Sollzins vs. Effektivzins: Der Unterschied einfach erklärt

Wer Angebote für eine Baufinanzierung vergleicht, stößt auf zwei Prozentzahlen: den Sollzins und den Effektivzins. Sie liegen oft nur wenige Zehntelprozent auseinander, aber sie bedeuten Unterschiedliches. Wer die beiden verwechselt, vergleicht Äpfel mit Birnen und wählt womöglich das teurere Darlehen. Dieser Ratgeber erklärt den Unterschied verständlich und zeigt, worauf es beim Vergleich wirklich ankommt.

Der Sollzins: der reine Preis für das Darlehen

Der Sollzins, früher auch Nominalzins genannt, ist der reine Zins, den Sie der Bank für das geliehene Kapital zahlen. Er wird prozentual auf die jeweils offene Restschuld berechnet und bildet die Grundlage für Ihre monatliche Rate. In einem Annuitätendarlehen setzt sich diese Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen; der Sollzins bestimmt den Zinsanteil.

Man unterscheidet zwei Formen:

• Gebundener Sollzins: Er ist für die vereinbarte Zinsbindung (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre) fest und ändert sich in diesem Zeitraum nicht.
• Veränderlicher Sollzins: Er passt sich, etwa bei einem variablen Darlehen, regelmäßig an das Marktniveau an.

Der Sollzins allein sagt aber noch nichts über die tatsächlichen Gesamtkosten aus, denn eine Finanzierung verursacht oft mehr als nur Zinsen.

Der Effektivzins: die jährlichen Gesamtkosten

Der effektive Jahreszins (kurz: Effektivzins) drückt aus, was das Darlehen pro Jahr insgesamt kostet, als ein einziger Prozentwert. Er bündelt neben dem Sollzins weitere preisbestimmende Kosten. Wie er berechnet wird und welche Posten einfließen müssen, regelt in Deutschland die Preisangabenverordnung (PAngV). Genau deshalb ist der Effektivzins die eigentlich vergleichbare Größe: Weil alle Banken nach denselben Regeln rechnen müssen, macht er unterschiedliche Angebote grundsätzlich vergleichbar.

Was der Effektivzins enthält

• den Sollzins,
• den Rhythmus, in dem Ihre Tilgung verrechnet wird (Tilgungsverrechnung),
• einen eventuellen Auszahlungsabschlag (Disagio/Damnum), also wenn das Darlehen nicht zu 100 % ausgezahlt wird,
• üblicherweise Bearbeitungs- oder Vermittlungskosten, sofern sie anfallen,
• die Annahmen zur Zinsbindungsdauer.

Was der Effektivzins nicht enthält

Hier liegt der häufigste Irrtum: Der Effektivzins bildet längst nicht alle Kosten rund um den Immobilienkauf ab. Typischerweise nicht berücksichtigt sind:

• Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grundschuldbestellung,
• Grunderwerbsteuer und Maklerprovision,
• Kosten für Wertermittlung/Schätzung der Immobilie durch die Bank,
• Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufenes Darlehen,
• Kontoführungsgebühren (in der Regel),
• eine Restschuldversicherung, sie fließt nur ein, wenn sie zwingend zur Kreditbedingung gemacht wird,
• Effekte aus Förderungen wie KfW-Tilgungszuschüssen.

Der Effektivzins ist also ein sehr guter Maßstab für den Kredit, aber keine Gesamtkostenrechnung für den Immobilienkauf. Die Kaufnebenkosten müssen Sie zusätzlich einplanen.

Warum der Effektivzins fast immer höher ist

Weil der Effektivzins zusätzliche Kostenbestandteile einrechnet, liegt er in der Regel etwas über dem Sollzins. Ein Darlehen mit niedrigerem Sollzins, aber hohen Bearbeitungskosten oder einem Disagio kann am Ende teurer sein als ein Angebot mit leicht höherem Sollzins und ohne Nebenkosten. Genau diese Unterschiede macht der Effektivzins sichtbar, deshalb sollten Sie ihn zum Vergleich heranziehen, nicht den Sollzins.

Die wichtigsten Vergleichs-Fallen

Der Effektivzins ist mächtig, aber nicht allmächtig. Damit der Vergleich aussagekräftig bleibt, sollten Sie drei Punkte kennen:

1. Nur bei gleicher Zinsbindung vergleichbar

Ein Effektivzins für eine 10-jährige Zinsbindung lässt sich nicht sinnvoll mit einem für 20 Jahre vergleichen. Kürzere Bindungen sind meist günstiger, bergen aber ein höheres Anschlussrisiko. Vergleichen Sie deshalb immer Angebote mit identischer Zinsbindung und identischem Tilgungssatz.

2. Er sagt nichts über die Restschuld

Der Effektivzins bewertet die Konditionen während der Zinsbindung. Wie hoch Ihre Restschuld am Ende der Bindung ist und zu welchem Zins Sie dann anschließen, bleibt außen vor. Ein optisch günstiger Effektivzins bei niedriger Tilgung kann eine hohe Restschuld und damit ein größeres Zinsänderungsrisiko verdecken.

3. Annahmen für die Zeit nach der Zinsbindung

Für Darlehen, deren Laufzeit über die Zinsbindung hinausreicht, muss die Bank einen Zins für die Zeit danach annehmen. Diese Annahme ist keine Garantie, die tatsächlichen Kosten hängen von der späteren Anschlussfinanzierung ab.

So gehen Sie beim Angebotsvergleich vor

• Achten Sie auf den Effektivzins als Vergleichsmaßstab, aber nur bei gleicher Zinsbindung, gleicher Tilgung und gleichem Darlehensbetrag.
• Lassen Sie sich das europäische standardisierte Merkblatt (ESIS) geben. Es fasst Soll- und Effektivzins sowie den zu zahlenden Gesamtbetrag zusammen.
• Prüfen Sie den Gesamtbetrag (Summe aller Zahlungen), er macht Unterschiede oft greifbarer als eine Kommastelle beim Zins.
• Planen Sie Kaufnebenkosten und Bereitstellungszinsen separat ein, da sie im Effektivzins fehlen.
• Behalten Sie die Restschuld nach der Zinsbindung im Blick, nicht nur den Zinssatz von heute.

Fazit

Der Sollzins ist der reine Preis für das geliehene Geld und bestimmt Ihre Rate. Der Effektivzins bündelt darüber hinaus die preisbestimmenden Kosten und ist deshalb der bessere Maßstab, um Angebote zu vergleichen, vorausgesetzt, Zinsbindung, Tilgung und Darlehenshöhe sind identisch. Verlassen Sie sich aber nicht allein auf eine Zahl: Restschuld, Anschlussrisiko und die im Effektivzins nicht enthaltenen Nebenkosten gehören genauso in Ihre Entscheidung. Konkrete Zinssätze ändern sich täglich und hängen von Ihrer Bonität und dem Objekt ab, lassen Sie sich daher stets ein individuelles, aktuelles Angebot erstellen und rechnen.

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