Nachrangdarlehen in der Baufinanzierung: 2. Rang erklärt

Sie haben schon einen Immobilienkredit laufen und brauchen frisches Geld, etwa für einen Anbau, die neue Heizung oder weil die erste Finanzierung nicht ganz gereicht hat. Wenn dafür eine zweite Bank ins Boot kommt, taucht schnell ein Wort auf, das viele verunsichert: Nachrangdarlehen. Es klingt nach zweiter Klasse, ist aber im Kern nur eine Frage der Reihenfolge im Grundbuch. Wer das Prinzip versteht, kann besser einschätzen, warum ein solcher Kredit oft teurer ist und wann er sich trotzdem rechnet.

Was ein Nachrangdarlehen überhaupt ist

Jede Bank, die eine Immobilie finanziert, lässt sich eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen (Abteilung III). Steht dort schon eine Grundschuld Ihrer ersten Bank, dann rückt die zweite Bank hinter diesen Eintrag. Sie steht damit im zweiten Rang. Genau das macht das Darlehen zu einem Nachrangdarlehen: Nicht das Geld ist zweitklassig, sondern die Position der Sicherheit im Grundbuch.

Warum das wichtig ist, zeigt sich im Ernstfall. Kann ein Kredit nicht mehr bedient werden und die Immobilie wird zwangsversteigert, dann werden die Gläubiger in der Reihenfolge ihrer Ränge bedient. Die erste Bank bekommt aus dem Erlös zuerst ihr Geld, erst was danach übrig bleibt, geht an den zweiten Rang. Reicht der Erlös nicht, schaut die nachrangige Bank im schlimmsten Fall in die Röhre.

Warum der zweite Rang meist mehr kostet

Dieses höhere Ausfallrisiko lassen sich Banken bezahlen. Ein Darlehen im zweiten Rang hat deshalb in der Regel einen Zinsaufschlag gegenüber einer erstrangigen Finanzierung. Wie hoch der ausfällt, hängt von der Bank, vom Beleihungsauslauf und von Ihrer Bonität ab. Feste Prozentwerte lassen sich seriös nicht nennen, es ist eher eine Frage von einigen Zehntel-Prozentpunkten bis hin zu einem deutlicheren Aufschlag, je nachdem wie eng die Immobilie schon beliehen ist. Wichtig ist die Größenordnung im Kopf: Nachrang ist selten das günstigste, was der Markt hergibt.

Ein zweiter Grund für höhere Kosten ist der Aufwand im Grundbuch. Für eine neue oder zusätzliche Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die sich nach dem beurkundeten Betrag richten (GNotKG). Auch hier gilt: Die konkrete Höhe erfahren Sie am besten vom Notariat, feste Beträge kursieren zwar im Netz, ändern sich aber und hängen vom Einzelfall ab.

Nachrang ist nicht automatisch ein Warnsignal

Viele erschrecken, wenn im Kleingedruckten “nachrangig” steht. Dabei ist das oft völlig üblich. Förderdarlehen der KfW laufen zum Beispiel häufig bewusst im Nachrang hinter der Hausbank. Die KfW akzeptiert den zweiten Rang, weil ihre Programme so ausgelegt sind. Für Sie als Kreditnehmer ändert sich dadurch nichts Schlechtes, im Gegenteil, Sie profitieren von den Förderkonditionen und geben der Hausbank die vorderste Sicherheit.

Nachrang wird also nicht nur bei knappen Fällen genutzt, sondern ist ein normales Werkzeug, um mehrere Geldgeber unter einen Hut zu bringen.

Wann sich ein Nachrangdarlehen lohnt

Sinnvoll ist der Weg über eine zweite Bank vor allem in diesen Situationen:

• Ihre bisherige Bank will oder kann die Finanzierung nicht aufstocken, ein anderer Anbieter aber schon.
• Sie brauchen zusätzliches Geld für Modernisierung, Anbau oder eine energetische Sanierung, ohne die laufende, oft günstige Erstfinanzierung anzufassen.
• Ein Förderkredit soll mit der bestehenden Bankfinanzierung kombiniert werden.
• Die zweite Bank ist trotz Zinsaufschlag unterm Strich günstiger oder flexibler als eine komplette Umschuldung.

Rechnen Sie dabei immer die Gesamtkosten, nicht nur den Zinssatz. Ein etwas höherer Zins auf eine kleine Summe kann günstiger sein als ein Komplett-Wechsel mit neuen Nebenkosten.

Die Alternative: bei der ersten Bank aufstocken

Bevor Sie zwei Banken parallel bedienen, lohnt der Blick zur eigenen Bank. Oft lässt sich die vorhandene Grundschuld aufstocken oder eine schon eingetragene, aber nicht voll ausgeschöpfte Grundschuld erneut nutzen. Das spart einen zweiten Ansprechpartner, meist einen Teil der Grundbuchkosten und verhindert den Nachrang-Aufschlag. Fragen Sie deshalb zuerst, ob Ihre Bank die Zusatzsumme im ersten Rang mitfinanziert.

Rangrücktritt und Rangtausch: die Reihenfolge lässt sich ändern

Die Rangfolge im Grundbuch ist nicht in Stein gemeißelt. Mit Zustimmung der beteiligten Gläubiger kann ein Rang getauscht oder ein Rangrücktritt vereinbart werden. Das ist typisch, wenn Ihr erstes Darlehen längst getilgt, die alte Grundschuld aber nie gelöscht wurde. Dann steht formal noch ein alter Eintrag vorne, obwohl dahinter keine Schuld mehr steckt.

In diesem Fall haben Sie einen Rückgewähranspruch gegen die alte Bank. Sie kann die Grundschuld löschen, an die neue Bank abtreten oder auf ihren Rang verzichten. So rückt die neue Finanzierung nach vorn und Sie bekommen bessere Konditionen, als wenn Ihr Kredit dauerhaft im Nachrang bliebe. Solche Änderungen laufen über das Grundbuch und brauchen eine notarielle Beglaubigung, es fallen also wieder Gebühren an.

Worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten

• Vergleichen Sie den Nachrang-Zins ehrlich mit einer Aufstockung bei der Erstbank und mit einer kompletten Umschuldung.
• Klären Sie, ob eine alte, bereits getilgte Grundschuld noch im Weg steht und ob sich daraus ein besserer Rang holen lässt.
• Fragen Sie beim Notariat nach den konkreten Grundbuch- und Beglaubigungskosten für Ihren Betrag.
• Lassen Sie sich die Sicherungszweckerklärung genau erklären, damit klar ist, welche Forderungen die Grundschuld absichert.

Ein Nachrangdarlehen ist kein Makel, sondern eine Möglichkeit, zusätzliche Wünsche zu finanzieren, ohne eine gute Erstfinanzierung aufzugeben. Der Preis dafür ist meist ein Zinsaufschlag, den Sie gegen die Alternativen abwägen sollten. Wenn Sie unsicher sind, welcher Weg für Ihre Situation der günstigste ist, hilft ein unabhängiger Vergleich mehrerer Angebote. Serko Parlak unterstützt Sie dabei, die Optionen aus Aufstockung, Nachrang und Umschuldung sauber gegenüberzustellen und die Gesamtkosten realistisch zu berechnen.

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