Wohngebäudeversicherung bei der Baufinanzierung: Sicherungsschein

Viele Kreditnehmer sind überrascht, wenn die Bank kurz vor der Auszahlung nach einer Wohngebäudeversicherung fragt, manchmal sogar nach einem sogenannten Sicherungsschein. Was auf den ersten Blick wie zusätzliche Bürokratie wirkt, ist tatsächlich eine feste Voraussetzung für nahezu jede Baufinanzierung. Denn die Immobilie ist die Sicherheit für das Darlehen. Brennt das Haus ab, verliert die Bank ihr Pfand. Dieser Ratgeber erklärt, warum die Wohngebäudeversicherung bei der Baufinanzierung so wichtig ist, was ein Sicherungsschein bewirkt und worauf Sie achten sollten.

Was die Wohngebäudeversicherung abdeckt

Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst, also Mauern, Dach, fest verbaute Bestandteile und meist auch Nebengebäude, gegen typische Gefahren. In der Regel umfasst der Grundschutz drei Bausteine:

• Feuer, Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion
• Leitungswasser, Rohrbrüche und austretendes Wasser aus Installationen
• Sturm und Hagel, Schäden ab einer bestimmten Windstärke

Optional, aber zunehmend wichtig, sind Elementarschäden wie Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdrutsch oder Schneedruck. Nicht versichert ist der Hausrat, dafür gibt es eine separate Hausratversicherung. Für die Bank ist vor allem der Baustein Feuer entscheidend, denn ein Totalschaden durch Brand würde den Wert der Sicherheit vollständig vernichten.

Warum die Bank auf der Versicherung besteht

Bei einer Baufinanzierung erhält die Bank als Sicherheit eine Grundschuld auf die Immobilie. Sinkt oder verschwindet der Gebäudewert, steht die Bank ohne ausreichende Deckung da, obwohl die Kreditschuld weiterläuft. Die Wohngebäudeversicherung sorgt dafür, dass im Schadensfall Geld für den Wiederaufbau fließt und die Sicherheit erhalten bleibt. Deshalb ist der Nachweis einer bestehenden Wohngebäudeversicherung in aller Regel eine Auszahlungsvoraussetzung: Ohne Police keine Freigabe der Darlehenssumme.

Der Sicherungsschein: So schützt sich die Bank zusätzlich

Über den reinen Nachweis hinaus verlangen viele Banken einen Sicherungsschein. Damit wird die Bank als Gläubigerin gegenüber dem Versicherer benannt. Der Sicherungsschein bewirkt vor allem eines: Der Versicherer informiert die Bank, wenn mit dem Vertrag etwas nicht stimmt.

• Einfacher Sicherungsschein: Der Versicherer teilt der Bank mit, wenn der Vertrag gekündigt wird oder erlischt. Die Bank kann dann reagieren.
• Qualifizierter Sicherungsschein: Weitergehender Schutz, hier bleibt der Versicherungsschutz zugunsten der Bank auch dann bestehen, wenn der Eigentümer seine Pflichten verletzt, etwa Beiträge nicht zahlt. Der Versicherer meldet zudem Prämienrückstände.

Bei der Feuerversicherung gilt eine gesetzliche Besonderheit zugunsten des Hypotheken- bzw. Grundschuldgläubigers: Der Anspruch der Bank aus der Feuerversicherung bleibt in bestimmten Fällen selbst dann bestehen, wenn der Eigentümer die Versicherung gekündigt hat oder mit der Prämie im Verzug ist. Der Sicherungsschein macht diesen Schutz praktisch handhabbar, weil die Bank rechtzeitig informiert wird.

Neubau: Feuerrohbauversicherung nicht vergessen

Wer baut, steht vor einer Lücke: Die klassische Wohngebäudeversicherung greift erst mit der Fertigstellung. Für die Bauphase gibt es die Feuerrohbauversicherung, die das entstehende Gebäude gegen Brand während der Bauzeit absichert. Praktisch: Schließen Sie sie beim selben Versicherer ab, bei dem später die Wohngebäudeversicherung läuft, ist die Feuerrohbauversicherung häufig für einen begrenzten Zeitraum bis zum Bezug beitragsfrei. Für Bauherren sind ergänzend eine Bauleistungsversicherung (Schäden am Bauwerk) und eine Bauherrenhaftpflicht sinnvoll, diese verlangt die Bank aber meist nicht zwingend.

Bestandsimmobilie: bestehende Police prüfen oder neu abschließen

Beim Kauf eines bestehenden Hauses geht die Wohngebäudeversicherung des Verkäufers per Gesetz zunächst auf den Käufer über. Sie haben danach ein Sonderkündigungsrecht und können in einen passenderen Vertrag wechseln. Prüfen Sie in jedem Fall, ob Umfang und Versicherungssumme zum Objekt passen, bevor die Bank auszahlt. Häufig fordert die Bank die aktuelle Police oder eine Deckungsbestätigung des Versicherers an.

Worauf Sie beim Abschluss achten sollten

• Gleitender Neuwert: Achten Sie auf eine Absicherung zum gleitenden Neuwert. So werden im Schadensfall die tatsächlichen Wiederaufbaukosten ersetzt und eine Unterversicherung vermieden.
• Elementarschutz mitdenken: Gerade in Regionen mit Hochwasser- oder Starkregenrisiko ist der Elementarbaustein empfehlenswert, er ist im Grundschutz oft nicht enthalten.
• Deckungslücken vermeiden: Grobe Fahrlässigkeit, Rückstau oder Überspannungsschäden sind nicht immer eingeschlossen. Ein Blick in die Bedingungen lohnt sich.
• Rechtzeitig kümmern: Die Police sollte vorliegen, bevor die Auszahlung ansteht, damit sich Ihr Zeitplan nicht verzögert.

Was kostet die Wohngebäudeversicherung?

Die Prämie hängt von vielen Faktoren ab: Gebäudetyp, Wohnfläche, Bauart, Lage, Selbstbeteiligung und gewünschten Bausteinen. Seriös lässt sich kein pauschaler Betrag nennen, die Spannen sind groß, und die Beiträge werden regelmäßig angepasst. Holen Sie mehrere Angebote ein und lassen Sie sich die konkreten Konditionen vom Versicherer bestätigen. Die Beiträge zählen übrigens zu den laufenden Kosten des Eigenheims, die Sie in Ihre Budgetplanung einbeziehen sollten.

Fazit

Die Wohngebäudeversicherung ist kein optionales Extra, sondern ein fester Bestandteil jeder Baufinanzierung. Sie schützt Ihr größtes Vermögen und ist zugleich die Bedingung dafür, dass die Bank auszahlt. Der Sicherungsschein sichert die Interessen der Bank ab, ohne Ihre Rechte einzuschränken. Klären Sie früh, welche Nachweise Ihre Bank verlangt, und wählen Sie einen Schutz, der zum Objekt und zur Risikolage passt.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung. Konkrete Versicherungsbedingungen, Summen und Beiträge klären Sie mit Ihrem Versicherer; die Anforderungen an Nachweis und Sicherungsschein mit Ihrer Bank. Gern unterstützen wir Sie bei der Struktur Ihrer Baufinanzierung und den nötigen Unterlagen.

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