Grundschuldzinsen: Warum im Grundbuch 15 % stehen

Sie lesen die Urkunde zur Grundschuldbestellung durch und stolpern über einen Satz wie “nebst 15 Prozent Jahreszinsen”. Der erste Reflex ist oft Schreck: Habe ich gerade einen Wucherkredit unterschrieben? Nein. Diese sogenannten Grundschuldzinsen oder dinglichen Zinsen haben mit dem Zinssatz Ihres Darlehens nichts zu tun. Sie zahlen sie im Normalfall nie. Trotzdem stehen sie fast immer im Grundbuch, und dafür gibt es einen nachvollziehbaren Grund.

Der Zins auf dem Papier ist nicht Ihr Kreditzins

In der Baufinanzierung gibt es zwei völlig verschiedene Zinswelten, die nur zufällig beide “Zins” heißen.

Der Darlehenszins (Sollzins) ist das, was Sie tatsächlich Monat für Monat an die Bank zahlen. Er steht im Darlehensvertrag, liegt in der Baufinanzierung je nach Marktlage grob im niedrigen einstelligen Bereich und bestimmt Ihre Rate.

Der Grundschuldzins steht dagegen in der notariellen Grundschuldbestellung und im Grundbuch. Er ist bewusst hoch angesetzt, oft zwischen 12 und 18 Prozent pro Jahr. Diese Zahl beschreibt nicht, was Sie zahlen, sondern wie weit die Sicherheit der Bank im Ernstfall reicht. Die Grundschuld ist nur ein Pfandrecht am Grundstück. Der dingliche Zins vergrößert den Betrag, für den dieses Pfandrecht haftet.

Wofür der hohe Zins da ist

Die Grundschuld sichert die Bank für den Fall, dass Sie den Kredit nicht mehr bedienen und es zur Verwertung kommt, etwa zur Zwangsversteigerung. Bis dahin kann viel Zeit vergehen. In dieser Zeit laufen weiter auf:

• offene, nicht gezahlte Raten und rückständige Zinsen,
• Verzugszinsen, die höher liegen als der vereinbarte Sollzins,
• Kosten der Rechtsverfolgung und des Verfahrens.

Würde die Grundschuld nur die reine Darlehenssumme absichern, stünde die Bank am Ende womöglich mit einem Teil ihrer Forderung ungesichert da. Der hohe dingliche Zins schafft einen Puffer über der eigentlichen Schuld. Er stellt sicher, dass auch aufgelaufene Zinsen und Kosten noch von der Sicherheit gedeckt sind. Man kann sich das wie einen bewusst großzügig bemessenen Rahmen vorstellen, der selten ausgeschöpft wird.

Manche Urkunden nennen zusätzlich eine einmalige Nebenleistung, häufig ein einstelliger Prozentsatz der Grundschuld. Auch das ist Teil des Sicherungsumfangs und keine Zahlung, die im laufenden Betrieb fällig wird.

Warum Sie diesen Zins trotzdem nie zahlen

Der entscheidende Punkt: Die Grundschuld ist abstrakt. Rein rechtlich könnte die Bank aus einer Grundschuld über 300.000 Euro nebst 15 Prozent Zinsen theoretisch sehr viel verlangen. Was sie im Verhältnis zu Ihnen tatsächlich fordern darf, regelt aber der Sicherungsvertrag (die Zweckerklärung). Dort ist festgehalten, dass die Grundschuld nur Ihre konkreten Verbindlichkeiten aus dem Darlehen sichert.

Solange Sie Ihre Raten zahlen, passiert mit den dinglichen Zinsen also schlicht gar nichts. Sie tauchen auf keiner Abrechnung auf, erhöhen Ihre Monatsrate nicht und kosten Sie keinen Cent. Sie sind eine reine Reserveposition im Grundbuch. Erst wenn es zur Verwertung käme und die Bank aus dem Erlös bedient wird, spielt der Puffer überhaupt eine Rolle, und selbst dann bekommt die Bank nur so viel, wie ihr aus dem Darlehen wirklich zusteht. Ein Überschuss aus der Versteigerung steht Ihnen beziehungsweise nachrangigen Gläubigern zu.

Kostet der hohe Zins mehr beim Notar?

Eine verbreitete Sorge lautet, ein hoher Grundschuldzins treibe die Notar- und Grundbuchkosten in die Höhe. Das ist so nicht der Fall. Die Gebühren für Beurkundung und Grundbucheintragung bemessen sich am Nennbetrag der Grundschuld, also der eingetragenen Hauptsumme, nicht am dinglichen Zinssatz. Ob dort 12 oder 18 Prozent stehen, ändert die Kosten der Bestellung praktisch nicht. Konkrete Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz; die genaue Höhe erfahren Sie vorab beim Notariat.

Kann man den Grundschuldzins verhandeln?

Theoretisch ja, praktisch bringt es meist wenig. Die Bank gibt in der Regel vor, mit welchem dinglichen Zins die Grundschuld bestellt werden soll, und die üblichen Sätze sind über die Institute hinweg ähnlich. Da der Zins Sie im laufenden Kredit nichts kostet und Ihre echte Zahlungspflicht ohnehin durch den Sicherungsvertrag begrenzt ist, hätten Sie von einem niedrigeren Wert keinen spürbaren Vorteil. Energie ist besser in die Punkte investiert, die Ihr Geld tatsächlich betreffen: den Darlehenszins, die Tilgung, Sondertilgungsrechte und den Umfang der Zweckerklärung.

Deutlich wichtiger als die Höhe des dinglichen Zinses ist nämlich, was die Grundschuld absichert. Achten Sie darauf, dass die Zweckerklärung eng gefasst ist und sich auf Ihr Darlehen bezieht, nicht auf sämtliche denkbaren künftigen Forderungen der Bank oder gar auf Schulden Dritter.

Worauf Sie wirklich achten sollten

• Zwei Zinsen unterscheiden: Der Wert in der Grundschuld ist der Sicherungsrahmen, der Wert im Darlehensvertrag ist Ihre reale Belastung.
• Sicherungsvertrag lesen: Er begrenzt, was die Bank von Ihnen fordern darf, und ist wichtiger als der eingetragene Zinssatz.
• Löschung im Blick behalten: Nach vollständiger Rückzahlung bleibt die Grundschuld inklusive der dinglichen Zinsen zunächst bestehen, bis Sie sie löschen lassen oder für eine spätere Finanzierung weiternutzen.
• Nicht vom Prozentsatz irritieren lassen: 15 oder 18 Prozent im Grundbuch sind Standard und kein Warnsignal.

Weil rund um Grundschuld, Zwangsvollstreckungsunterwerfung und Zweckerklärung viel vom konkreten Wortlaut Ihrer Urkunde abhängt, lohnt es sich, offene Fragen vor dem Notartermin mit dem Notariat und Ihrer Bank zu klären. Die Beurkundung ist der richtige Moment, um sich jede Position erklären zu lassen.

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Weiterführend: Nichtabnahmeentschädigung