Pfandtausch bei der Baufinanzierung: Darlehen beim Umzug mitnehmen

Sie ziehen um, verkaufen Ihr Haus und kaufen ein neues, aber Ihr Immobiliendarlehen läuft noch Jahre mit fester Zinsbindung. Die erste Sorge vieler Eigentümer: Muss jetzt eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden, weil der Kredit vorzeitig abgelöst wird? Nicht zwingend. Es gibt einen Weg, den Kredit einfach mitzunehmen. Er heißt Pfandtausch, teils auch Sicherheitentausch oder Objektaustausch genannt.

Was ist ein Pfandtausch?

Beim Pfandtausch bleibt Ihr Darlehensvertrag unverändert bestehen. Zinssatz, Restschuld, Tilgung und die vereinbarte Zinsbindung laufen genau so weiter wie bisher. Was sich ändert, ist ausschließlich die Sicherheit für die Bank. Statt der Grundschuld auf Ihrer alten Immobilie erhält die Bank eine neue Grundschuld auf der Immobilie, in die Sie ziehen.

Der Kredit klebt also nicht am Gebäude, sondern an Ihnen als Kreditnehmer. Die Immobilie dient nur als Pfand. Und dieses Pfand lässt sich unter bestimmten Bedingungen austauschen. Für Sie ist das besonders dann interessant, wenn Ihr aktueller Zinssatz niedriger ist als das, was Sie heute für eine neue Finanzierung bekommen würden. Denn diesen günstigen Zins nehmen Sie beim Pfandtausch komplett mit.

Wann sich der Pfandtausch besonders lohnt

Der große Vorteil betrifft die Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn Sie ein Darlehen mitten in der Zinsbindung ablösen, weil Sie verkaufen, darf die Bank sich den entgangenen Zinsgewinn ersetzen lassen. Bei hoher Restschuld und mehreren Jahren Restlaufzeit kann diese Entschädigung schnell fünfstellig werden. Beim Pfandtausch entfällt sie, weil das Darlehen ja gar nicht abgelöst, sondern fortgeführt wird.

Typische Situationen, in denen sich der Pfandtausch anbietet:

• Sie verkaufen Ihr Reihenhaus und kaufen eine größere Immobilie, weil die Familie wächst.
• Sie ziehen berufsbedingt in eine andere Stadt und erwerben dort ein neues Objekt.
• Ihr aktueller Sollzins liegt deutlich unter dem heutigen Marktniveau, und Sie wollen ihn nicht aufgeben.

Sind die Zinsen dagegen seit Ihrem Vertragsabschluss gefallen, kann es sinnvoller sein, das alte Darlehen abzulösen und neu zu finanzieren. Dann rechnen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung gegen die Zinsersparnis einer neuen, günstigeren Finanzierung. Diese Rechnung lohnt sich immer im Einzelfall.

Welche Voraussetzungen die Bank prüft

Wichtig zu wissen: Auf einen Pfandtausch haben Sie keinen gesetzlichen Anspruch. Die Bank entscheidet freiwillig und prüft dabei vor allem, ob die neue Immobilie als Sicherheit taugt. Üblicherweise schaut sie auf diese Punkte:

• Werthaltigkeit des neuen Objekts: Der Beleihungswert der neuen Immobilie muss die noch offene Restschuld ausreichend abdecken. Ist das neue Objekt weniger wert als das alte, kann es eng werden.
• Ihre Bonität: Einkommen und finanzielle Verhältnisse sollten stabil sein. Die Bank macht in der Regel eine erneute Prüfung, ähnlich wie bei einer normalen Finanzierung.
• Zeitlicher Ablauf: Verkauf und Neukauf sollten zeitlich zusammenpassen. Klaffen die Termine auseinander, brauchen Sie unter Umständen eine Zwischenfinanzierung, um die Lücke zu überbrücken.
• Passende Restschuld: Die verbleibende Darlehenssumme muss zur Größenordnung des neuen Kaufs passen. Wollen Sie zusätzlich Geld aufnehmen, wird das oft in einem separaten Baustein geregelt.

So läuft ein Pfandtausch ab

Der wichtigste Rat vorweg: Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank, am besten schon bevor Sie den Verkauf Ihrer alten Immobilie fest zusagen. So vermeiden Sie, dass Sie sich vertraglich binden und dann feststellen, dass die Bank nicht mitzieht.

In groben Zügen sieht der Weg so aus:

• Sie melden der Bank Ihren Umzugsplan und fragen den Pfandtausch aktiv an.
• Die Bank bewertet die neue Immobilie und prüft Ihre Unterlagen erneut.
• Bei grünem Licht wird die neue Grundschuld beim Notar bestellt und ins Grundbuch der neuen Immobilie eingetragen.
• Die alte Grundschuld wird freigegeben, sodass der Käufer Ihrer bisherigen Immobilie ein lastenfreies Objekt erhält.
• Ihr Darlehen läuft anschließend unverändert weiter, nur eben mit neuer Sicherheit.

Der Notartermin ist hier zentral, weil Grundschulden ohne notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag nicht bestellt oder gelöscht werden können.

Mit welchen Kosten Sie rechnen sollten

Kostenlos ist ein Pfandtausch nicht, aber meist deutlich günstiger als eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie sollten diese Posten einplanen:

• Notar- und Grundbuchkosten für die neue Grundschuldbestellung. Diese richten sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld.
• Möglicherweise ein Bearbeitungsentgelt oder Kosten für die erneute Wertermittlung durch die Bank.
• Gegebenenfalls Zinsen für eine Zwischenfinanzierung, wenn Kauf und Verkauf zeitlich nicht sauber ineinandergreifen.

Konkrete Beträge lassen sich nicht pauschal nennen, weil sie von Grundschuldhöhe, Bundesland und Bank abhängen. Lassen Sie sich die voraussichtlichen Kosten vorab schriftlich aufstellen und stellen Sie sie der ersparten Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber. Erst dann sehen Sie, ob sich der Aufwand rechnet.

Abgrenzung zu anderen Wegen

Der Pfandtausch wird gern mit ähnlichen Begriffen verwechselt. Zur Einordnung:

• Vorfälligkeitsentschädigung zahlen und neu finanzieren: Sinnvoll, wenn die Zinsen gefallen sind und die neue Finanzierung trotz Entschädigung günstiger ausfällt.
• Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank, meist am Ende der Zinsbindung. Beim Pfandtausch bleiben Sie dagegen bei Ihrer Bank und Ihrem laufenden Vertrag.
• Grundschuld abtreten: Betrifft in erster Linie den Bankwechsel bei einer Anschlussfinanzierung, nicht den Objektwechsel.

Worauf Sie achten sollten

Ein Pfandtausch ist ein guter Hebel, aber kein Selbstläufer. Planen Sie ihn nicht ohne feste Zusage der Bank ein. Achten Sie außerdem darauf, dass die Zeitfenster für Verkauf und Kauf realistisch zusammenpassen, sonst wird die Überbrückung teuer. Und prüfen Sie, ob Sie für das neue Objekt zusätzliches Kapital brauchen, das über die bestehende Restschuld hinausgeht.

Weil hier Kaufverträge, Fristen und teils fünfstellige Beträge zusammenkommen, lohnt sich eine unabhängige Begleitung. Wir von der Parlak Finanz prüfen für Sie, ob ein Pfandtausch bei Ihrer Bank möglich ist, rechnen ihn ehrlich gegen die Alternativen und begleiten Sie durch den gesamten Ablauf. Sprechen Sie uns an, bevor Sie den Verkauf unterschreiben.

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