Mietkauf Immobilie: So funktioniert er, Chancen und Risiken

Wer eine Immobilie kaufen möchte, aber gerade kein Bankdarlehen bekommt oder zu wenig Eigenkapital hat, stößt schnell auf den Begriff Mietkauf. Die Idee klingt bestechend einfach: Sie wohnen sofort im Haus, zahlen eine monatliche Rate und werden am Ende Eigentümer, ganz ohne den klassischen Weg über die Bank. In der Praxis ist der Mietkauf aber kein Selbstläufer, sondern ein Modell mit klaren Vorteilen und einigen Fallstricken, die man vorher kennen sollte.

Was Mietkauf überhaupt bedeutet

Beim Mietkauf werden zwei Verträge miteinander verzahnt: ein Mietverhältnis und eine Kaufvereinbarung. Sie ziehen als Mieter ein, zahlen monatlich, und ein Teil dieser Zahlung wird später auf den Kaufpreis angerechnet. Nach einer vorher festgelegten Frist, oft zwischen zehn und zwanzig Jahren, geht die Immobilie auf Sie über. Bis dahin bleibt der Verkäufer im Grundbuch eingetragen und damit rechtlicher Eigentümer.

Wichtig ist der Unterschied zur normalen Baufinanzierung. Bei dieser leiht Ihnen eine Bank Geld, Sie kaufen sofort und stehen als Eigentümer im Grundbuch. Beim Mietkauf finanziert dagegen häufig der Verkäufer selbst, etwa ein Bauträger, ein privater Eigentümer oder ein spezialisierter Anbieter. Das erklärt, warum die Konditionen von Fall zu Fall stark schwanken.

Die zwei Grundformen

Klassischer Mietkauf

Hier verpflichten sich beide Seiten von Anfang an verbindlich. Kaufpreis, Laufzeit und der Betrag, der monatlich angespart wird, stehen im Vertrag fest. Am Ende der Laufzeit müssen Sie den vereinbarten Restkaufpreis zahlen. Ein Zurück gibt es kaum, denn die Kaufpflicht ist bindend.

Optionskauf

Beim Optionskauf sichern Sie sich nur das Recht, die Immobilie später zu erwerben, nicht die Pflicht. Sie können nach Ablauf der Frist kaufen, müssen aber nicht. Für diese Flexibilität zahlen Sie meist ein Optionsentgelt. Fällt Ihre Entscheidung gegen den Kauf, verlieren Sie in der Regel dieses Entgelt und die bis dahin angerechneten Beträge.

Wie sich die monatliche Zahlung zusammensetzt

Die Rate beim Mietkauf ist fast immer höher als eine vergleichbare normale Miete. Das liegt daran, dass sie aus zwei Teilen besteht: einem echten Mietanteil für das Wohnen und einem Anrechnungs- oder Kaufpreisanteil, der wie eine Ansparung wirkt. Nur der zweite Teil reduziert den späteren Restkaufpreis. Prüfen Sie im Vertrag genau, welcher Anteil tatsächlich angerechnet wird, denn hier gibt es große Unterschiede.

Ein häufiges Missverständnis: Am Ende der Laufzeit ist die Immobilie meist nicht automatisch bezahlt. Oft steht dann noch ein spürbarer Restbetrag offen, den Sie in einer Summe aufbringen müssen. Und den holen sich viele Käufer am Ende doch bei einer Bank, also über eine ganz normale Finanzierung. Ob die Bank Ihnen dieses Geld dann gibt, hängt von Ihrer Bonität in genau diesem Moment ab.

Für wen Mietkauf infrage kommt

Interessant ist das Modell vor allem für Menschen, die aktuell keinen klassischen Kredit bekommen, etwa wegen fehlenden Eigenkapitals, wegen einer noch jungen Selbstständigkeit oder wegen negativer Einträge in der Auskunftei. Auch wer eine bestimmte Immobilie unbedingt sichern will, bevor sie jemand anderes kauft, nutzt gelegentlich diesen Weg.

Rechnen Sie aber ehrlich: Mietkauf ist in Summe fast immer teurer als der direkte Kauf mit Bankdarlehen. Sie zahlen die Bequemlichkeit und das Risiko des Verkäufers mit. Wenn eine reguläre Finanzierung realistisch erreichbar ist, ist sie meist die günstigere Lösung.

Die Risiken, die oft unterschätzt werden

• Restkaufpreis am Ende: Reicht Ihr Geld dann nicht und die Bank lehnt ab, kann der ganze Kauf scheitern.
• Zahlungsausfall: Kommen Sie mit den Raten in Verzug, drohen je nach Vertrag Kündigung und Auszug. Die bereits angesparten Anrechnungsbeträge sind dann oft verloren, weil Sie nie Eigentümer waren.
• Insolvenz oder Verkauf des Anbieters: Solange Sie nicht im Grundbuch stehen, ist Ihre Position schwächer, als viele glauben. Eine Vormerkung im Grundbuch kann hier schützen, ist aber nicht selbstverständlich.
• Überhöhter Kaufpreis: Manche Anbieter setzen den Preis deutlich über dem Verkehrswert an. Lassen Sie den Wert vorher unabhängig prüfen.
• Instandhaltung: Häufig übernehmen Sie schon während der Mietphase Reparaturen und Pflege, obwohl Ihnen die Immobilie noch nicht gehört.

Steuern, Notar und Vertrag

Ein Mietkaufvertrag, der auf den Erwerb einer Immobilie gerichtet ist, muss notariell beurkundet werden. Ohne diese Form ist die Kaufvereinbarung nach § 311b BGB nichtig. Ein rein privat unterschriebenes Papier reicht also nicht. Lassen Sie die Finger von Angeboten, die auf den Notar verzichten wollen.

Auch die Grunderwerbsteuer fällt an, üblicherweise beim Übergang des Eigentums. Wie genau Miet- und Kaufanteil steuerlich behandelt werden und ab wann die Steuer greift, hängt vom konkreten Vertrag ab. Das ist ein klarer Fall für steuerliche Beratung, bevor Sie unterschreiben.

Worauf Sie im Vertrag achten sollten

• Wie hoch ist der Anrechnungsanteil der monatlichen Rate wirklich?
• Welcher Restkaufpreis ist am Ende fällig und wie soll er finanziert werden?
• Was passiert bei Zahlungsverzug, und sind Ihre gezahlten Beträge geschützt?
• Gibt es eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu Ihren Gunsten?
• Wer trägt Instandhaltung, Versicherung und laufende Kosten?
• Ist der Kaufpreis durch ein unabhängiges Wertgutachten gedeckt?

Mietkauf kann in bestimmten Situationen ein sinnvoller Zwischenweg sein, gehört aber zu den Modellen, bei denen sich ein genauer Blick auf jede Klausel auszahlt. Bevor Sie sich langfristig binden, lohnt es sich, die Zahlen mit einer klassischen Finanzierung zu vergleichen und den Vertrag fachlich prüfen zu lassen. Gern unterstützt Sie das Team von Parlak dabei, Ihre Optionen realistisch einzuschätzen und die für Sie passende Lösung zu finden.

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