Bürgschaft bei der Baufinanzierung: Bürge, Haftung, Risiken

Wenn die Bank die gewünschte Finanzierung nicht allein auf Ihre Bonität stellen möchte, taucht schnell das Stichwort Bürgschaft auf. Oft sind es die Eltern, die für die Kinder gutstehen sollen, manchmal ein Partner oder ein Geschwisterteil. Eine Bürgschaft klingt harmlos, ist aber ein weitreichender Vertrag: Der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen für fremde Schulden. Wer unterschreibt, sollte deshalb genau wissen, worauf er sich einlässt.

Was eine Bürgschaft überhaupt ist

Eine Bürgschaft ist ein eigener Vertrag zwischen dem Bürgen und der Bank (§ 765 BGB). Der Bürge verspricht, für die Schuld des Kreditnehmers einzustehen, falls dieser nicht mehr zahlt. Die Bank bekommt dadurch eine zusätzliche Sicherheit neben der Grundschuld auf der Immobilie. Wichtig: Die Bürgschaft muss schriftlich erteilt werden (§ 766 BGB), eine mündliche Zusage genügt nicht.

Der Bürge wird dabei nicht Eigentümer der Immobilie und bekommt auch kein Geld. Er trägt nur das Risiko. Genau das macht die Bürgschaft für private Angehörige so heikel, denn dem Risiko steht kein direkter Vorteil gegenüber.

Bürge, Mithaftung oder zweiter Kreditnehmer?

Diese drei Rollen werden oft verwechselt, unterscheiden sich rechtlich aber deutlich.

• Zweiter Kreditnehmer: Er unterschreibt den Darlehensvertrag gleichberechtigt mit, haftet als Hauptschuldner und ist meist auch Miteigentümer. Beide schulden von Anfang an die volle Rate.
• Mithaftung (Schuldbeitritt): Jemand tritt der Schuld bei und haftet neben dem Kreditnehmer als weiterer Hauptschuldner, ohne selbst das Darlehen ausgezahlt zu bekommen.
• Bürge: Er haftet nur nachrangig für eine fremde Schuld. Erst wenn der Kreditnehmer ausfällt, kann die Bank auf den Bürgen zugehen.

Für eine Baufinanzierung setzen Banken bei Paaren häufig lieber auf zwei Kreditnehmer als auf eine Bürgschaft, weil beide dann direkt in der Haftung stehen. Die Bürgschaft ist eher das Mittel, wenn eine dritte Person absichern soll, die selbst nicht mitkaufen will.

Diese Arten der Bürgschaft sollten Sie kennen

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Das ist die für Banken übliche und für den Bürgen härteste Form. Der Bürge verzichtet auf die sogenannte Einrede der Vorausklage (§ 773 BGB). Die Bank muss also nicht erst die Immobilie verwerten oder gegen den Kreditnehmer vollstrecken, sondern kann sich direkt an den Bürgen wenden, sobald der Kreditnehmer nicht zahlt.

Ausfallbürgschaft

Hier kommt der Bürge erst zum Zug, wenn feststeht, dass die Bank beim Kreditnehmer und aus der Immobilie tatsächlich einen endgültigen Ausfall erlitten hat. Für den Bürgen ist das deutlich schonender, weil er nur den echten Restschaden trägt.

Höchstbetragsbürgschaft

Die Haftung wird auf eine feste Summe gedeckelt. So weiß der Bürge von Anfang an, mit welchem Maximalbetrag er einsteht. Bei einer unbegrenzten Bürgschaft fehlt diese Obergrenze, was man möglichst vermeiden sollte.

Wann Banken eine Bürgschaft verlangen

Typische Situationen sind eine knappe Eigenkapitaldecke, ein noch junges oder schwankendes Einkommen, eine hohe Beleihung nahe oder über dem Kaufpreis oder eine Finanzierung in der Probezeit. Die Bürgschaft soll dann das Risiko abfedern, das die Bank sonst nicht tragen würde.

Eine Bürgschaft ersetzt aber keine tragfähige Finanzierung. Wenn die Rate von vornherein zu hoch für das Haushaltseinkommen ist, verschiebt der Bürge das Problem nur, statt es zu lösen. Seriöse Berater prüfen deshalb zuerst, ob die Kapitaldienstfähigkeit auch ohne Bürgen realistisch ist.

Die Risiken für den Bürgen

Der Bürge haftet in der Regel mit seinem gesamten pfändbaren Vermögen und Einkommen, nicht nur mit einem kleinen Anteil. Kommt es zum Ernstfall, kann das eigene Ersparnisse, das eigene Haus oder einen Teil des Einkommens kosten. Hinzu kommt: Eine übernommene Bürgschaft wird bei einer späteren eigenen Finanzierung des Bürgen als Verpflichtung berücksichtigt und kann seinen eigenen Kreditspielraum schmälern.

Auch das persönliche Verhältnis leidet oft. Wenn Eltern für ihr Kind bürgen und die Finanzierung platzt, treffen finanzielle und familiäre Belastung zusammen. Deshalb gilt: Nur bürgen, wenn Sie den möglichen Verlust im schlimmsten Fall wirtschaftlich verkraften könnten.

Wann eine Bürgschaft sittenwidrig sein kann

Die Rechtsprechung schützt nahe Angehörige vor einer krassen finanziellen Überforderung. Wenn zum Beispiel ein einkommensschwaches erwachsenes Kind oder ein Ehepartner ohne eigenes nennenswertes Vermögen eine Bürgschaft übernimmt, die er absehbar nie tragen könnte, und die Bürgschaft im Wesentlichen aus emotionaler Verbundenheit erfolgt, kann sie nach § 138 BGB sittenwidrig und damit unwirksam sein. Der Bundesgerichtshof hat solche Fälle mehrfach entschieden.

Ob eine Bürgschaft im Einzelfall unwirksam ist, hängt von vielen Umständen ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. Das ist ein klarer Fall für anwaltliche Beratung, nicht für ein Bauchgefühl.

Alternativen zur Bürgschaft

• Mehr Eigenkapital einbringen: Ein Zuschuss oder ein privates Darlehen der Eltern senkt die Beleihung und macht einen Bürgen oft überflüssig.
• Zusätzliche Sicherheit statt Bürgschaft: Eltern lassen eine Grundschuld auf ihre eigene, möglichst lastenfreie Immobilie eintragen. Das ist klar begrenzt auf dieses Objekt, während eine Bürgschaft das gesamte Vermögen erfasst.
• Zweiter Kreditnehmer mit Eigentumsanteil: Wer ohnehin mit einsteigt, sollte auch Miteigentum und Mitspracherecht bekommen.
• Finanzierung neu rechnen: Längere Zinsbindung, niedrigere Anfangstilgung oder ein günstigeres Objekt können die Rate auf ein tragfähiges Maß bringen.

Praxis-Tipps, bevor Sie unterschreiben

• Bestehen Sie auf einer Höchstbetragsbürgschaft mit klarer Obergrenze, keine unbegrenzte Haftung.
• Fragen Sie nach einer Ausfallbürgschaft statt einer selbstschuldnerischen Bürgschaft.
• Lassen Sie sich zeigen, wann und unter welchen Bedingungen die Bürgschaft endet, etwa bei Erreichen einer bestimmten Restschuld.
• Rechnen Sie durch, ob Sie den vollen Betrag im Ernstfall wirklich tragen könnten.
• Lesen Sie den Bürgschaftsvertrag vollständig und lassen Sie unklare Klauseln juristisch prüfen.

Eine Bürgschaft kann eine Baufinanzierung möglich machen, sie ist aber kein kleiner Gefallen, sondern ein ernstes Haftungsversprechen. Wer die Rollen, die Bürgschaftsart und die Risiken versteht, entscheidet mit offenen Augen. Wenn Sie unsicher sind, ob in Ihrer Situation eine Bürgschaft, ein zweiter Kreditnehmer oder eine ganz andere Lösung passt, lohnt sich ein neutraler Blick auf Ihre Zahlen. Gerne prüfe ich mit Ihnen, welche Absicherung wirklich nötig ist und welche Sie sich sparen können. Sprechen Sie mich, Serko Parlak, dazu unverbindlich an.

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