen.
• Mängel dokumentieren: Halten Sie bei Abnahme und Bezug festgestellte Mängel schriftlich fest und behalten Sie berechtigte Beträge zurück.
• Ratenplan gegen die MaBV prüfen lassen: Verlangt der Bauträger mehr als sieben Teilbeträge oder Zahlungen ohne echten Baufortschritt, ist Vorsicht geboten.

Fazit

Der Bauträgervertrag koppelt Ihre Zahlungen über die MaBV eng an den tatsächlichen Baufortschritt – ein wirksamer Schutz gegen Vorleistungsrisiken. Für Sie als Käufer und Kreditnehmer heißt das vor allem: Auszahlungsplan der Bank und Ratenplan des Bauträgers aufeinander abstimmen und jede Rate nur nach geprüftem Bautenstand freigeben. Da es hier um hohe Summen und rechtliche Details geht, lassen Sie den konkreten Vertrag von Ihrem Notar erläutern und die Finanzierung sorgfältig planen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.