Grundschuld abtreten statt löschen: Bankwechsel richtig machen

Wer seine Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank umschuldet, stellt sich schnell die Frage: Muss ich für die neue Bank eine komplett neue Grundschuld eintragen lassen, mit erneutem Notartermin und vollen Grundbuchkosten? In den meisten Fällen lautet die Antwort: nein. Die bestehende Grundschuld lässt sich an die neue Bank abtreten. Das ist der übliche und deutlich günstigere Weg beim Bankwechsel. Dieser Ratgeber erklärt, wie das funktioniert, was es kostet und worauf Sie achten sollten.

Warum die Grundschuld beim Bankwechsel bestehen bleiben kann

Eine Grundschuld ist, anders als die klassische Hypothek, abstrakt und nicht akzessorisch. Das heißt: Sie ist rechtlich nicht fest an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt. Zahlen Sie Ihr altes Darlehen ab oder lösen es durch eine andere Bank ab, verschwindet die Grundschuld nicht automatisch. Sie bleibt im Grundbuch stehen und kann für ein neues Darlehen weiterverwendet werden.

Genau das macht man sich bei der Umschuldung zunutze. Statt die alte Grundschuld zu löschen und für die neue Bank eine frische Grundschuld zu bestellen, wird die vorhandene Grundschuld einfach auf die neue Bank übertragen (abgetreten). Im Grundbuch ändert sich dann nur der Gläubiger in Abteilung III, die Grundschuld selbst und vor allem ihre Rangstelle bleiben erhalten.

Drei Wege beim Wechsel der Finanzierung

• Abtretung (Zession) an die neue Bank: Die alte Bank überträgt die Grundschuld an die neue Bank. Meist der günstigste Weg, weil keine neue Beurkundung nötig ist, es genügt eine notariell beglaubigte Abtretungserklärung und deren Eintragung.
• Löschung und Neubestellung: Die alte Grundschuld wird gelöscht, die neue Bank lässt eine völlig neue Grundschuld eintragen. Das verursacht doppelte Kosten und ist in der Regel teurer.
• Grundschuld stehen lassen (Prolongation): Bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Bank und verlängern nur, passiert im Grundbuch gar nichts. Die Grundschuld läuft einfach weiter.

Für einen echten Bankwechsel ist die Abtretung fast immer die wirtschaftlich sinnvollste Variante.

So läuft die Abtretung praktisch ab

Der Ablauf ist Routine und wird zwischen den beiden Banken über einen Notar abgewickelt:

• Sie schließen den neuen Darlehensvertrag ab. Die neue Bank fordert die Abtretung der bestehenden Grundschuld an.
• Die alte Bank erstellt nach Ablösung des Restdarlehens eine Abtretungserklärung und übergibt die Sicherheiten meist über einen Treuhandauftrag, die neue Bank zahlt die alte Bank Zug um Zug gegen die Übertragung der Grundschuld ab.
• Ein Notar beglaubigt die Abtretung, das Grundbuchamt trägt den Gläubigerwechsel in Abteilung III ein.

Für Sie als Kreditnehmer bedeutet das in der Regel wenig Aufwand: Die Banken und der Notar koordinieren die Abwicklung untereinander. Ein aufwendiger, separater Beurkundungstermin wie bei der Erst-Bestellung entfällt.

Was kostet die Abtretung, und was spart sie?

Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom eingetragenen Grundschuldbetrag ab. Als grobe Größenordnung liegt die Abtretung im Bereich von etwa 0,2 % des Grundschuldbetrags, weil im Kern nur ein Gläubigerwechsel beglaubigt und eingetragen wird.

Eine Neubestellung ist meist deutlich teurer, weil dafür sowohl die notarielle Beurkundung als auch die Neueintragung anfallen. Die Abtretung spart in vielen Fällen einen erheblichen Teil dieser Kosten, häufig grob die Hälfte gegenüber Löschung plus Neubestellung. Verlassen Sie sich hier aber nicht auf feste Prozentwerte: Lassen Sie sich die konkreten Kosten für Ihren Fall vom Notar oder der finanzierenden Bank nennen, da sie vom individuellen Grundschuldbetrag abhängen.

Worauf Sie achten sollten

• Der Grundschuldbetrag muss passen. Ist die eingetragene Grundschuld niedriger als Ihr neues Darlehen (etwa weil Sie zusätzlich Geld für eine Sanierung aufnehmen), reicht die Abtretung allein nicht, dann ist eine Erhöhung oder eine ergänzende Grundschuld nötig, was zusätzliche Kosten verursacht.
• Nicht jede Bank akzeptiert die Abtretung. Manche Institute bestehen auf einer eigenen, neuen Grundschuld. Fragen Sie das früh ab, damit die Wechselkosten realistisch kalkuliert sind.
• Die Rangstelle bleibt erhalten. Ein Vorteil der Abtretung: Der erste Rang in Abteilung III geht auf die neue Bank über. Das kann die Konditionen begünstigen.
• Rechnen Sie die Wechselkosten in den Vergleich ein. Eine Umschuldung lohnt sich nur, wenn die Zinsersparnis die Kosten für Abtretung und Abwicklung übersteigt. Ziehen Sie diese Nebenkosten in Ihrer Vergleichsrechnung von der Ersparnis ab.

Fazit

Beim Wechsel der Baufinanzierung müssen Sie Ihre Grundschuld in aller Regel nicht löschen und neu bestellen lassen. Die Abtretung an die neue Bank überträgt die bestehende Sicherheit inklusive Rangstelle und spart einen Großteil der Grundbuch- und Notarkosten. Klären Sie vorab, ob Grundschuldbetrag und die Anforderungen der neuen Bank passen, und lassen Sie sich die genauen Kosten individuell bestätigen. Die konkreten Gebühren nach GNotKG sowie die Frage, welcher Weg in Ihrem Fall am günstigsten ist, klären Sie am besten direkt mit Notar und Bank. Wer die Konditionen mehrerer Anbieter vergleicht, sieht schnell, ob sich der Wechsel unter dem Strich rechnet.

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