Grundschuldbestellung und Notartermin: Ablauf, Kosten und Auszahlung

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Stand: Juli 2026

Kurz vor dem Ziel steht ein Schritt, der viele Käufer verunsichert: die Grundschuldbestellung. Sie ist die Sicherheit, die die Bank verlangt, bevor sie Ihr Darlehen auszahlt – und sie läuft über den Notar. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Grundschuldbestellung abläuft, welche Rolle der Notartermin spielt, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wann genau die Bank das Geld freigibt. So gehen Sie sicher durch die letzte Etappe. Den kompletten Weg dorthin beschreibt der Leitfaden zum Ablauf der Baufinanzierung.

Was ist die Grundschuld – und warum braucht die Bank sie?

Die Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht. Sie gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls Sie das Darlehen nicht mehr bedienen. Anders als die früher übliche Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden und lässt sich flexibel wiederverwenden – etwa bei einer späteren Anschlussfinanzierung. Den grundsätzlichen Unterschied erklärt der Ratgeber Grundschuld und Hypothek.

So läuft die Grundschuldbestellung ab

Der Ablauf folgt festen Schritten:

1. Grundschuldbestellungsurkunde von der Bank: Nach der Zusage schickt die Bank die Unterlagen mit der gewünschten Grundschuldhöhe an Sie und den Notar.
2. Beurkundung beim Notar: Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung – oft im selben Termin wie der Kaufvertrag oder kurz danach. Wie der Kaufvertragstermin abläuft, zeigt der Ratgeber zum Immobilienkaufvertrag.
3. Eintragung ins Grundbuch: Der Notar reicht die Urkunde beim Grundbuchamt ein, das die Grundschuld in Abteilung III einträgt.
4. Auszahlungsfreigabe der Bank: Sind die Grundschuld eingetragen und alle Auflagen erfüllt, gibt die Bank das Darlehen frei.

Welche Kosten fallen an?

Für Beurkundung und Grundbucheintragung der Grundschuld entstehen Notar- und Gerichtskosten. Als grobe Orientierung liegen sie zusammen bei rund 0,8 bis 1 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme; die genauen Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und der Höhe der Grundschuld. Diese Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten und sollten aus Eigenmitteln gedeckt sein. Vom Notaranderkonto, das nur in bestimmten Fällen nötig ist, grenzt der Ratgeber zum Notaranderkonto ab.

Die Auszahlung: Mittelabruf und Fälligkeit

Erst nach der Grundschuldeintragung und der Erfüllung aller Auflagen fließt Geld. Bei einer fertigen Immobilie bestätigt der Notar die Fälligkeit, und die Bank überweist die Kaufsumme in einem Betrag. Beim Neubau erfolgt die Auszahlung dagegen in Teilbeträgen nach Baufortschritt – bei Bauträgern häufig nach den Raten der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Wie Sie den Mittelabruf zeitlich steuern, damit Sie eine Etappe des Zeitplans nicht unnötig verlängern, ist entscheidend: Für bereits bereitgestelltes, aber noch nicht abgerufenes Kapital können Bereitstellungszinsen anfallen. Rufen Sie die Mittel deshalb erst ab, wenn Sie sie tatsächlich benötigen.

Worauf Sie achten sollten

• Grundschuldhöhe: Sie entspricht meist der Darlehenssumme. Eine unnötig hohe Eintragung verteuert die Bestellung.
• Termin bündeln: Kaufvertrag und Grundschuldbestellung im selben Notartermin sparen Zeit und einen zweiten Weg.
• Auflagen vorab klären: Prüfen Sie, welche Bedingungen die Bank an die Auszahlung knüpft – das steht bereits im Darlehensvertrag und in der Zusage.
• Bonität unverändert halten: Nehmen Sie zwischen Zusage und Auszahlung keine neuen Kredite auf – die Bank kann die Verhältnisse erneut prüfen. Wie die Prüfung funktioniert, zeigt der Ratgeber zur Bonitätsprüfung.

Grundschuld bei Anschlussfinanzierung und Bankwechsel

Ein großer Vorteil der Grundschuld zeigt sich Jahre später. Weil sie – anders als die Hypothek – nicht mit der Tilgung sinkt, bleibt sie in voller Höhe im Grundbuch bestehen. Verlängern Sie am Ende der Zinsbindung bei Ihrer bisherigen Bank, ändert sich an der Grundschuld nichts. Wechseln Sie dagegen zu einer anderen Bank, wird die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten – das ist deutlich günstiger und schneller als eine komplette Neubestellung. Diese Flexibilität spart bei der Anschlussfinanzierung Kosten. Deshalb lohnt es sich selten, die Grundschuld nach der Ablösung sofort löschen zu lassen, wenn ohnehin eine Weiterfinanzierung ansteht.

Grundschuld löschen oder stehen lassen?

Ist das Darlehen vollständig getilgt, haben Sie die Wahl. Für die Löschung stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus, mit der der Notar den Eintrag im Grundbuch löschen lässt – auch das verursacht Notar- und Grundbuchkosten. Wie das abläuft, erklärt der Ratgeber zur Löschungsbewilligung. Oft ist es jedoch sinnvoll, die Grundschuld stehen zu lassen: Sie kann bei einem späteren Kredit – etwa für eine Modernisierung – ohne erneute Bestellung wiederverwendet werden. Eine löschungsfreie, eingetragene Grundschuld ist also kein Makel, sondern eine vorbereitete Sicherheit. Nur wenn Sie die Immobilie verkaufen und der Käufer eine lastenfreie Übergabe wünscht, führt an der Löschung meist kein Weg vorbei.

Die Rangfolge im Grundbuch

Im Grundbuch zählt nicht nur, dass eine Grundschuld eingetragen ist, sondern auch an welcher Stelle. Bei einer Zwangsverwertung werden die Gläubiger in der Reihenfolge ihres Rangs bedient: Wer an erster Stelle steht, wird zuerst aus dem Erlös bedient. Deshalb verlangt die finanzierende Bank in der Regel einen erstrangigen Eintrag – das senkt ihr Risiko und damit Ihren Zins. Kommen mehrere Darlehen zusammen, etwa ein Bankdarlehen und ein KfW-Förderkredit, wird die Rangfolge vorab festgelegt; KfW-Mittel werden häufig im Rang nachgeordnet akzeptiert. Für Sie ist wichtig zu verstehen: Ein zweitrangiger Eintrag bedeutet für die Bank ein höheres Risiko und kann sich in schlechteren Konditionen niederschlagen. Klären Sie deshalb frühzeitig, wie sich mehrere Sicherheiten im Grundbuch anordnen lassen – das ist bereits Teil der Konditionsverhandlung und sollte zur Struktur Ihrer Finanzierungszusage passen.

Häufige Fragen

Wie läuft die Grundschuldbestellung ab?

Die Bank schickt die Grundschuldbestellungsurkunde, der Notar beurkundet sie – oft mit dem Kaufvertrag zusammen – und reicht sie beim Grundbuchamt ein. Nach der Eintragung in Abteilung III und der Erfüllung aller Auflagen gibt die Bank das Darlehen zur Auszahlung frei.

Was kostet die Grundschuldbestellung?

Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen als grobe Orientierung bei rund 0,8 bis 1 Prozent der Grundschuldsumme. Die genauen Gebühren ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz und der Höhe der eingetragenen Grundschuld.

Wann zahlt die Bank aus?

Erst wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist und alle im Vertrag genannten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Bei einer fertigen Immobilie geschieht das zum vom Notar bestätigten Fälligkeitstermin, beim Neubau in Teilbeträgen nach Baufortschritt.

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Die Hypothek ist an eine konkrete Forderung gebunden und sinkt mit der Tilgung, die Grundschuld dagegen nicht. Deshalb lässt sich die Grundschuld flexibel wiederverwenden, etwa für eine Anschlussfinanzierung. Heute ist die Grundschuld der Standard.

Geht die Grundschuldbestellung auch ohne Notar?

Nein. Die Bestellung einer Grundschuld muss notariell beurkundet werden, damit sie ins Grundbuch eingetragen werden kann. Der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben und sorgt für die formgerechte Abwicklung zwischen Ihnen, der Bank und dem Grundbuchamt.

Fazit

Die Grundschuldbestellung ist der letzte formale Schritt vor der Auszahlung: Die Bank sichert sich über einen Grundbucheintrag ab, der Notar wickelt die Beurkundung ab, und erst danach fließt das Geld. Wer die Grundschuldhöhe im Blick behält, den Termin mit dem Kaufvertrag bündelt und die Auflagen vorab klärt, bringt seine Baufinanzierung sauber ins Ziel.

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