Erbbaurecht finanzieren: Baufinanzierung bei Erbpacht

Ein Haus auf Erbpacht ist beim Einstieg oft günstiger, weil Sie das Grundstück nicht kaufen, sondern nur nutzen. Doch genau das macht die Baufinanzierung beim Erbbaurecht zu einem Sonderfall: Banken bewerten und besichern hier anders als beim klassischen Volleigentum. Wer die Regeln kennt, vermeidet böse Überraschungen bei Zusage, Zins und Wiederverkauf.

Was Erbbaurecht für die Finanzierung bedeutet

Beim Erbbaurecht (umgangssprachlich “Erbpacht”) gehört Ihnen das Gebäude, aber nicht der Grund und Boden. Das Grundstück bleibt Eigentum des Erbbaurechtsgebers, häufig eine Kirche, Kommune oder Stiftung. Dafür zahlen Sie einen laufenden Erbbauzins, meist jährlich. Der Erbbaurechtsvertrag läuft über einen festen Zeitraum, oft mehrere Jahrzehnte bis zu 99 Jahren.

Für die Bank heißt das: Sie finanziert das Gebäude und das Erbbaurecht, nicht das Grundstück. Das schmälert den Wert, den die Bank als Sicherheit ansetzen kann, und führt oft zu einem vorsichtigeren Beleihungswert als bei einer vergleichbaren Immobilie mit eigenem Grundstück.

Die Grundschuld kommt ins Erbbaugrundbuch

Als Sicherheit lässt sich die Bank, wie sonst auch, eine Grundschuld eintragen. Diese wird jedoch nicht ins normale Grundbuch, sondern ins eigens geführte Erbbaugrundbuch eingetragen. Der entscheidende Punkt: Die Belastung des Erbbaurechts mit einer Grundschuld ist in vielen Verträgen an die Zustimmung des Grundstückseigentümers gebunden (Zustimmungsvorbehalt nach dem Erbbaurechtsgesetz).

Ohne diese Zustimmung kann die Bank keine wirksame Sicherheit bekommen, und lehnt die Finanzierung dann häufig ab. In der Praxis fordern Banken deshalb eine Beleihungserklärung oder Stillhaltevereinbarung des Eigentümers. Darin sichert dieser zu, im Fall einer Verwertung die Rechte der Bank nicht zu untergraben. Klären Sie diesen Punkt früh: Er ist oft der Flaschenhals der ganzen Finanzierung.

Restlaufzeit: der wichtigste Hebel

Banken achten stark auf die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts. Faustregel: Die Restlaufzeit sollte deutlich länger sein als die geplante Darlehenslaufzeit inklusive Tilgung. Läuft der Vertrag noch viele Jahrzehnte, ist das meist unproblematisch. Nähert sich das Vertragsende dagegen, sinkt der Beleihungswert spürbar, bei sehr kurzer Restlaufzeit wird eine Finanzierung schwierig bis unmöglich.

Gerade beim Kauf einer bestehenden Erbbau-Immobilie ist das kritisch: Ein 40 Jahre alter Vertrag mit vielleicht noch 50 Jahren Restlaufzeit sieht anders aus als ein frisch geschlossener. Prüfen Sie vor dem Kauf das genaue Vertragsende und ob eine Verlängerung möglich ist.

Der Erbbauzins läuft parallel zur Kreditrate

Anders als beim Grundstückskauf zahlen Sie den Grund nicht einmalig ab, sondern dauerhaft über den Erbbauzins. Dieser bewegt sich als Größenordnung häufig im Bereich weniger Prozent des Bodenwerts pro Jahr, die konkrete Höhe steht in Ihrem Vertrag. Wichtig für die Finanzierung:

• Der Erbbauzins zählt in der Haushaltsrechnung der Bank als laufende Belastung, ähnlich wie die Kreditrate. Er senkt also Ihren finanziellen Spielraum.
• Viele Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel (Indexbindung). Dann kann der Erbbauzins im Zeitverlauf steigen, kalkulieren Sie das ein.
• Weil das Grundstück nicht gekauft wird, brauchen Sie weniger Kapital und oft weniger Kredit. Das kann den Einstieg erleichtern, verschiebt die Kosten aber in die laufende Belastung.

Grunderwerbsteuer und Nebenkosten

Auch beim Erwerb eines Erbbaurechts fällt Grunderwerbsteuer an. Bemessungsgrundlage ist dabei in der Regel der kapitalisierte Erbbauzins (plus ggf. Gebäudewert), nicht ein Grundstückskaufpreis. Die konkrete Berechnung hängt vom Bundesland und den Vertragsdaten ab, lassen Sie sich die zu erwartende Steuer vom Notar oder Finanzamt beziffern, statt mit Pauschalen zu rechnen.

Risiken, die Sie kennen sollten

• Heimfall: Bei schweren Vertragsverstößen, etwa dauerhaftem Zahlungsverzug beim Erbbauzins, kann der Eigentümer das Erbbaurecht zurückfordern (Heimfall). Meist gibt es dafür eine Entschädigung, deren Höhe der Vertrag regelt.
• Vertragsende: Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Der Erbbaurechtsvertrag legt fest, welche Entschädigung Sie erhalten, häufig ein Anteil des Verkehrswerts (als Größenordnung oft rund zwei Drittel, je nach Vertrag). Verlassen Sie sich nicht auf Faustzahlen, sondern lesen Sie die konkrete Klausel.
• Wiederverkauf: Erbbau-Immobilien lassen sich oft schwerer verkaufen, weil auch der Käufer eine Finanzierung mit denselben Hürden braucht. Eine kurze Restlaufzeit verstärkt das Problem.
• Nicht jede Bank finanziert: Manche Institute lehnen Erbbaurecht grundsätzlich ab oder verlangen zusätzliche Sicherheiten. Ein breiter Vergleich lohnt sich hier besonders.

So gehen Sie vor

Bevor Sie eine Finanzierung anfragen, sollten drei Dinge auf dem Tisch liegen: der vollständige Erbbaurechtsvertrag (mit Restlaufzeit, Erbbauzins, Wertsicherungs-, Heimfall- und Entschädigungsklauseln), die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Beleihung und eine realistische Einschätzung des Beleihungswerts. Mit diesen Unterlagen kann die Bank sauber kalkulieren, und Sie vermeiden, dass die Zusage kurz vor dem Notartermin an einer fehlenden Erklärung scheitert.

Weil die Angebote bei Erbbaurecht stark auseinandergehen und nicht jede Bank mitspielt, ist ein unabhängiger Finanzierungsvergleich hier besonders wertvoll. Fordern Sie unverbindlich mehrere Angebote an und lassen Sie prüfen, welche Banken Ihr konkretes Erbbaurecht akzeptieren, so finden Sie tragfähige Konditionen statt einer Absage nach der anderen.

Dieser Beitrag bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanzierungs- oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind stets Ihr Erbbaurechtsvertrag und die aktuellen Konditionen der finanzierenden Bank.

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