Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.
Teilauszahlung bei der Baufinanzierung — Geld in Etappen statt am Stück
Teilauszahlung bedeutet, dass die Bank dein Darlehen nicht in einer Summe an den Verkäufer überweist, sondern in mehreren Raten — passend zum Baufortschritt oder zum Zahlungsplan im Kaufvertrag. Standardszenario bei Neubau, Bauträgerkauf und energetischer Sanierung.
Wann eine Teilauszahlung Pflicht ist
| Szenario | Auszahlungs-Muster |
|---|---|
| Bauträgerkauf (MaBV) | 7-Raten-Plan nach Baufortschritt (Bezugsfertig + 5 % Restzahlung) |
| Eigener Hausbau | nach gewerk-spezifischem Fortschritt (Erdarbeiten, Rohbau, Dach, etc.) |
| Sanierung mit KfW | nach Rechnungsstellung jedes Maßnahmenpakets |
| Erbpacht-Übernahme | manchmal in 2 Stufen (Eintragung + Inbesitznahme) |
Was Banken konkret machen
Die Bank zahlt nicht direkt an dich, sondern an den Notar (auf dessen Notar-Anderkonto) oder direkt an die Handwerker — gegen Rechnung. Voraussetzung für jede Auszahlung:
- Baufortschritts-Bescheinigung vom Bauleiter, Architekten oder Energieeffizienz-Experten
- Rechnungen oder MaBV-Bestätigung vom Bauträger
- Foto-Dokumentation der Baustelle (bei einigen Banken Pflicht)
Bereitstellungszinsen — der Kostenfaktor
Das ist der wichtigste Punkt der oft unterschätzt wird: das nicht-ausgezahlte Geld kostet trotzdem.
| Zeitraum | Was passiert |
|---|---|
| Erste 2-12 Monate | typisch bereitstellungszinsfrei (Bank-abhängig) |
| Danach | ca. 3 % p.a. auf den noch nicht ausgezahlten Anteil |
Beispielrechnung: 300.000 € Darlehen, davon 200.000 € noch nicht ausgezahlt nach Monat 12, restliche 6 Monate bis Vollauszahlung:
- Bereitstellungszinsen: 200.000 € × 3 % × 0,5 J. = 3.000 €
Wer einen langsamen Bau hat, sollte beim Bankvergleich auf die bereitstellungszinsfreie Zeit achten — 12 Monate sind viel besser als 2 Monate.
Banken im Vergleich (Bereitstellungszinsfreie Zeit 2026)
| Bank | Bereitstellungszinsfrei |
|---|---|
| ING | 12 Monate |
| DKB | bis 24 Monate (auf Anfrage) |
| Sparkasse vor Ort | 2-12 Monate (verhandelbar) |
| Volksbank vor Ort | 2-12 Monate (verhandelbar) |
| Münchener Hyp | bis 24 Monate bei Sanierung |
| Commerzbank | 6 Monate Standard |
Stolpersteine bei Teilauszahlung
- Baustopp: Wenn der Bauträger insolvent wird oder ein Gewerk hakt, ruht auch deine Auszahlung. Bereitstellungszinsen laufen aber weiter
- Falsche Rechnung: Bank prüft jede Rechnung formal. Fehlerhafte Rechnungen → Auszahlung wird verzögert
- Schluss-Rate (5 %): bei Bauträgerkauf erst nach Übergabe + Mängelbeseitigung — viele Hauskäufer-Streitfälle hängen genau hier
- Energieeffizienz-Bestätigung: bei KfW-Programmen ist die letzte Auszahlung an die Effizienzhaus-Bestätigung gekoppelt
Was du gegen die Bereitstellungszinsen tun kannst
- Bank mit langer bereitstellungszinsfreier Zeit wählen (siehe Tabelle)
- Baufortschritt eng takten: monatliche Rechnungsstellung statt nur am Ende
- Sondertilgung: Teilauszahlungs-Plan so wählen, dass spätere Zahlungen schneller fließen
- Eigenkapital als Erstes einsetzen: erst dein Geld, dann die Banktranchen — reduziert Bereitstellungszinsen-Basis
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