Bauabnahme: Ablauf, Protokoll und fiktive Abnahme

Redaktion: Serkan Parlak, zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen. Quellen und Stand stehen am Textende.

Stand: Oktober 2026

Die Abnahme ist der wichtigste Termin im ganzen Bauvorhaben, und sie wird regelmäßig unterschätzt. Mit ihr wechselt die Beweislast für Mängel, die Verjährung beginnt zu laufen, die Schlussrate wird fällig, und die Gefahr für das Bauwerk geht auf Sie über. Wer hier zu schnell unterschreibt oder gar nicht reagiert, verliert Rechte, die sich später kaum zurückholen lassen. Dieser Ratgeber zeigt, was die Abnahme rechtlich bedeutet, wie die fiktive Abnahme funktioniert und warum der Termin auch für Ihre Finanzierung zählt.

Was die Abnahme rechtlich auslöst

Die Abnahme ist die Erklärung, dass Sie das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen. § 640 Abs. 1 BGB verpflichtet Sie dazu, sobald das Werk vertragsmäßig hergestellt ist, und stellt klar, dass unwesentliche Mängel kein Grund zur Verweigerung sind. Mit der Abnahme verschieben sich mehrere Dinge gleichzeitig:

• Die Vergütung wird fällig, nach § 650g Abs. 4 BGB zusammen mit einer prüffähigen Schlussrechnung.
• Die Beweislast kehrt sich um. Bis zur Abnahme muss der Unternehmer die Mängelfreiheit belegen, danach müssen Sie Mängel nachweisen.
• Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt zu laufen.
• Die Gefahr für das Bauwerk geht auf Sie über.

Besonders folgenreich ist § 640 Abs. 3 BGB: Nehmen Sie ein Werk ab, obwohl Sie einen Mangel kennen, behalten Sie Nacherfüllung, Selbstvornahme und Minderung nur, wenn Sie sich Ihre Rechte wegen dieses Mangels bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten. Der Vorbehalt gehört also ins Protokoll, nicht ins Gedächtnis.

Die fiktive Abnahme: Schweigen genügt

Viele Bauherren glauben, ohne ihre Unterschrift passiere nichts. Das Gegenteil ist der Fall. Nach § 640 Abs. 2 Satz 1 BGB gilt ein Werk auch dann als abgenommen, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und Sie die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern. Es reicht also nicht, den Termin verstreichen zu lassen oder nur allgemein unzufrieden zu sein. Sie müssen mindestens einen Mangel benennen.

Für Verbraucher gibt es dabei eine Schutzregel. Nach § 640 Abs. 2 Satz 2 BGB treten diese Rechtsfolgen nur ein, wenn der Unternehmer Sie zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Mangelangabe verweigerten Abnahme hingewiesen hat. Fehlt dieser Hinweis, tritt die fiktive Abnahme nicht ein. Prüfen Sie deshalb jedes Schreiben, mit dem Sie zur Abnahme aufgefordert werden, auf genau diesen Hinweis.

Zustandsfeststellung, wenn Sie die Abnahme verweigern

Verweigern Sie die Abnahme unter Angabe von Mängeln, schafft § 650g BGB ein geordnetes Verfahren. Auf Verlangen des Unternehmers müssen Sie an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands mitwirken. Die Feststellung soll den Tag der Anfertigung tragen und wird von beiden Seiten unterschrieben.

Bleiben Sie einem vereinbarten oder vom Unternehmer in angemessener Frist bestimmten Termin fern, darf er die Zustandsfeststellung nach § 650g Abs. 2 BGB einseitig vornehmen, sie datieren, unterschreiben und Ihnen eine Abschrift geben. Das gilt nur dann nicht, wenn Sie aus einem Grund fehlen, den Sie nicht zu vertreten haben und den Sie unverzüglich mitgeteilt haben.

Der Haken steckt in Absatz 3: Ist das Werk Ihnen verschafft worden und ist ein offenkundiger Mangel in der Zustandsfeststellung nicht aufgeführt, wird vermutet, dass er erst danach entstanden und von Ihnen zu vertreten ist. Diese Vermutung gilt nur dann nicht, wenn der Mangel seiner Art nach nicht von Ihnen verursacht worden sein kann. Eine lückenhafte Liste kann Ihnen also später zugerechnet werden.

Warum der Termin für die Finanzierung wichtig ist

Die Schlussrate hängt an der Abnahme. Solange nicht abgenommen und keine prüffähige Schlussrechnung gestellt ist, ist die Vergütung nach § 650g Abs. 4 BGB nicht fällig. Umgekehrt wird Ihre Bank die letzte Tranche erst auszahlen, wenn der Baufortschritt belegt ist. Zieht sich die Abnahme, verlängert sich die Zeit, in der das Darlehen nur teilweise abgerufen ist. Welche Folgen das hat, zeigen die Ratgeber Teilauszahlung des Darlehens und Bereitstellungszinsen vermeiden.

Ein zweiter Punkt betrifft Mängel, die Geld binden. Behalten Sie wegen eines Mangels einen Teil der Vergütung zurück, brauchen Sie diese Mittel später trotzdem, wenn die Nachbesserung erfolgt. Planen Sie das ein, bevor Sie das Darlehen bis auf den letzten Euro verplanen. Reicht es am Ende nicht, wird es teuer, wie Nachfinanzierung zeigt.

Ablauf eines Abnahmetermins

1. Vorbereitung: Vertrag, Baubeschreibung, Pläne und Ihre eigene Mängelliste bereitlegen.
2. Begehung: Raum für Raum, mit Blick auf Oberflächen, Türen, Fenster, Technik, Abdichtungen und Außenanlagen.
3. Protokoll: Jeden Mangel einzeln, konkret und mit Ort benennen. Fotos mit Datum anfügen.
4. Vorbehalte: Für bekannte Mängel den Vorbehalt nach § 640 Abs. 3 BGB ausdrücklich ins Protokoll aufnehmen.
5. Fristen: Für die Nachbesserung eine Frist eintragen, nicht nur den Mangel.
6. Unterschriften: Beide Seiten unterschreiben, Sie nehmen eine Kopie mit.

Bei einem größeren Bauvorhaben lohnt es sich, einen eigenen Sachverständigen zum Termin mitzunehmen. Wer über einen Bauträger kauft, findet die Besonderheiten der Zahlungsabwicklung im Ratgeber Bauträgervertrag und Zahlung nach Baufortschritt.

Häufige Fragen

Darf ich die Abnahme wegen kleiner Mängel verweigern?

Nein. § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB stellt klar, dass die Abnahme wegen unwesentlicher Mängel nicht verweigert werden kann. Sie können solche Mängel aber ins Protokoll aufnehmen und sich Ihre Rechte vorbehalten.

Was ist, wenn ich einfach nicht reagiere?

Dann kann die fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB eintreten, sofern Sie Verbraucher sind und der Unternehmer Sie in Textform auf die Folgen hingewiesen hat. Schweigen ist damit die schlechteste Variante.

Ist eine Abnahme durch Einzug möglich?

In der Praxis wird die Nutzung des Gebäudes häufig als Hinweis auf eine Billigung gewertet. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht: Eine ausdrückliche Abnahme mit Protokoll schafft Klarheit für beide Seiten und sichert Ihre Vorbehalte.

Wer trägt nach der Abnahme das Risiko?

Mit der Abnahme geht die Gefahr auf Sie über, und für Mängel müssen Sie den Nachweis führen. Deshalb gehört der Versicherungsschutz für das Gebäude spätestens zu diesem Zeitpunkt lückenlos auf Ihren Namen. Was die Bank dazu verlangt, erklärt Wohngebäudeversicherung und Sicherungsschein.

Gilt das alles auch für die Sanierung?

Die Vorschriften zur Abnahme gelten für Werkverträge allgemein, also auch für einzelne Gewerke bei einer Modernisierung. Bei erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude kommt zusätzlich das Recht des Verbraucherbauvertrags in Betracht.

Unser Rat

Nehmen Sie sich für die Abnahme einen ganzen Vormittag, gehen Sie mit einer vorbereiteten Liste hinein und schreiben Sie jeden Vorbehalt auf. Und planen Sie die Finanzierung so, dass die Schlussrate und ein Puffer für Nachbesserungen gesichert sind. Eine Einschätzung zu Ihrer Struktur bekommen Sie unverbindlich über die Konditionsanfrage.