Baufinanzierung nicht mehr bezahlen: Was jetzt zählt

Der Job fällt weg, eine lange Krankheit kommt dazu, eine Trennung halbiert das Haushaltseinkommen, oder die Anschlussfinanzierung wird plötzlich deutlich teurer: Es gibt viele Gründe, warum die monatliche Rate für das eigene Haus nicht mehr aufgeht. Wichtig ist vor allem eins. Wer merkt, dass es eng wird, hat viel mehr Handlungsspielraum, wenn er früh reagiert, statt zu warten, bis die erste Lastschrift zurückgeht.

Zuerst mit der Bank reden, und zwar früh

Der häufigste Fehler ist, das Problem auszusitzen und zu hoffen, dass sich die Lage von allein bessert. Rufen Sie stattdessen aktiv bei Ihrer Bank an, am besten schon dann, wenn absehbar ist, dass die nächste oder übernächste Rate schwierig wird. Das klingt unangenehm, hilft Ihnen aber. Eine Zwangsversteigerung ist für die Bank teuer und langwierig, und der Erlös liegt oft unter dem, was die Immobilie am freien Markt bringen würde. Ein Kreditinstitut hat also durchaus ein eigenes Interesse daran, eine Lösung zu finden, solange Sie mitarbeiten und offen über Ihre Lage sprechen.

Legen Sie fürs Gespräch Ihre Zahlen bereit: aktuelle Einnahmen, feste Ausgaben, wie lange der Engpass voraussichtlich dauert und ob er vorübergehend oder dauerhaft ist. Genau diese Unterscheidung bestimmt, welche Lösung passt.

Wenn der Engpass vorübergehend ist

Bei einem zeitlich begrenzten Problem, etwa Elternzeit, Kurzarbeit oder ein paar Monate ohne Anschlussjob, geht es darum, Luft zu schaffen, ohne den Vertrag komplett umzubauen.

Tilgung senken

Viele Darlehensverträge erlauben einen Tilgungssatzwechsel. Sinkt der Tilgungsanteil etwa von 3 auf 1 Prozent, fällt die Monatsrate spürbar niedriger aus. Der Preis dafür: Sie zahlen langsamer zurück und am Ende der Zinsbindung bleibt eine höhere Restschuld. Als kurzfristige Entlastung kann das trotzdem der richtige Hebel sein.

Ratenpause oder Stundung

Manche Verträge sehen eine Ratenpause vor, in der Sie einige Monate aussetzen dürfen. Ist das nicht vereinbart, kommt eine Stundung in Betracht. Dabei setzt die Bank die Zahlung für eine gewisse Zeit aus oder reduziert sie. Wichtig zu wissen: Die Zinsen laufen in aller Regel weiter und die Laufzeit verlängert sich entsprechend. Eine Stundung ist also kein Geschenk, sondern eine Verschiebung. Einen automatischen Anspruch darauf haben Sie meist nicht, es ist Verhandlungssache.

Sondertilgungen aussetzen

Falls Ihr Vertrag regelmäßige Sondertilgungen vorsieht, lassen sich diese oft pausieren. Auch das schafft kurzfristig Spielraum, ohne die Grundstruktur zu ändern.

Wenn der teure Zins das Problem ist

Läuft Ihre Zinsbindung aus und die Anschlusskonditionen treiben die Rate nach oben, lohnt ein Blick auf Umschuldung und Konditionen anderer Banken. Manchmal lässt sich die Belastung senken, indem Sie bei der Anschlussfinanzierung eine niedrigere Tilgung oder eine andere Laufzeit wählen. Rechnen Sie dabei ehrlich, denn eine sehr niedrige Tilgung verschiebt das Problem nur in die Zukunft und hinterlässt eine große Restschuld.

Was passiert, wenn Raten platzen

Eine Bank kann einen laufenden Immobilienkredit nicht bei der ersten verpassten Rate kündigen. Bei Verbraucherdarlehen gelten die Hürden aus § 498 BGB: Der Kreditnehmer muss mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten ganz oder teilweise im Rückstand sein, ein bestimmter Mindestrückstand muss erreicht sein (bei Laufzeiten über drei Jahre in der Größenordnung von 2,5 Prozent des Nennbetrags), und die Bank muss vorher qualifiziert mahnen und eine Frist von rund zwei Wochen setzen. Diese Werte sind als Orientierung gedacht, im Ernstfall sollten Sie den konkreten Fall prüfen lassen. Der Punkt ist: Sie haben nach dem ersten Wackler noch Zeit, aber diese Zeit läuft.

Wenn dauerhaft nichts mehr passt: lieber selbst verkaufen

Zeichnet sich ab, dass die Immobilie auf Dauer nicht zu halten ist, ist ein freiwilliger Verkauf fast immer die bessere Wahl als eine Zwangsversteigerung. Sie behalten die Kontrolle über Zeitpunkt und Preis und erzielen in der Regel einen deutlich höheren Erlös. Damit lässt sich der Kredit ablösen, im besten Fall bleibt sogar etwas übrig.

Kalkulieren Sie dabei zwei Posten ein. Erstens die verbleibende Restschuld, die der Verkaufserlös decken muss. Zweitens eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, die die Bank verlangen kann, wenn Sie vorzeitig aussteigen. Beides gehört auf den Tisch, bevor Sie sich entscheiden.

Diese Reserven werden oft vergessen

• Versicherungen prüfen: Eine Restschuldversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung springt je nach Vertrag bei Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Berufsunfähigkeit ein. Lesen Sie die Bedingungen genau.
• Staatliche Hilfen: Auch für selbst genutztes Wohneigentum können unter Umständen Wohngeld oder Leistungen für die Kosten der Unterkunft in Betracht kommen. Ob und in welcher Höhe, hängt vom Einzelfall ab und klärt die zuständige Stelle.
• Schuldnerberatung: Gemeinnützige Schuldnerberatungsstellen helfen kostenlos, verschaffen einen nüchternen Überblick und verhandeln bei Bedarf mit Gläubigern.

Wovon Sie besser die Finger lassen

In einer Notlage tauchen schnell Angebote auf, die teuer enden. Vorsicht bei Umschuldungen der Immobilienschuld in einen normalen Ratenkredit, denn dessen Zinsen liegen meist deutlich höher. Ebenso kritisch sind unseriöse Anbieter, die mit schneller Rettung werben, oder Notverkaufsmodelle, die Sie unter Zeitdruck zu einem schlechten Preis drängen. Und nehmen Sie keine weiteren Kredite auf, nur um die Rate der Baufinanzierung zu stopfen. Das verschiebt den Zusammenbruch, es verhindert ihn nicht.

Kurz gesagt

Zahlungsprobleme bei der Baufinanzierung sind unangenehm, aber selten aussichtslos, wenn Sie früh handeln. Reden Sie zuerst mit Ihrer Bank, prüfen Sie Tilgungssenkung, Ratenpause oder Stundung, und ziehen Sie bei dauerhaften Problemen den freiwilligen Verkauf einer Zwangsversteigerung vor. Weil es hier um Ihre finanzielle Existenz geht, sollten Sie die konkreten Zahlen und Fristen mit Ihrer Bank, einer Schuldnerberatung oder einem Anwalt durchgehen. Gern sortieren wir gemeinsam Ihre Finanzierung und schauen, welcher Weg in Ihrer Situation realistisch ist. Sprechen Sie das Team von Parlak einfach an.

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