Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.
Notar-Anderkonto — wann es Sinn macht und wann nicht
Das Notar-Anderkonto ist ein Treuhandkonto beim Notar, auf das die Bank den Kaufpreis überweist und von dem aus erst nach Erfüllung aller Bedingungen an den Verkäufer ausgezahlt wird. Beim klassischen Bestandskauf ist es nicht zwingend nötig — aber in bestimmten Situationen kann es das ganze Geschäft retten.
Wann ein Notar-Anderkonto Sinn macht
| Szenario | Warum |
|---|---|
| Grundschuld der Vorbank muss erst gelöscht werden | Verkäufer braucht Geld, um seine alte Bank abzulösen — die Bank des Käufers will aber lastenfreies Grundbuch |
| Mehrere Eigentümer / Erbengemeinschaft | Auszahlung muss zwischen mehreren Parteien gerecht verteilt werden |
| Bauträger-Kauf VOR Übergabe | (selten, eigentlich MaBV-Pflicht: Bürgschaft statt Anderkonto) |
| Verkauf aus Insolvenz | Insolvenzverwalter verlangt sichere Auszahlung |
| Gleichzeitige Kaufkette | Verkäufer kauft selbst gleichzeitig ein anderes Objekt |
Der „normale“ Weg ohne Anderkonto
Im 80-90 % der Fälle läuft der Bestandskauf ohne Notar-Anderkonto ab — die Bank zahlt direkt an den Verkäufer (oder an dessen Bank zur Ablösung), nachdem im Grundbuch die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen ist.
Ablauf: 1. Notarvertrag-Unterzeichnung 2. Auflassungsvormerkung im Grundbuch 3. Käufer-Bank zahlt Kaufpreis direkt + Löschung der Vorbank-Grundschuld 4. Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Was kostet ein Notar-Anderkonto
| Position | Wert |
|---|---|
| Treuhandauftrag-Gebühr (Notar) | 1-1,5 % vom Kaufpreis (zusätzlich zur normalen Notargebühr) |
| Bank-Gebühren (Überweisung) | 25-100 € (je Bank) |
| Zinsverlust während Geld auf Anderkonto liegt | typisch 1-4 Wochen × Tagesgeldzins |
→ Bei 500.000 € Kaufpreis: ~5.000-7.500 € Mehrkosten gegenüber Standardablauf. Nicht trivial.
Wann es sich trotzdem lohnt
Beispiel — gestaffelte Kette:
- A verkauft Haus an B → Bezug 1. Juli
- B verkauft eigene Wohnung an C → Bezug 15. Juni
- C verkauft an D → Bezug 1. Juni
- Wenn eine Auflassungsvormerkung scheitert, fällt die ganze Kette → Anderkonto sichert alle ab
Was die Bank dazu sagt
Die meisten Banken akzeptieren beide Wege (mit + ohne Anderkonto). Bei der Anfrage:
- Standard-Weg (ohne Anderkonto) → günstiger, schneller
- Anderkonto-Weg → 1-2 Wochen länger, weil zusätzliche Bedingungen geprüft werden
Bei einigen Banken (insb. Sparkassen) ist das Anderkonto auch bei normalen Käufen Standard — frag nach.
Mietfalle / Risikoaufteilung
WICHTIG: Auch beim Anderkonto bleibt das Risiko der Auflassung im Grundbuch beim Käufer. Wenn der Verkäufer zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung insolvent wird ODER die Immobilie weiterverkauft, kannst du als Käufer in der Auflassungsvormerkung „nur“ eine Anspruch-Eintragung haben — der Notar zahlt zwar das Anderkonto erst nach Eigentumsumschreibung aus, aber bei Verzögerungen läuft die Käufer-Finanzierung weiter (Bereitstellungszinsen).
Praxis-Tipp: ALTERNATIVE zum Anderkonto
Statt Notar-Anderkonto kann der Käufer auch:
- Bankbürgschaft: Bank stellt eine Bürgschaft über den Kaufpreis bis zur Eigentumsumschreibung
- Sperrvermerk-Kondition: Bank zahlt nur, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind (z.B. „nur nach Bestätigung der Löschungsbewilligung der Vorbank“)
- Auflassungsvormerkung als Sicherheit: in 90 % der Fälle ausreichend
Die 3 häufigsten Fehler beim Anderkonto
- Anderkonto ohne Notwendigkeit: 6.000 € Mehrkosten bei einem normalen Bestandskauf
- Zahlungsbedingungen unklar formuliert: Notar zahlt zu früh aus → Käufer bekommt nicht-lastenfreies Eigentum
- Zinsen auf dem Anderkonto: werden manchmal an Verkäufer gezahlt, manchmal an Käufer — vorab klären
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