Immobilie von den Eltern kaufen: finanzieren und Steuer sparen

Die Eltern werden älter, das Haus ist abbezahlt, und statt es zu vererben soll die Tochter oder der Sohn es jetzt schon übernehmen. Der Kauf innerhalb der Familie ist beliebt, weil er Steuern spart und Streit im späteren Erbfall vermeidet. Trotzdem ist es kein reines Formsache-Geschäft: Es braucht einen echten notariellen Kaufvertrag, die Bank schaut genau hin, und beim Preis lauert die Schenkungsteuer. Hier steht, worauf es bei Finanzierung und Steuer wirklich ankommt.

Warum keine Grunderwerbsteuer anfällt

Der größte finanzielle Vorteil steckt im Grunderwerbsteuergesetz. Nach § 3 Nr. 6 GrEStG ist der Kauf zwischen Verwandten in gerader Linie von der Grunderwerbsteuer befreit. Gerade Linie heißt: Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel. Auch der Kauf zwischen Ehegatten ist befreit (§ 3 Nr. 4 GrEStG).

Das spart je nach Bundesland eine spürbare Summe, denn die Grunderwerbsteuer liegt bundesweit in einer Größenordnung von rund 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Wichtig ist die Abgrenzung: Geschwister zählen zur Seitenlinie und sind nicht befreit. Wer also von seiner Schwester kauft, zahlt die volle Grunderwerbsteuer. Adoptiv- und Stiefkinder werden je nach Konstellation geprüft, hier lohnt die Nachfrage beim Notar.

Der Kaufpreis: verbilligt verkaufen, aber mit Bedacht

Eltern verkaufen selten zum vollen Marktpreis. Genau da wird es interessant. Verkaufen sie deutlich unter dem Verkehrswert, wertet das Finanzamt die Differenz als Schenkung. Man spricht von einer gemischten Schenkung: ein Teil Kauf, ein Teil geschenkt.

Das muss kein Problem sein. Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Schenkungsteuer-Freibetrag in einer Größenordnung von rund 400.000 Euro, der sich alle zehn Jahre erneuert. Kauft man von Vater und Mutter gemeinsam, stehen zwei Freibeträge zur Verfügung. Solange die geschenkte Wertdifferenz darunter bleibt, fällt keine Schenkungsteuer an. Die exakten Freibeträge und die Bewertung sollten Sie aber vor der Beurkundung mit einem Steuerberater klären, denn der Wert der Immobilie wird vom Finanzamt eigenständig geschätzt.

Ein Punkt, den viele übersehen: Haben die Eltern die Immobilie vermietet und noch keine zehn Jahre gehalten, kann beim Verkauf für sie Spekulationssteuer nach § 23 EStG anfallen. Bei selbst genutztem Wohneigentum entfällt das in der Regel. Auch das gehört auf die Rechnung, bevor der Preis feststeht.

Wie die Bank den Verwandtenkauf bewertet

Viele glauben, ein Kauf von den Eltern brauche keine Bank. Meistens braucht es sie doch, etwa um die Eltern auszuzahlen oder Geschwister am Wert zu beteiligen. Und hier liegt ein oft unterschätzter Vorteil.

Wenn der Kaufpreis unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt, akzeptieren viele Banken die Differenz als eine Art Eigenkapitalersatz. Ein Beispiel: Das Haus ist rund 400.000 Euro wert, die Eltern verkaufen für 300.000 Euro. Die Bank finanziert dann einen Kaufpreis von 300.000 Euro, rechnet aber gegen einen Beleihungswert von 400.000 Euro. Der Beleihungsauslauf sinkt dadurch, das Risiko für die Bank auch, und Sie bekommen tendenziell bessere Konditionen. Manche Institute finanzieren in solchen Fällen sogar die Kaufnebenkosten mit.

Damit das funktioniert, muss es sich um einen echten Kauf handeln. Die Bank und das Finanzamt prüfen den sogenannten Fremdvergleich: Läuft das Geschäft so ab, wie es auch unter Fremden üblich wäre? Ein Scheinkauf, bei dem nie wirklich Geld fließt, wird nicht anerkannt und kann steuerlich zurückgedreht werden. Der Kaufpreis muss also tatsächlich gezahlt oder über ein Darlehen finanziert werden.

Vorsicht bei Wohnrecht und Nießbrauch

Oft wollen die Eltern weiter im Haus wohnen bleiben. Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindert zwar den Wert und damit den Kaufpreis, macht die Finanzierung aber schwieriger. Solche Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs und stören die erstrangige Grundschuld, die die Bank für ihr Darlehen verlangt. Wenn Sie finanzieren müssen, sprechen Sie früh mit der Bank, ob und wie sie ein solches Recht akzeptiert oder ob die Eltern einem Rangrücktritt zustimmen.

Der Ablauf Schritt für Schritt

• Verkehrswert ermitteln: Eine realistische Bewertung ist die Grundlage für Preis, Schenkungsanteil und Beleihung. Bei größeren Werten lohnt ein Gutachten.
• Kaufpreis und Finanzierung klären: Legen Sie fest, wie viel gezahlt wird und wie viel als Schenkung im Freibetrag bleibt. Holen Sie parallel eine Finanzierungszusage ein.
• Notarvertrag aufsetzen: Ein Immobilienkauf ist auch unter Verwandten nur mit notarieller Beurkundung gültig (§ 311b BGB). Der Notar meldet den Verkauf ans Finanzamt und veranlasst die Grundbucheintragung.
• Steuerlich absichern: Lassen Sie die Schenkungsteuer- und die Verkäuferseite (mögliche Spekulationssteuer) vorab durch einen Steuerberater prüfen.
• Auszahlung und Umschreibung: Nach Grundschuldbestellung und Kaufpreiszahlung erfolgt die Eigentumsumschreibung.

Häufige Fehler

Der teuerste Fehler ist ein zu niedriger Preis ohne Blick auf die Schenkungsteuer. Wer die zehn Jahre zwischen zwei Schenkungen nicht beachtet, kann Freibeträge doppelt nutzen, wer sie ignoriert, zahlt drauf. Ebenso riskant ist es, ältere Geschwister nicht einzubeziehen. Rechtlich dürfen Eltern zu Lebzeiten verkaufen an wen sie wollen, aber Pflichtteilsergänzungsansprüche können später zu Streit führen, wenn ein Kind stark bevorzugt wurde.

Der Kauf von den eigenen Eltern ist einer der günstigsten Wege zum Eigenheim, weil die Grunderwerbsteuer wegfällt und der verbilligte Preis die Finanzierung erleichtert. Weil aber Steuerrecht, Schenkungsrecht und Bankprüfung ineinandergreifen, sollten Sie den Preis und die Struktur vor dem Notartermin mit Steuerberater und Bank abstimmen. So sichern Sie sich den Vorteil, ohne später eine Steuernachzahlung zu riskieren.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindliche Aussagen zu Freibeträgen, Bewertung und Grundbuch erhalten Sie bei Notar, Steuerberater und Ihrer finanzierenden Bank.

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