Ferienimmobilie finanzieren: Was Banken 2026 verlangen

Ein Haus am Meer oder eine Wohnung in den Bergen, die eigene Ferienimmobilie ist für viele ein Lebenstraum. Doch die Finanzierung läuft anders als beim selbstgenutzten Eigenheim. Banken bewerten eine Zweitimmobilie zur Erholung und gelegentlichen Vermietung vorsichtiger. Wer das früh versteht, plant realistischer und vermeidet böse Überraschungen.

Warum Banken bei einer Ferienimmobilie strenger sind

Das entscheidende Stichwort heißt Drittverwendungsfähigkeit. Bei einer normalen Stadtwohnung findet die Bank im Notfall schnell einen Käufer oder Mieter. Eine Ferienimmobilie liegt dagegen oft in einer touristisch geprägten, saisonabhängigen Lage, der Markt ist enger, die Verwertung im Verwertungsfall schwieriger. Für die Bank bedeutet das ein höheres Risiko.

Das wirkt sich meist in drei Punkten aus:

• Niedrigerer Beleihungsauslauf: Banken finanzieren einen geringeren Anteil des Kaufpreises als beim Erstwohnsitz. In der Tendenz ist also mehr Eigenkapital nötig, die konkrete Quote hängt von Objekt, Lage und Bonität ab.
• Zinsaufschlag: Für das höhere Risiko verlangen viele Institute einen Aufschlag gegenüber der selbstgenutzten Immobilie. Wie hoch, unterscheidet sich stark von Bank zu Bank.
• Genauerer Blick auf die Lage: Eine etablierte Ferienregion mit stabiler Nachfrage wird anders bewertet als ein abgelegenes Objekt mit begrenztem Käuferkreis.

Selbstnutzung, Vermietung, oder beides?

Ein zentraler Faktor ist die geplante Nutzung. Reine Selbstnutzung, dauerhafte Vermietung als Kapitalanlage oder eine Mischform verändern die Rechnung deutlich.

Mieteinnahmen werden nur teilweise angerechnet

Viele Käufer hoffen, die Rate über Vermietungseinnahmen zu decken. Kalkulieren Sie hier vorsichtig: Erträge aus touristischer, saisonaler Vermietung schwanken stark, Hauptsaison, Nebensaison, Leerstand und Verwaltungsaufwand liegen weit auseinander. Banken rechnen solche Einnahmen deshalb, wenn überhaupt, nur mit einem Abschlag in die Haushaltsrechnung ein. Als Faustregel gilt: Die monatliche Rate sollte auch dann tragbar sein, wenn keine Mieteinnahmen fließen. Ihr reguläres Einkommen ist die Basis, die Vermietung der Bonus.

Zweckentfremdung und Genehmigungen prüfen

In vielen Urlaubsregionen ist die kurzfristige Vermietung an Feriengäste reglementiert. Kommunen setzen zunehmend auf Zweckentfremdungssatzungen, Registrierungspflichten oder Genehmigungen. Klären Sie vor dem Kauf bei der Gemeinde, ob und in welchem Umfang eine touristische Vermietung überhaupt erlaubt ist, sonst bricht ein Teil Ihrer Kalkulation weg.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten einplanen

Weil der Beleihungsauslauf niedriger ausfällt, brauchen Sie bei der Ferienimmobilie tendenziell mehr Eigenkapital als beim ersten Eigenheim. Kalkulieren Sie zusätzlich die Kaufnebenkosten ein: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Diese Nebenkosten sollten möglichst aus eigenen Mitteln kommen, da Banken sie ungern mitfinanzieren.

Wer bereits eine weitgehend abbezahlte Erstimmobilie besitzt, hat einen Vorteil: Sie kann als zusätzliche Sicherheit dienen. Möglich ist dann eine zweite Grundschuld oder die Beleihung des vorhandenen Eigenheims, um das nötige Eigenkapital für die Ferienimmobilie zu mobilisieren. Damit laufen unter Umständen zwei Finanzierungen parallel, die Gesamtbelastung muss dauerhaft tragbar bleiben.

Ferienimmobilie im Ausland: die Krux mit der Bank

Viele Ferienträume liegen im Ausland, doch genau hier wird es schwierig. Deutsche Banken finanzieren in aller Regel nur Objekte in Deutschland, weil sie die Grundschuld im deutschen Grundbuch absichern können. Für eine Immobilie in Spanien, Italien oder Österreich ist das nicht möglich.

In der Praxis bleiben meist zwei Wege:

• Finanzierung über eine Bank im jeweiligen Land, oft in Landeswährung und nach dortigen Regeln.
• Beleihung einer deutschen Immobilie, um Kapital freizusetzen und die Auslandsimmobilie damit (teilweise) zu bezahlen.

Beachten Sie bei Auslandsobjekten zusätzlich Währungsrisiken, abweichendes Grundstücksrecht und andere steuerliche Regeln, hier lohnt fachkundige Beratung vor Ort.

Laufende Kosten realistisch rechnen

Eine Ferienimmobilie verursacht auch abseits der Kreditrate Kosten, die häufig unterschätzt werden:

• Grundsteuer, Versicherungen und, bei einer Eigentumswohnung, Hausgeld
• Instandhaltung und Rücklagen, gerade bei älteren oder wetterexponierten Objekten
• Verwaltung, Reinigung und Schlüsselübergabe, falls Sie vermieten
• Anfahrt und Leerstandsphasen außerhalb der Saison

Kalkulieren Sie diese Positionen von Anfang an mit ein, damit die Immobilie nicht zur dauerhaften Belastung wird.

Steuerliche Seite kurz eingeordnet

Nutzen Sie die Immobilie ausschließlich selbst, lassen sich die Kosten steuerlich nicht geltend machen. Vermieten Sie dagegen an Feriengäste, sind die Einnahmen zu versteuern, im Gegenzug können Werbungskosten und Abschreibung anfallen. Die Grenzen zwischen Selbstnutzung und Vermietung sind steuerlich heikel, gerade bei gemischter Nutzung. Klären Sie die Details mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Fazit: solide planen statt auf Mieteinnahmen hoffen

Eine Ferienimmobilie lässt sich finanzieren, aber zu strengeren Bedingungen als das erste Eigenheim: mehr Eigenkapital, häufig ein Zinsaufschlag und eine vorsichtige Anrechnung von Mieteinnahmen. Wer die Finanzierung so aufstellt, dass die Rate auch ohne Vermietung tragbar ist, steht auf sicherem Boden.

Die konkreten Konditionen, Beleihungsauslauf, Zinssatz und Eigenkapitalbedarf, hängen stark vom Einzelfall ab und unterscheiden sich zwischen den Banken erheblich. Ein unabhängiger Finanzierungsvergleich hilft, das passende Angebot zu finden. Gern unterstützt Sie das Team von Parlak dabei, Ihre Ferienimmobilie realistisch und passend zu finanzieren.

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