Tilgungsverrechnung: sofort oder jährlich, was ist besser?

Zwei Baufinanzierungen können denselben Sollzins, dieselbe Rate und dieselbe anfängliche Tilgung haben und trotzdem unterschiedlich viel kosten. Ein Grund dafür steht selten im Werbeprospekt, sondern im Kleingedruckten des Darlehensvertrags: die Tilgungsverrechnung. Sie legt fest, wann die Bank den Tilgungsanteil Ihrer Zahlung tatsächlich von der Restschuld abzieht. Und genau dieser Zeitpunkt entscheidet mit, wie lange Sie Zinsen auf welchen Betrag zahlen.

Was Tilgungsverrechnung überhaupt bedeutet

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie jeden Monat eine gleichbleibende Rate. Diese Rate besteht aus zwei Teilen: dem Zins auf die aktuelle Restschuld und der Tilgung, mit der Sie den Kredit abbauen. Weil die Restschuld durch jede Tilgung kleiner wird, sinkt der Zinsanteil im Lauf der Zeit und der Tilgungsanteil steigt. So weit die Theorie.

Die entscheidende Frage lautet: Rechnet die Bank Ihre Tilgung sofort gegen die Restschuld, oder sammelt sie die Tilgungsbeträge erst und schreibt sie später gutgeschrieben? Man unterscheidet grob:

• Sofortige (oft taggenaue) Verrechnung: Jeder gezahlte Tilgungsanteil senkt die Restschuld unmittelbar. Ab dem nächsten Tag berechnet die Bank Zinsen nur noch auf den kleineren Betrag.
• Jährliche (teils quartals- oder halbjährliche) Verrechnung: Ihre Tilgungen laufen zunächst auf einem Verrechnungskonto auf und mindern die zinstragende Restschuld erst zu einem festen Stichtag. Bis dahin zahlen Sie Zinsen weiter auf den höheren Ausgangsbetrag.

Warum der Zeitpunkt bares Geld ist

Ein einfaches Bild macht es deutlich. Angenommen, Sie tilgen im Januar einen Teilbetrag. Bei sofortiger Verrechnung spart Ihnen dieser Betrag ab Februar Zinsen. Bei jährlicher Verrechnung dagegen wird die gleiche Tilgung erst zum Jahresende berücksichtigt, obwohl Sie das Geld längst gezahlt haben. Über zwölf Monate hinweg zahlen Sie so Zinsen auf Geld, das Sie eigentlich schon zurückgeführt haben.

Der Effekt ist real, aber in der Regel überschaubar. Er wächst mit der Höhe des Tilgungssatzes und mit der Laufzeit, weil sich die kleinen Unterschiede über viele Jahre summieren. Bei einer klassischen Baufinanzierung über Jahrzehnte reden wir je nach Konstellation über einen Betrag, der von wenigen Euro bis in den mittleren dreistelligen Bereich reichen kann. Wichtig ist: Eine ungünstige Verrechnung hebelt keinen guten Zins aus, sie schmälert nur den Vorteil ein Stück weit.

Die gute Nachricht: Der Verrechnungsmodus steckt bereits im Effektivzins. Der Effektivzins bildet den Zeitpunkt der Tilgungsverrechnung mit ab. Wer also konsequent über den effektiven Jahreszins vergleicht und nicht nur über den Sollzins, hat diesen Faktor automatisch im Blick.

Wie es heute meistens gehandhabt wird

Bei den meisten aktuellen Immobiliendarlehen mit monatlicher Rate ist die sofortige, oft taggenaue Verrechnung inzwischen üblich. Trotzdem lohnt der Blick in die Unterlagen, denn Standard heißt nicht Gesetz. Es gibt weiterhin Angebote und Sonderkonstruktionen, bei denen anders gerechnet wird, etwa bei bestimmten Bauspar- oder Kombiprodukten sowie bei älteren Verträgen.

Prüfen Sie im Darlehensvertrag oder im vorvertraglichen Informationsblatt (dem sogenannten ESIS-Merkblatt) gezielt Formulierungen wie “Verrechnung der Tilgung”, “Zinsverrechnung” oder “Wertstellung”. Fehlt eine klare Angabe, fragen Sie schriftlich bei der Bank nach. Bei einem Vergleich mehrerer Angebote können Sie den Punkt direkt ansprechen, seriöse Anbieter geben dazu klar Auskunft.

Sondertilgung: derselbe Mechanismus, größere Wirkung

Besonders spürbar wird der Verrechnungszeitpunkt bei Sondertilgungen. Wenn Sie eine größere Summe außerplanmäßig einzahlen, macht es einen Unterschied, ob dieser Betrag sofort die Restschuld senkt oder erst zum nächsten Stichtag, zum Beispiel zum Jahresende. Zahlen Sie im Februar eine Sondertilgung, sie wird aber erst im Dezember verrechnet, verschenken Sie fast ein Jahr Zinsersparnis.

Achten Sie deshalb im Vertrag nicht nur darauf, wie viel Sondertilgung erlaubt ist, sondern auch wann sie wirkt. Ideal ist eine sofortige Verrechnung der Sondertilgung. Ist nur ein jährlicher Stichtag vorgesehen, kann es sinnvoll sein, die Zahlung zeitlich nah an diesen Termin zu legen, statt lange vorher zu zahlen.

Worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten

• Über den Effektivzins vergleichen: Er enthält die Verrechnungsart bereits. Gleiche Effektivzinsen bei unterschiedlichem Sollzins deuten oft auf verschiedene Verrechnungsmodelle oder Nebenkosten hin.
• Verrechnung der laufenden Tilgung klären: Sofort oder taggenau ist für Sie günstiger als jährlich.
• Verrechnung von Sondertilgungen prüfen: Wirkt Ihre Extrazahlung sofort oder erst am Stichtag?
• Zahlweise beachten: Monatliche Zahlung mit sofortiger Verrechnung ist in der Summe meist vorteilhafter als seltenere Raten mit später Anrechnung.
• Nachfragen kostet nichts: Lassen Sie sich den Modus im Zweifel schriftlich bestätigen. Das gehört zu einer sauberen Prüfung des Darlehensvertrags dazu.

Einordnung: wichtig, aber kein Hauptkriterium

Die Tilgungsverrechnung ist ein Feinschliff, kein K.-o.-Kriterium. Zinssatz, Zinsbindung, Tilgungshöhe, Flexibilität bei Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel wiegen für Ihre Gesamtkosten in der Regel schwerer. Trotzdem ist es ein Detail, das seriöse Anbieter transparent machen und das Sie bei ansonsten gleichwertigen Angeboten den Ausschlag geben lassen können. Wer versteht, wann sein Geld tatsächlich wirkt, trifft die bessere Entscheidung.

Sie sind unsicher, wie die Verrechnung in Ihrem konkreten Angebot geregelt ist, oder möchten mehrere Finanzierungen sauber gegenüberstellen? Lassen Sie Ihr Angebot unabhängig prüfen und vergleichen. Nehmen Sie dazu gern Kontakt auf, damit Sie mit klarem Blick auf die Gesamtkosten unterschreiben.

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