Baufinanzierung unverheiratet: Gemeinsam Haus kaufen absichern

Immer mehr Paare kaufen zusammen eine Immobilie, ohne verheiratet zu sein. Das funktioniert bei der Bank meist reibungslos, denn ob zwei Kreditnehmer einen Trauschein haben, interessiert sie kaum. Entscheidend sind Bonität, Einkommen und Eigenkapital. Rechtlich ist die Lage aber eine ganz andere als bei Eheleuten, und genau hier wird es teuer, wenn niemand vorher nachdenkt. Wer ohne Absprache loslegt, steht bei Trennung oder Todesfall schnell mit leeren Händen da.

Wer im Grundbuch steht, dem gehört das Haus

Der wichtigste Satz zuerst: Eigentum entsteht durch den Eintrag im Grundbuch, nicht dadurch, wer die Rate überweist. Sie können jahrelang jede Monatsrate zahlen. Wenn nur Ihr Partner im Grundbuch steht, gehört Ihnen an der Immobilie trotzdem nichts.

Deshalb sollten in der Regel beide Partner als Miteigentümer eingetragen werden (§ 1008 BGB, Bruchteilsgemeinschaft). Die Anteile sind frei wählbar. Üblich sind 50/50, sinnvoll ist aber oft eine Aufteilung nach eingebrachtem Eigenkapital oder Einkommen. Bringt einer 80.000 Euro Eigenkapital ein und der andere 20.000 Euro, kann ein Verhältnis von zum Beispiel 70 zu 30 die realen Beiträge besser abbilden. Das legen Sie direkt im notariellen Kaufvertrag fest, nachträglich ändern kostet erneut Notar und unter Umständen Steuer.

Haftung: einer für beide

Nehmen Sie den Kredit gemeinsam auf, haften Sie als Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Für die Bank heißt das: Sie kann die komplette Rate von jedem einzelnen von Ihnen verlangen, egal was Sie beide untereinander vereinbart haben. Zahlt Ihr Partner nach einer Trennung nicht mehr, klopft die Bank bei Ihnen an, und zwar für die volle Summe.

Alternativ kann auch nur eine Person den Vertrag unterschreiben. Das schützt den anderen vor der Haftung, senkt aber häufig die anrechenbare Bonität und damit den Finanzierungsspielraum. Wer allein haftet, sollte konsequenterweise auch allein im Grundbuch stehen. Klären Sie mit der Bank offen, welche Variante zu Ihrer Einkommenssituation passt.

Steuerlich sind Sie Fremde

Bei diesem Punkt unterschätzen viele die Folgen. Für das Finanzamt sind unverheiratete Partner keine Familie. Zwei Dinge werden dadurch relevant:

• Grunderwerbsteuer: Überträgt später ein Partner seinen Anteil auf den anderen, fällt Grunderwerbsteuer an. Die Befreiung für Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) gilt für Sie nicht. Bei Eheleuten wären solche Übertragungen steuerfrei.
• Schenkungsteuer: Zahlt einer deutlich mehr, steht aber mit dem gleichen Anteil im Grundbuch, kann das als Schenkung gewertet werden. Der Freibetrag für Unverheiratete liegt in der Größenordnung von rund 20.000 Euro pro zehn Jahre (Steuerklasse III), während Ehepartner in der Größenordnung mehrerer Hunderttausend Euro liegen. Die genauen Beträge und die Einordnung im Einzelfall sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

Praktische Konsequenz: Lassen Sie die Grundbuchanteile möglichst zu den tatsächlich eingebrachten Mitteln passen, dann entsteht gar nicht erst eine unbeabsichtigte Schenkung.

Der oft übersehene Ernstfall: Todesfall

Ohne Trauschein gibt es kein gesetzliches Erbrecht. Stirbt ein Partner, erbt der andere von Gesetzes wegen nichts. Stattdessen rücken die gesetzlichen Erben nach, also Kinder, Eltern oder Geschwister des Verstorbenen. Im schlimmsten Fall sitzen Sie plötzlich mit den Angehörigen Ihres verstorbenen Partners in einer Erbengemeinschaft, die Ihre Immobilie mitbesitzt und im Zweifel verkaufen will.

Absichern lässt sich das über:

• ein Testament, in dem sich die Partner gegenseitig bedenken (ein gemeinschaftliches Testament wie bei Eheleuten ist Unverheirateten allerdings verwehrt, jeder schreibt sein eigenes),
• eine Risikolebensversicherung über die Kreditsumme, sinnvoll über Kreuz abgeschlossen, damit im Todesfall die Restschuld getilgt ist und der Hinterbliebene nicht die volle Rate allein trägt.

Trennung: kein Ausgleich, im Zweifel Versteigerung

Trennen sich Eheleute, gibt es den Zugewinnausgleich. Unverheiratete haben diesen Schutz nicht. Können Sie sich über die gemeinsame Immobilie nicht einigen, bleibt am Ende oft nur die Teilungsversteigerung (§ 749 BGB), bei der die Immobilie zwangsversteigert und der Erlös nach Anteilen verteilt wird. Das ist teuer und bringt meist einen niedrigeren Preis als ein normaler Verkauf.

Deutlich besser fahren Sie mit einem Partnerschaftsvertrag, am besten notariell. Darin regeln Sie vorab die wichtigen Fragen: Wer hat wie viel eingebracht? Wer darf im Trennungsfall die Immobilie übernehmen und den anderen auszahlen? Wie werden Sondertilgungen und Renovierungen ausgeglichen? So ein Vertrag klingt unromantisch, erspart aber im Ernstfall Streit und Anwaltskosten.

Praktische Tipps für den Alltag

• Richten Sie ein gemeinsames Konto ein, von dem Rate und Nebenkosten laufen. Das schafft Klarheit, wer was trägt.
• Dokumentieren Sie, wer welches Eigenkapital eingebracht hat, zum Beispiel per Überweisungsbeleg. Das hilft bei Steuerfragen und bei einer späteren Auseinandersetzung.
• Halten Sie Sondertilgungen nachvollziehbar fest, gerade wenn sie ungleich aus einem Vermögen stammen.
• Sprechen Sie über den unangenehmen Fall, bevor er eintritt. Ein Nachmittag beim Notar ist günstiger als ein Rechtsstreit.

Fazit

Gemeinsam finanzieren ohne Trauschein ist völlig machbar, die Bank macht dabei selten Probleme. Die Fallstricke liegen im Recht: Grundbuchanteile, Haftung, Steuer, Erbe und Trennung sind bei Unverheirateten anders geregelt als in der Ehe. Wer diese fünf Punkte sauber im Kaufvertrag, in einem Partnerschaftsvertrag und mit einem Testament regelt, kauft entspannt zusammen. Weil es hier um viel Geld und um verbindliche Verträge geht, lassen Sie die konkrete Ausgestaltung von Notar, Steuerberater und bei Bedarf einem Anwalt prüfen. Für die passende Finanzierungsstruktur mit einem oder zwei Kreditnehmern beraten wir Sie gern.

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