Endfälliges Darlehen in der Baufinanzierung: So funktioniert die Tilgungsaussetzung

Bei den meisten Baufinanzierungen zahlen Kreditnehmer eine monatliche Rate aus Zins und Tilgung – die Restschuld sinkt Monat für Monat. Beim endfälligen Darlehen (auch Fälligkeits- oder Festdarlehen genannt) ist das anders: Während der gesamten Laufzeit werden nur die Zinsen gezahlt, die eigentliche Rückzahlung erfolgt am Ende in einer einzigen Summe. Dieser Ratgeber erklärt, wie das Modell funktioniert, welche Kosten und Risiken damit verbunden sind und für wen es überhaupt sinnvoll ist.

Wie ein endfälliges Darlehen funktioniert

Kern des endfälligen Darlehens ist die sogenannte Tilgungsaussetzung: Die Darlehenssumme bleibt über die gesamte Zinsbindung unverändert bestehen. Der Kreditnehmer überweist der Bank ausschließlich die Zinsen auf den vollen Betrag. Erst zum Laufzeitende wird das Darlehen in einer Summe fällig und muss komplett zurückgezahlt werden.

Damit dieses Geld am Ende auch vorhanden ist, verlangen Banken in der Regel einen Tilgungsersatz. Parallel zum Kredit spart der Kreditnehmer die spätere Rückzahlsumme an – klassisch über einen Bausparvertrag, eine Kapitallebens- oder Rentenversicherung, teilweise auch über einen Wertpapier- oder Fondssparplan. Die monatliche Belastung besteht also aus zwei Teilen: den Zinsen an die Bank und der Sparrate in den Tilgungsersatz.

Der Unterschied zum Annuitäten- und Tilgungsdarlehen

Der zentrale Unterschied liegt im Verlauf der Restschuld. Beim Annuitätendarlehen sinkt die Restschuld kontinuierlich, weil jede Rate einen Tilgungsanteil enthält – und mit ihr sinkt auch die Zinslast. Beim Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgung konstant, die Rate sinkt über die Zeit. Beim endfälligen Darlehen dagegen bleibt die Restschuld die ganze Laufzeit über auf dem vollen Niveau.

Die Folge: Es fallen Zinsen dauerhaft auf den kompletten Darlehensbetrag an. Über die Laufzeit gerechnet ist ein endfälliges Darlehen dadurch in der Summe deutlich teurer als ein Annuitätendarlehen mit vergleichbarem Zinssatz, bei dem die Zinslast durch die laufende Tilgung immer weiter schrumpft.

Wann sich das Modell lohnen kann

Für selbstnutzende Eigenheimkäufer ist das endfällige Darlehen meist die teurere und riskantere Wahl. Es gibt jedoch Konstellationen, in denen es sinnvoll sein kann:

• Kapitalanleger und Vermieter: Wer eine vermietete Immobilie finanziert, kann die Schuldzinsen als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Weil die Restschuld – und damit die absetzbaren Zinsen – konstant hoch bleibt, ist der Steuereffekt bei einem endfälligen Darlehen über die Laufzeit größer als bei laufender Tilgung. Ob und in welcher Höhe sich das rechnet, hängt vom individuellen Steuersatz ab und sollte mit einem Steuerberater geprüft werden – pauschale Zahlen sind hier unseriös.
• Erwartete Einmalzahlung: Wer sicher mit einer größeren Summe rechnet (etwa aus einer fälligen Lebensversicherung, einer Abfindung oder einer Erbschaft), kann die Tilgung gezielt auf diesen Zeitpunkt legen.
• Zwischen- und Übergangsfinanzierung: Als kurzfristige Lösung, bis ein anderer Vermögenswert verfügbar wird, kann ein endfälliges Darlehen Flexibilität schaffen.

Die Risiken realistisch einschätzen

Das größte Risiko ist die Tilgungsersatz-Lücke. Sobald der Tilgungsersatz nicht in einem festen Bausparvertrag, sondern in einer renditeorientierten Anlage aufgebaut wird, ist die spätere Ablaufleistung nicht garantiert. Fällt die Rendite niedriger aus als kalkuliert oder gibt es Kursverluste, reicht das angesparte Kapital am Ende möglicherweise nicht, um das Darlehen vollständig zu tilgen. Dann bleibt eine Restschuld, die anderweitig finanziert werden muss.

Weitere Punkte, die Sie bedenken sollten:

• Höhere Gesamtkosten: Durch die konstant hohe Zinslast zahlen Sie über die Laufzeit mehr Zinsen als bei einem tilgenden Darlehen.
• Doppelte Belastung: Zinsen und Sparrate laufen parallel – die monatliche Gesamtbelastung kann höher sein, als viele zunächst erwarten.
• Abhängigkeit vom Tilgungsersatz: Kündigungen, Beitragspausen oder eine schwache Wertentwicklung des Sparvertrags gefährden das gesamte Rückzahlungskonzept.
• Kombiniertes Produkt: Kredit und Sparvertrag müssen zeitlich und betragsmäßig sauber aufeinander abgestimmt sein.

Worauf Sie vor dem Abschluss achten sollten

Prüfen Sie beim Angebotsvergleich nicht nur den Sollzins des Darlehens, sondern die Gesamtbelastung aus Zinsen plus Sparrate – und vergleichen Sie diese ehrlich mit einem klassischen Annuitätendarlehen. Lassen Sie sich zeigen, mit welcher Ablaufleistung des Tilgungsersatzes kalkuliert wird und ob diese Annahme konservativ ist. Bei renditeabhängigen Sparformen sollten Sie einen Puffer für den Fall einer schwächeren Entwicklung einplanen.

Klären Sie außerdem, was passiert, wenn der Tilgungsersatz die Darlehenssumme am Ende nicht deckt, und ob Sondertilgungen oder eine Umstellung auf ein tilgendes Darlehen möglich sind. Bei vermieteten Objekten gehört die steuerliche Bewertung in die Hände eines Steuerberaters.

Fazit

Das endfällige Darlehen ist ein Spezialinstrument, kein Standardweg zum selbstgenutzten Eigenheim. Sein Vorteil – die konstant hohe, steuerlich nutzbare Restschuld – kommt vor allem Kapitalanlegern zugute. Für alle anderen überwiegen meist die höheren Gesamtkosten und das Risiko einer Tilgungslücke. Wer über dieses Modell nachdenkt, sollte die Zahlen sorgfältig gegen ein klassisches Annuitätendarlehen rechnen und sich unabhängig beraten lassen.

Sie sind unsicher, welches Finanzierungsmodell zu Ihrer Situation passt? In einem unverbindlichen Finanzierungsvergleich lassen sich endfällige und tilgende Varianten transparent gegenüberstellen – so treffen Sie Ihre Entscheidung auf einer belastbaren Grundlage.

Mehr zum Thema: Ratgeber: Variables Darlehen & Cap-Darlehen in der Baufinanzierung