Prolongation der Baufinanzierung: bei Ihrer Bank verlängern

Läuft Ihre Sollzinsbindung aus, flattert meist schon Monate vorher ein Schreiben Ihrer Bank ins Haus: ein Prolongationsangebot. Es verspricht, dass alles bequem weitergeht, ohne neuen Papierkram, ohne Bankwechsel. Genau das ist der Reiz, und genau darin liegt die Falle. Wer das erste Angebot ungeprüft unterschreibt, zahlt über die nächsten zehn oder fünfzehn Jahre oft mehrere Tausend Euro zu viel.

Was Prolongation überhaupt bedeutet

Prolongation ist die Verlängerung Ihres bestehenden Darlehens bei derselben Bank. Nach Ablauf der Zinsbindung ist Ihr Kredit in der Regel noch nicht abbezahlt, es bleibt eine Restschuld. Für diese Restschuld vereinbaren Sie einen neuen Zinssatz und eine neue Bindungsdauer. Der Vertrag läuft weiter, nur zu frischen Konditionen.

Wichtig ist die Abgrenzung, denn die Begriffe werden gerne verwechselt. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einer anderen Bank. Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen den Zins schon Jahre vor Ablauf. Der Oberbegriff für alles, was nach dem Ende der ersten Zinsbindung kommt, ist die Anschlussfinanzierung. Die Prolongation ist also der einfachste Sonderfall davon: Sie bleiben, wo Sie sind.

Warum das Angebot so verlockend aussieht

Die Vorteile sind real, und deshalb greifen viele zu:

• Keine neuen Nebenkosten: Die Grundschuld ist bereits eingetragen und bleibt bestehen. Es fallen keine Notar- und Grundbuchkosten für eine Umschreibung an, die bei einem Bankwechsel gut ein paar Hundert Euro ausmachen können.
• Kaum Unterlagen: Ihre Bank kennt Sie. In der Regel gibt es keine erneute umfassende Bonitätsprüfung und keine neue Objektbewertung. Oft ist das Angebot eine einzige Seite mit einem Kreuz zum Ankreuzen.
• Schnell und planbar: Unterschrift genügt, der Kredit läuft nahtlos weiter, es entsteht keine Lücke.

Der Haken: Die Bank weiß, dass Bequemlichkeit ein starker Motor ist. Viele Kreditnehmer vergleichen nicht, weil ein Wechsel nach Aufwand klingt. Diese Trägheit ist einkalkuliert. Deshalb ist das Erstangebot zur Prolongation erfahrungsgemäß selten das beste, das die eigene Bank Ihnen machen könnte.

Wo die Prolongation Geld kostet

Der Zinssatz im Verlängerungsangebot liegt häufig über dem, was am Markt gerade möglich wäre. Schon ein Unterschied von wenigen Zehntel Prozentpunkten summiert sich über eine lange Restlaufzeit erheblich. Ein Beispiel zur Größenordnung: Bei 200.000 Euro Restschuld bedeutet ein um 0,3 Prozentpunkte höherer Zins rund 600 Euro Mehrkosten pro Jahr. Über zehn Jahre Zinsbindung ist das eine spürbare Summe, auch wenn sich der genaue Betrag durch die laufende Tilgung Jahr für Jahr verändert.

Ein zweiter Punkt wird oft übersehen: Im Standardangebot werden Tilgungssatz und Sondertilgungsrechte gerne so übernommen, wie sie im alten Vertrag standen. Wenn sich Ihre Lebenssituation geändert hat, etwa weil Sie inzwischen mehr verdienen oder schneller schuldenfrei sein möchten, müssen Sie das aktiv ansprechen. Von selbst passt die Bank die Tilgung nicht an.

So holen Sie mehr heraus

Die gute Nachricht: Sie sind dem Angebot nicht ausgeliefert. Ein strukturiertes Vorgehen bringt fast immer bessere Konditionen.

1. Frühzeitig den Überblick verschaffen

Prüfen Sie im Darlehensvertrag, wann Ihre Zinsbindung endet und wie hoch die Restschuld zu diesem Zeitpunkt sein wird. Das Prolongationsangebot kommt meist etwa drei Monate vor Ablauf. Warten Sie nicht bis zur letzten Woche, dann fehlt die Zeit zum Vergleichen.

2. Ein echtes Vergleichsangebot einholen

Fordern Sie parallel Konditionen von anderen Anbietern an. Erst dieser Marktvergleich zeigt Ihnen, ob das Angebot Ihrer Bank fair ist. Und er gibt Ihnen ein Werkzeug in die Hand: Ohne ein konkretes Konkurrenzangebot haben Sie beim Nachverhandeln kaum Druckmittel.

3. Verhandeln statt unterschreiben

Legen Sie Ihrer Bank das bessere Fremdangebot vor und bitten Sie um Nachbesserung. Häufig zieht die Bank nach, weil sie einen guten Kunden nicht an die Konkurrenz verlieren will, und weil ein Bankwechsel für sie mit Aufwand verbunden ist. Verhandeln Sie dabei nicht nur über den Zins, sondern auch über den Tilgungssatz und die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen.

4. Rechnen, ob ein Wechsel lohnt

Bleibt Ihre Bank stur, stellen Sie die ersparten Zinsen eines Wechsels den einmaligen Kosten für die neue Grundschuld gegenüber. Bei kleinen Restschulden und wenigen Jahren Restlaufzeit kann die bequeme Prolongation trotz etwas höherem Zins unterm Strich passen. Bei großen Beträgen und langer Bindung lohnt sich der Aufwand eines Wechsels dagegen schnell.

Was Sie vor der Unterschrift beachten sollten

• Neue Zinsbindung wählen: Sie legen erneut fest, wie lange der Zins gilt. Überlegen Sie, ob eine kurze oder lange Bindung besser zu Ihrer Situation und Ihrer Zinserwartung passt.
• Konditionen schriftlich vergleichen: Achten Sie auf den effektiven Jahreszins, nicht nur auf den Sollzins, damit die Angebote wirklich vergleichbar sind.
• Widerrufsrecht: Bei einer Prolongation, die als neuer Vertrag geschlossen wird, besteht in der Regel ein Widerrufsrecht. Lesen Sie die Belehrung, bevor Sie zusagen.
• Keine falschen Zahlen glauben: Nennt Ihnen jemand einen festen Zinssatz für die Zukunft, ist das nur eine Momentaufnahme. Bauzinsen ändern sich täglich. Verlassen Sie sich auf ein aktuelles, schriftliches Angebot.

Kurz gesagt

Die Prolongation ist der bequemste Weg in die Anschlussfinanzierung, aber Bequemlichkeit hat einen Preis. Das erste Angebot Ihrer Bank ist ein Verhandlungsstart, kein Endpreis. Wer rechtzeitig vergleicht und mit einem Konkurrenzangebot in die Hand nachverhandelt, verlängert oft zu deutlich besseren Konditionen, ohne die Bank überhaupt wechseln zu müssen.

Sie wissen nicht, ob das Prolongationsangebot Ihrer Bank fair ist? Ein unabhängiger Vergleich der aktuellen Marktkonditionen bringt Klarheit, bevor Sie unterschreiben. Sprechen Sie uns an, wir prüfen Ihre Anschlussfinanzierung gern kostenlos und unverbindlich.