Immobilie ersteigern: Baufinanzierung bei der Zwangsversteigerung

Eine Immobilie bei der Zwangsversteigerung zu kaufen klingt nach einem Schnäppchen, verlangt aber einen ganz anderen Ablauf als der Kauf über einen Makler. Vor allem die Finanzierung tickt hier anders: Sie brauchen die Zusage der Bank, bevor Sie im Gerichtssaal die Hand heben. Wer das unterschätzt, steht am Ende mit einem Zuschlag da, den er nicht bezahlen kann, und verliert die hinterlegte Sicherheit.

Warum die Finanzierung vor dem Versteigerungstermin stehen muss

Beim normalen Hauskauf sichert sich die Bank über eine Grundschuld ab, die beim Notartermin bestellt wird, und zahlt erst danach aus. Bei der Zwangsversteigerung ist das nicht möglich. Es gibt keinen Notarvertrag. Das Eigentum geht mit dem rechtskräftigen Zuschlagsbeschluss des Gerichts auf Sie über (§ 90 ZVG). Die Bank kann ihre Grundschuld also erst eintragen lassen, nachdem Sie den Zuschlag bereits erhalten haben.

Für Sie bedeutet das: Sie treten mit einer verbindlichen oder zumindest belastbaren Finanzierungszusage an. Die Bank prüft das Objekt vorab anhand des gerichtlichen Verkehrswertgutachtens und gibt oft eine vorläufige Zusage bis zu einem bestimmten Höchstgebot. Sprechen Sie deshalb früh mit einer Bank oder einem Vermittler, der Erfahrung mit Zwangsversteigerungen hat, und legen Sie Ihr maximales Gebot vorher fest.

Was das Verkehrswertgutachten für die Bank bedeutet

Für jede Versteigerung setzt das Amtsgericht einen Verkehrswert fest, meist auf Basis eines Sachverständigengutachtens. Dieses Gutachten liegt bei Gericht aus und ist die zentrale Grundlage, auf der die Bank kalkuliert. Anders als beim freien Kauf können Sie das Objekt in aller Regel nicht von innen besichtigen. Die Bank finanziert daher gegen ein gewisses Restrisiko.

Wichtig: Banken orientieren sich am Verkehrswert, nicht an Ihrem Gebot. Wenn Sie den Verkehrswert deutlich überbieten, finanziert die Bank den übersteigenden Teil häufig nicht mit. Diese Differenz müssen Sie dann aus Eigenkapital tragen. Rechnen Sie das vorher durch, sonst reißt ein Bietgefecht ein Loch in Ihre Kalkulation.

Sicherheitsleistung: 10 Prozent, die Sie sofort brauchen

Wer mitbieten will, muss auf Verlangen eine Sicherheit leisten. Üblich sind rund 10 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts (§ 68 ZVG). Diese Sicherheit erbringen Sie nicht in bar. Zulässig sind zum Beispiel eine Bankbürgschaft, ein Verrechnungsscheck oder eine rechtzeitige Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse. Kümmern Sie sich früh darum, denn Überweisungen müssen einige Tage vor dem Termin gutgeschrieben sein.

Erhalten Sie keinen Zuschlag, bekommen Sie die Sicherheit zurück. Bekommen Sie den Zuschlag, wird sie auf den Kaufpreis angerechnet. Der Restbetrag, das sogenannte Bargebot, wird zum Verteilungstermin fällig, also relativ kurzfristig. Genau deshalb muss die Auszahlung Ihrer Bank zu diesem Zeitpunkt laufen.

Die Wertgrenzen im ersten Termin

Im ersten Versteigerungstermin schützen zwei gesetzliche Grenzen den früheren Eigentümer und die Gläubiger vor einem Verschleudern der Immobilie:

• 5/10-Grenze (§ 85a ZVG): Liegt das höchste Gebot unter 50 Prozent des Verkehrswerts, darf das Gericht den Zuschlag von Amts wegen nicht erteilen.
• 7/10-Grenze (§ 74a ZVG): Bleibt das Gebot unter 70 Prozent, kann ein betreibender Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen.

In einem zweiten Termin entfallen diese Grenzen in der Regel. Dann sind theoretisch auch niedrigere Gebote möglich, die Konkurrenz kann aber ebenso hoch sein. Ein niedriges Gebot ist also keine sichere Bank.

Nebenkosten und Steuern nicht vergessen

Ein verbreiteter Irrtum ist, die Ersteigerung sei komplett günstig. Grunderwerbsteuer fällt auch hier an, und zwar auf das Meistgebot. Dazu kommen Gerichtskosten für den Zuschlag und die Eintragung im Grundbuch. Die klassische Maklerprovision entfällt zwar, dafür sollten Sie Geld für mögliche Sanierungen einplanen, weil Sie das Objekt vorher kaum prüfen konnten. Kalkulieren Sie diese Positionen von Anfang an in Ihre Finanzierung ein, damit die Bank den vollen Bedarf kennt.

Diese Risiken sollten Sie kennen

Die Zwangsversteigerung verlagert einige Risiken auf den Erwerber:

• Bestehen bleibende Rechte: Nicht jedes Recht erlischt mit dem Zuschlag. Wohnrechte, Nießbrauch oder Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs können bestehen bleiben, je nach Rangstelle. Lesen Sie das Grundbuch und die Versteigerungsbedingungen genau, im Zweifel mit anwaltlicher Hilfe.
• Bewohnte Immobilie: Ist das Objekt vermietet, tritt der Ersteher in das Mietverhältnis ein. Kauf bricht Miete nicht. Bei selbst genutzten Objekten kann eine Räumung nötig werden, die Zeit und Geld kostet.
• Zustand unbekannt: Ohne Innenbesichtigung tragen Sie das Risiko versteckter Mängel. Das Gerichtsgutachten hilft, ersetzt aber keine eigene Prüfung.
• Zeitdruck bei der Zahlung: Nach dem Zuschlag läuft die Uhr. Ihre Finanzierung muss zum Verteilungstermin bereitstehen, sonst drohen Verzugszinsen.

Schritt für Schritt zur ersteigerten Immobilie

• Passende Objekte finden, etwa über das Portal der Justiz oder Aushänge beim Amtsgericht.
• Verkehrswertgutachten bei Gericht einsehen und Grundbuch prüfen.
• Frühzeitig eine Finanzierung mit Höchstgebot und vorläufiger Zusage klären.
• Sicherheitsleistung rechtzeitig vorbereiten.
• Diszipliniert bis zum vorher festgelegten Limit bieten.
• Nach dem Zuschlag Grundschuld eintragen lassen und das Bargebot fristgerecht zahlen.

Die Zwangsversteigerung kann ein guter Weg zum Eigentum sein, verzeiht aber wenig Improvisation. Weil Konditionen, Fristen und Wertgrenzen im Einzelfall abweichen, klären Sie die Details mit dem zuständigen Amtsgericht beziehungsweise dem Rechtspfleger, Ihrer Bank und bei rechtlichen Fragen mit einem Anwalt. Wenn Sie die passende Finanzierung für ein Versteigerungsobjekt aufstellen möchten, unterstützt Sie das Team von Parlak gern mit einer belastbaren Zusage vor dem Termin.

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