Übergabe der Immobilie: Besitz, Nutzen und Lasten

Redaktion: Serkan Parlak, zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen. Quellen und Stand stehen am Textende.

Stand: Oktober 2026

Zwischen Notartermin und Schlüsselübergabe liegen beim Immobilienkauf oft Wochen. In dieser Zeit sind Sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, tragen aber ab einem bestimmten Moment schon das Risiko für das Haus. Dieser Moment ist die Übergabe. Sie entscheidet, wer einen Sturmschaden zahlt, wem die Miete zusteht und wer die Grundsteuer trägt. Wer den Termin ohne Protokoll hinter sich bringt, streitet später über Dinge, die sich in einer halben Stunde festhalten lassen.

Was die Übergabe rechtlich bewirkt

§ 446 BGB regelt den Gefahr- und Lastenübergang in drei knappen Sätzen. Mit der Übergabe der verkauften Sache geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über. Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen, und er trägt die Lasten. Und: Der Übergabe steht es gleich, wenn der Käufer im Verzug der Annahme ist.

Übersetzt heißt das: Brennt das Haus nach der Übergabe ohne Verschulden eines Beteiligten ab, bleibt Ihre Pflicht zur Kaufpreiszahlung bestehen. Mieteinnahmen stehen ab der Übergabe Ihnen zu. Laufende Lasten wie Grundsteuer oder Hausgeld treffen ab diesem Zeitpunkt Sie. Für die zeitliche Aufteilung solcher wiederkehrenden Lasten gibt § 103 BGB den Maßstab: Wer die Lasten bis zu oder von einer bestimmten Zeit an zu tragen hat, trägt die regelmäßig wiederkehrenden Lasten nach dem Verhältnis der Dauer seiner Verpflichtung und andere Lasten, soweit sie in diese Zeit fallen, sofern nichts anderes bestimmt ist. Kaufvertraglich wird dieser Punkt meist ausdrücklich geregelt, und diese Regelung geht vor.

Übergabe und Eigentum sind zwei verschiedene Dinge

Eigentümer werden Sie nicht mit dem Schlüssel, sondern mit der Eintragung im Grundbuch. Dazwischen liegen die Fälligkeitsmitteilung des Notars, Ihre Zahlung, die Löschung alter Belastungen und die Umschreibung. Wie dieser Ablauf im Einzelnen aussieht, erklärt der Ratgeber Immobilienkaufvertrag und Notarablauf. Dass Ihre Bank ihre Grundschuld schon vor der Umschreibung eintragen lassen kann, zeigt Grundschuldbestellung beim Notartermin.

Üblich ist, die Übergabe an die vollständige Kaufpreiszahlung zu knüpfen. Deshalb sollten Auszahlung des Darlehens, Zahlungstermin und Übergabetermin zusammenpassen. Wird früher übergeben als gezahlt, trägt der Verkäufer ein Risiko; wird später übergeben, zahlen Sie unter Umständen schon Zinsen für ein Haus, das Sie noch nicht nutzen können. Den gesamten Zeitplan zeigt Hauskauf Schritt für Schritt.

Das Übergabeprotokoll

Ein Protokoll ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber es ist das einzige Dokument, das später beweist, in welchem Zustand die Immobilie bei der Übergabe war. Hinein gehören:

• Datum, Uhrzeit und alle anwesenden Personen
• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme, jeweils mit Zählernummer
• Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel, auch für Garage, Briefkasten, Keller und Nebengebäude
• Zustand der Räume, erkennbare Schäden und offene Punkte, möglichst mit datierten Fotos
• Vorhandene Unterlagen: Energieausweis, Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise, Prüfprotokolle, Teilungserklärung bei Wohnungseigentum
• Vereinbarungen über Inventar, das übernommen wird
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Kautionen und deren Übergabe
• Unterschriften beider Seiten, je eine Kopie für jeden

Melden Sie die Zählerstände zeitnah bei den Versorgern, sonst rechnen Sie am Jahresende den Verbrauch des Verkäufers mit ab. Bei einer vermieteten Immobilie denken Sie an die Information der Mieter über den Eigentümerwechsel und an die Übergabe der Kaution.

Versicherung: die Lücke, die teuer wird

Weil die Gefahr mit der Übergabe übergeht, darf der Versicherungsschutz für das Gebäude an diesem Tag nicht offen sein. Klären Sie vorab, ob Sie in die bestehende Wohngebäudeversicherung eintreten oder einen eigenen Vertrag abschließen, und ab wann er greift. Ihre Bank hat ein eigenes Interesse daran und verlangt in der Regel einen Sicherungsschein. Was dahintersteckt, erklärt Wohngebäudeversicherung und Sicherungsschein.

Checkliste für den Übergabetermin

1. Vor dem Termin: Kaufvertrag, Zahlungsnachweis und eine eigene Mängelliste bereitlegen.
2. Vollständig begehen, auch Keller, Dachboden, Garage, Außenanlagen und Technikräume.
3. Heizung, Lüftung, Wasser und Elektrik stichprobenartig in Betrieb nehmen.
4. Zählerstände ablesen und fotografieren.
5. Schlüssel zählen und im Protokoll festhalten.
6. Protokoll unterschreiben lassen und eine Kopie mitnehmen.
7. Versorger, Grundsteuer und bei Wohnungseigentum die Verwaltung informieren.

Häufige Fragen

Wann bekomme ich die Schlüssel?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist die Übergabe nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Eine frühere Übergabe ist möglich, muss aber vertraglich vereinbart werden, weil sich damit auch Gefahr und Lasten früher verschieben.

Wer zahlt die Grundsteuer im Kaufjahr?

Nach außen bleibt derjenige verpflichtet, der im Grundsteuerbescheid steht. Im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer gilt die Regelung des Kaufvertrags, und nur soweit dort nichts bestimmt ist, der Maßstab des § 103 BGB. Halten Sie den Stichtag deshalb im Protokoll fest.

Was ist, wenn bei der Übergabe ein Schaden auffällt?

Nehmen Sie ihn ins Protokoll auf, so konkret wie möglich, und halten Sie fest, dass Sie sich Ihre Rechte vorbehalten. Ob ein Anspruch besteht, hängt vom Kaufvertrag ab, der beim Immobilienkauf häufig einen Haftungsausschluss für Sachmängel enthält, nicht aber für arglistig verschwiegene Mängel.

Und wenn ich den Termin platzen lasse?

Dann kann der Annahmeverzug eintreten, und § 446 Satz 3 BGB stellt diesen Verzug der Übergabe gleich. Gefahr und Lasten können also auf Sie übergehen, obwohl Sie noch keinen Schlüssel haben.

Brauche ich einen Sachverständigen?

Bei einem Neubau mit Abnahme ist fachliche Begleitung meist sinnvoll, bei einer gebrauchten Immobilie hilft sie, wenn Sie Zweifel am Zustand von Dach, Keller oder Technik haben. Für die reine Übergabe genügt in der Regel eine sorgfältige eigene Begehung mit Protokoll.

Unser Rat

Legen Sie Zahlung, Übergabe und Versicherungsbeginn auf einen abgestimmten Zeitplan und gehen Sie mit einem vorbereiteten Protokoll in den Termin. Wenn Sie wissen wollen, ob Ihre Finanzierung diesen Zeitplan trägt, holen Sie sich eine unverbindliche Einschätzung über die Konditionsanfrage.