Mieteinnahmen bei der Baufinanzierung anrechnen lassen

Wer ein Zweifamilienhaus, ein Objekt mit Einliegerwohnung oder eine vermietete Kapitalanlage finanziert, hört oft den gleichen Satz von der Bank: “Die Miete rechnen wir Ihnen natürlich an.” Was so großzügig klingt, fällt in der Praxis meist kleiner aus, als Käufer erwarten. Denn kein Kreditinstitut setzt die volle Kaltmiete in die Haushaltsrechnung ein. Dieser Ratgeber zeigt, wie Mieteinnahmen tatsächlich in die Bonitätsprüfung einfließen, welche Nachweise Sie brauchen und wo die häufigsten Missverständnisse liegen.

Warum die Bank nicht die volle Miete rechnet

Für die Bank ist eine Mieteinnahme kein sicheres Einkommen wie ein Gehalt. Mieter ziehen aus, zahlen mal verspätet oder gar nicht, und zwischen zwei Mietverhältnissen steht die Wohnung leer. Außerdem kostet ein vermietetes Objekt Geld: Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten. Damit die Finanzierung auch dann trägt, wenn es hakt, kürzt die Bank die Einnahme pauschal.

In der Praxis wird meist nur ein Teil der Nettokaltmiete angesetzt, häufig in einer Größenordnung von rund 70 bis 80 Prozent. Diese Quote ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern hängt vom jeweiligen Institut, vom Objekt und von der Lage ab. Manche Banken rechnen bei sehr guter Lage großzügiger, bei Problemimmobilien vorsichtiger. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf eine feste Zahl, sondern fragen Sie bei Ihrer Bank konkret nach, mit welchem Ansatz sie plant.

Nur die Kaltmiete zählt

Angerechnet wird immer die Nettokaltmiete, also die reine Miete ohne Betriebskosten. Die Nebenkostenvorauszahlung, die der Mieter zahlt, ist ein durchlaufender Posten für Heizung, Wasser oder Müll und darf nicht als Einnahme mitgezählt werden. Wenn Sie eine Warmmiete im Kopf haben, rechnen Sie die umlagefähigen Kosten heraus, bevor Sie mit der Bank sprechen.

Bestandsmiete, künftige Miete und Eigennutzung

Entscheidend ist, ob eine Miete bereits fließt oder erst geplant ist. Diese drei Fälle behandeln Banken sehr unterschiedlich.

• Bestehendes Mietverhältnis: Ein laufender Mietvertrag mit nachweisbaren Zahlungseingängen ist der stärkste Fall. Hier hat die Bank eine belastbare Grundlage und rechnet den anteiligen Betrag am ehesten an.
• Geplante oder prognostizierte Miete: Wollen Sie eine leerstehende Einliegerwohnung erst nach dem Kauf vermieten, gibt es noch keinen Nachweis. Viele Banken setzen die kalkulierte Miete dann nur mit Abschlag oder gar nicht an, bis ein Vertrag vorliegt. Eine ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel kann helfen, ersetzt aber keinen echten Mieter.
• Selbst genutzter Teil: Wohnen Sie in einer Hälfte eines Zweifamilienhauses selbst, gibt es dafür logischerweise keine Einnahme. Die ersparte Miete zählt nicht als Einkommen, im Gegenzug entfällt für diesen Teil aber auch Ihre bisherige Kaltmiete als Ausgabe.

So wirkt die Miete in der Haushaltsrechnung

Die Bank stellt Ihren monatlichen Einnahmen die Ausgaben gegenüber und prüft, ob nach Abzug der Kreditrate genug übrig bleibt. Die anteilige Mieteinnahme erhöht die Einnahmenseite und verbessert damit Ihren finanziellen Spielraum. Gleichzeitig setzt die Bank aber Bewirtschaftungskosten für das Objekt an, etwa eine Pauschale für Instandhaltung und Verwaltung. Unterm Strich zählt also nicht die Brutto-Miete, sondern das, was realistisch als Überschuss hängen bleibt.

Ein einfaches Beispiel: Beträgt die Nettokaltmiete einer Einliegerwohnung 700 Euro und rechnet die Bank davon 75 Prozent an, fließen 525 Euro in die Kalkulation ein. Davon kann die Bank noch eine Instandhaltungspauschale abziehen. Sie sehen: Aus 700 Euro Miete wird schnell ein spürbar kleinerer anrechenbarer Betrag.

Kapitalanlage: die Immobilie muss sich selbst tragen

Bei einer reinen Kapitalanlage schaut die Bank zusätzlich auf die Objektrechnung. Idealerweise decken die anrechenbaren Mieteinnahmen einen großen Teil der Kreditrate, sodass Ihr sonstiges Einkommen nur die Lücke schließen muss. Bleibt nach Zins, Tilgung und Bewirtschaftung eine monatliche Unterdeckung, muss Ihr übriges Haushaltsbudget diese dauerhaft auffangen. Reicht das nicht, wackelt die Finanzierung, selbst wenn die Rendite auf dem Papier attraktiv aussieht. Wie sich eine Kapitalanlage rechnerisch bewerten lässt, ist ein eigenes Thema; hier geht es nur um die Anrechnung gegenüber der Bank.

Diese Nachweise sollten Sie bereithalten

Je besser Sie die Mieteinnahmen belegen, desto eher rechnet die Bank sie an. Sinnvoll sind unter anderem:

• der aktuelle Mietvertrag mit ausgewiesener Nettokaltmiete,
• Kontoauszüge, die die tatsächlichen Mieteingänge der letzten Monate zeigen,
• bei bereits vermieteten Objekten die Anlage V der Steuererklärung oder der Steuerbescheid,
• bei Wohnungseigentum die aktuelle Hausgeldabrechnung, damit die nicht umlagefähigen Kosten sichtbar sind,
• für eine geplante Vermietung ein Mietspiegel oder Vergleichsangebote als grobe Orientierung.

Häufige Fehler vermeiden

Viele Käufer kalkulieren ihr Budget mit der vollen Warmmiete und wundern sich, dass die Bank ein kleineres Darlehen anbietet. Rechnen Sie von Anfang an konservativ, also mit der Nettokaltmiete abzüglich eines Puffers. Denken Sie außerdem an die steuerliche Seite: Bei vermieteten Objekten sind Einnahmen zu versteuern, im Gegenzug lassen sich Werbungskosten und Abschreibung geltend machen. Das ist für die Bank zweitrangig, für Ihre reale Liquidität aber entscheidend.

Ein weiterer Punkt ist die Abhängigkeit von einem einzigen Mieter. Fällt bei einem Zweifamilienhaus die einzige vermietete Einheit aus, entfällt sofort ein wichtiger Teil Ihrer Kalkulation. Halten Sie eine Reserve vor, die einige Monate Mietausfall überbrückt.

Fazit

Mieteinnahmen können Ihre Baufinanzierung deutlich stärken, aber nur zu einem Teil ihres Nennwerts. Rechnen Sie mit der Nettokaltmiete, kalkulieren Sie einen Abschlag für Ausfall und Bewirtschaftung ein und belegen Sie laufende Mietverhältnisse so lückenlos wie möglich. Da jede Bank eigene Ansätze verwendet, lohnt sich ein Vergleich mehrerer Angebote. Gern prüfen wir gemeinsam, wie sich Ihre Mieteinnahmen in einer tragfähigen Finanzierung am besten abbilden lassen. Sprechen Sie uns an.

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