Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld: Was ist besser?

Wer eine Immobilie finanziert, unterschreibt beim Notar die Grundschuldbestellung. In diesem Formular steckt eine kleine, aber folgenreiche Entscheidung, die viele Kreditnehmer überlesen: Soll die Grundschuld als Briefgrundschuld oder als Buchgrundschuld eingetragen werden? Beide sichern das Darlehen der Bank gleich gut. Der Unterschied zeigt sich später, wenn Sie die Bank wechseln, die Grundschuld übertragen oder am Ende löschen lassen wollen. Hier lesen Sie, was dahintersteckt und wofür Sie sich vernünftigerweise entscheiden.

Der Kern: einmal nur Grundbuch, einmal zusätzlich eine Urkunde

Die Grundschuld ist das Sicherungsrecht, das im Grundbuch in Abteilung III eingetragen wird. Bei der Buchgrundschuld bleibt es genau dabei: Das Recht entsteht mit der Eintragung, und der Grundbucheintrag allein weist es aus. Es gibt kein weiteres Papier.

Bei der Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt zusätzlich einen Grundschuldbrief aus. Das ist eine amtliche Urkunde, die das Recht verkörpert, ähnlich wie ein Wertpapier. Wer den Brief besitzt, kann über die Grundschuld leichter verfügen. In der Praxis wandert dieser Brief zur finanzierenden Bank und liegt dort in der Kreditakte.

Ob Brief oder nicht, erkennen Sie im Grundbuch am Vermerk. Steht dort sinngemäß “ohne Brief”, handelt es sich um eine Buchgrundschuld. Fehlt dieser Zusatz, wurde ein Brief erteilt.

Warum es den Brief überhaupt gibt: Flexibilität bei der Übertragung

Der eigentliche Sinn des Grundschuldbriefs ist die einfachere Übertragung. Eine Buchgrundschuld lässt sich nur über eine erneute Eintragung im Grundbuch abtreten oder umschreiben. Das kostet Grundbuchgebühren und dauert seine Zeit.

Eine Briefgrundschuld dagegen kann außerhalb des Grundbuchs weitergegeben werden, nämlich durch eine schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Briefes. Das spielt vor allem beim Bankwechsel im Rahmen der Anschlussfinanzierung eine Rolle. Löst eine neue Bank Ihr altes Darlehen ab, muss die bestehende Grundschuld auf sie übergehen. Mit einem Brief kann das teils schlanker und günstiger laufen als eine komplette Grundbuchänderung.

Das ist ein echter Vorteil, denn Sie brauchen die Grundschuld beim Wechsel gar nicht zu löschen und neu zu bestellen. Die vorhandene Grundschuld wird einfach abgetreten. Auch bei einer Buchgrundschuld ist eine Abtretung statt Löschung möglich, sie läuft nur zwingend über das Grundbuch.

Der große Nachteil: ein verlorener Brief macht Ärger

Die Kehrseite der Urkunde: Sie kann verloren gehen. Und ein Grundschuldbrief ist kein Blatt, das man einfach neu druckt. Ist der Brief nicht auffindbar, etwa weil er beim Umzug verschwunden ist oder bei einer alten Grundschuld nie an Sie zurückgegeben wurde, brauchen Sie ihn trotzdem für die Löschung oder Abtretung.

Um einen verlorenen Brief für kraftlos erklären zu lassen, ist ein sogenanntes Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht nötig. Das dauert in der Regel Monate und verursacht zusätzliche Kosten. Genau dieser Aufwand ist der Grund, warum viele Banken und Notare heute standardmäßig zur Buchgrundschuld raten. Was man nicht ausstellt, kann man nicht verlieren.

Ein praktischer Hinweis zum Ende der Finanzierung: Haben Sie eine Briefgrundschuld und ist das Darlehen abbezahlt, achten Sie darauf, dass die Bank Ihnen neben der Löschungsbewilligung auch den Grundschuldbrief aushändigt. Ohne diesen Brief lässt sich die Grundschuld nicht ohne Weiteres aus dem Grundbuch löschen.

Was kostet der Unterschied?

Die Briefgrundschuld ist tendenziell etwas teurer, weil das Grundbuchamt für die Erteilung des Briefes eine zusätzliche Gebühr berechnet. Die Buchgrundschuld spart diesen Posten. Über den Daumen fällt der Kostenunterschied bei der Bestellung eher klein aus im Verhältnis zur gesamten Finanzierung. Nennen Sie hier keine festen Beträge, denn die Gebühren richten sich nach der Höhe der Grundschuld und dem geltenden Kostenrecht. Fragen Sie die konkreten Positionen bei Ihrem Notar oder dem Grundbuchamt ab.

Interessant wird die Rechnung erst über die Laufzeit. Wer sicher weiß, dass er in einigen Jahren die Bank wechseln oder die Grundschuld übertragen will, kann mit einer Briefgrundschuld später Grundbuchkosten sparen. Wer die Immobilie langfristig behält und irgendwann einfach löschen lässt, fährt mit der einfacheren Buchgrundschuld meist unkomplizierter.

Vor- und Nachteile auf einen Blick

• Buchgrundschuld: günstiger in der Bestellung, kein Papier, das verloren gehen kann. Jede Übertragung oder Löschung läuft aber über das Grundbuch und kostet dort Gebühren.
• Briefgrundschuld: flexibler bei Abtretung und Bankwechsel, eine Übertragung ist ohne neue Grundbucheintragung möglich. Dafür teurer bei der Erteilung und mit dem Risiko eines aufwendigen Aufgebotsverfahrens bei Verlust.

Wer entscheidet, und was ist üblich?

In der Praxis gibt oft die finanzierende Bank vor, welche Form sie wünscht, denn sie ist ja die Gläubigerin der Grundschuld. Viele Institute arbeiten heute mit der Buchgrundschuld, weil sie einfacher zu verwalten ist und kein Brief verwahrt werden muss. Andere bevorzugen die Briefform, um bei Abtretungen flexibel zu bleiben. Im notariellen Bestellungsformular ist die Wahl meist als Ankreuzoption enthalten, häufig mit dem Zusatz “ohne Erteilung eines Briefes”.

Für die meisten privaten Kreditnehmer, die selbst nutzen und langfristig finanzieren, ist die Buchgrundschuld die pragmatische und günstigere Wahl. Planen Sie dagegen absehbar Umschuldungen oder haben Sie mehrere Finanzierungen im Blick, kann die Flexibilität einer Briefgrundschuld ihren Preis wert sein.

Fazit

Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld ist keine Frage von richtig oder falsch, sondern von Ihrer voraussichtlichen Lebenslage. Die Buchgrundschuld ist schlanker, billiger und pannensicher. Die Briefgrundschuld erkauft mehr Flexibilität mit höheren Kosten und einem Verlustrisiko. Weil es hier um Grundbuch, Kosten und Ihre Absicherung geht, lassen Sie sich vor der Unterschrift beim Notar kurz beide Varianten erklären und stimmen Sie die Form mit Ihrer Bank ab.

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