Eigentumswohnung finanzieren: Was Banken bei einer ETW prüfen

Eine Eigentumswohnung zu finanzieren funktioniert im Kern wie jede Baufinanzierung: Sie brauchen Eigenkapital, eine tragfähige Rate und ein Darlehen mit passender Zinsbindung. Der entscheidende Unterschied zum Haus: Bei einer Eigentumswohnung (kurz ETW) prüft die Bank nicht nur Sie als Kreditnehmer und die Wohnung selbst, sondern auch die Eigentümergemeinschaft (WEG), zu der die Wohnung gehört. Denn Sie kaufen nie nur vier Wände, sondern immer auch einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum, vom Dach bis zur Heizungsanlage.

Was Sie bei einer ETW eigentlich kaufen

Rechtlich erwerben Sie zwei Dinge: Ihr Sondereigentum (die Wohnung, meist samt Kellerraum und ggf. Stellplatz) und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, also an Grundstück, tragenden Wänden, Treppenhaus, Fassade, Dach und zentraler Technik. Geregelt ist die Aufteilung in der Teilungserklärung mit Aufteilungsplan. Diese Unterlage will die Bank sehen, weil sie festlegt, was genau Ihnen gehört, welche Sondernutzungsrechte bestehen und wie die Kosten der Gemeinschaft verteilt werden.

Die Bank prüft die Gemeinschaft mit

Das ist der Punkt, an dem sich die ETW-Finanzierung vom Hauskredit unterscheidet. Eine wirtschaftlich gesunde Gemeinschaft stützt den Wert Ihrer Wohnung, eine marode Gemeinschaft mit leerer Kasse ist ein Risiko, das auf Ihre Finanzierung durchschlägt. Typischerweise verlangt die Bank Einblick in:

• Die Instandhaltungsrücklage: das gemeinsame Sparbuch der Gemeinschaft für größere Reparaturen. Ist sie gut gefüllt und der Bauzustand ordentlich, wirkt das positiv auf die Objektbewertung. Ist sie faktisch leer, während Dach oder Heizung am Ende ihrer Lebensdauer sind, drohen teure Sonderumlagen.
• Den Wirtschaftsplan und das Hausgeld: die laufenden monatlichen Kosten der Gemeinschaft. Ein Teil davon (etwa Betriebskosten) ist bei Vermietung umlagefähig, der Anteil für Verwaltung und Zuführung zur Rücklage bleibt aber an Ihnen hängen und fließt in die Haushaltsrechnung der Bank ein.
• Die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung: meist der letzten drei Jahre. Hier liest die Bank (und sollten Sie lesen) heraus, ob teure Beschlüsse anstehen, ob es Streit gibt, ob Sonderumlagen beschlossen wurden oder ob eine Fassaden- oder Heizungssanierung vor der Tür steht.

Hausgeld: der stille Posten in der Rate

Beim Haus zahlen Sie Instandhaltung, wann und wie Sie wollen. Bei der ETW ist das Hausgeld eine feste monatliche Belastung, die die Bank neben Ihrer Kreditrate ansetzt. Die Höhe hängt stark von Baujahr, Ausstattung (Aufzug, Tiefgarage, Concierge) und Rücklagenpolitik ab und lässt sich nicht pauschal beziffern. Rechnen Sie das Hausgeld unbedingt von Anfang an in Ihr Budget ein, der nicht umlagefähige Anteil reduziert das, was Sie sich an Kreditrate leisten können. Verlangen Sie vom Verkäufer oder Verwalter die aktuelle Hausgeldabrechnung, um mit realen Zahlen zu planen.

Beleihungswert und Eigenkapital

Auch für die Wohnung ermittelt die Bank einen Beleihungswert, einen bewusst vorsichtigen, dauerhaft erzielbaren Wert, der oft unter dem Kaufpreis liegt. Wie viel die Bank ansetzt, hängt von Lage, Zustand, Vermietbarkeit und eben der Gemeinschaft ab. Als Faustregel gilt wie beim Haus: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen und je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser die Kondition. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) sollten Sie idealerweise aus Eigenmitteln stemmen, da Banken sie ungern mitfinanzieren.

Ein Sonderfall sind sehr kleine Apartments, möblierte Studentenwohnungen oder Ferienwohnungen: Hier sind manche Banken zurückhaltender oder verlangen mehr Eigenkapital, weil der Wiederverkauf schwieriger ist. Klären Sie das früh mit Ihrem Finanzierungspartner.

Das Sonderumlage-Risiko realistisch einschätzen

Die größte Unbekannte bei einer ETW ist die Sonderumlage: eine zusätzliche Zahlung, die die Gemeinschaft beschließt, wenn die Rücklage für eine anstehende Sanierung nicht reicht, etwa für ein neues Dach, eine Fassadendämmung oder den Austausch der Heizung. Solche Beträge können vierstellig bis fünfstellig ausfallen und treffen Sie zusätzlich zur Kreditrate. Prüfen Sie daher vor dem Kauf:

• Wie alt sind Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Leitungen im Gemeinschaftseigentum?
• Steht wegen gesetzlicher Vorgaben (z. B. energetische Anforderungen) mittelfristig eine größere Maßnahme an?
• Deckt die Rücklage den absehbaren Bedarf, oder ist sie im Verhältnis zum Gebäude auffällig niedrig?

Ein kleiner Puffer nach der Finanzierung, der berühmte Notgroschen, ist bei der ETW deshalb kein Luxus, sondern Pflicht.

Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

Neben den üblichen Nachweisen zu Einkommen und Eigenkapital braucht die Bank für die Wohnung typischerweise: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Wohnflächenberechnung, aktuelle Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan, Nachweis über die Höhe der Instandhaltungsrücklage sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Je vollständiger Sie diese Objektunterlagen liefern, desto schneller kommen Sie zur Finanzierungszusage, fehlende WEG-Dokumente sind einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen.

Fazit

Eine Eigentumswohnung zu finanzieren ist gut planbar, wenn Sie über den Kreditvertrag hinausdenken. Prüfen Sie die Gemeinschaft so sorgfältig wie die Wohnung: Rücklage, Hausgeld, Protokolle und Bauzustand entscheiden mit darüber, ob aus dem Traum vom Eigentum ein solides Investment oder ein teures Überraschungspaket wird. Da Hausgeld, Rücklagenhöhe und mögliche Sonderumlagen von Objekt zu Objekt stark schwanken und sich ändern, lassen Sie sich die konkreten Zahlen vom Verwalter bestätigen und besprechen Sie die Finanzierung mit einem unabhängigen Berater. Ein kostenloser, unverbindlicher Finanzierungsvergleich zeigt Ihnen, welche Bank Ihre Wunschwohnung zu welchen Konditionen mitträgt.

Weiterführend: Grundstück finanzieren