Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.
Teilauszahlung bei der Baufinanzierung, Geld in Etappen statt am Stück
Teilauszahlung bedeutet, dass die Bank dein Darlehen nicht in einer Summe an den Verkäufer überweist, sondern in mehreren Raten, passend zum Baufortschritt oder zum Zahlungsplan im Kaufvertrag. Standardszenario bei Neubau, Bauträgerkauf und energetischer Sanierung.
Wann eine Teilauszahlung Pflicht ist
| Szenario | Auszahlungs-Muster |
|---|---|
| Bauträgerkauf (MaBV) | 7-Raten-Plan nach Baufortschritt (Bezugsfertig + 5 % Restzahlung) |
| Eigener Hausbau | nach gewerk-spezifischem Fortschritt (Erdarbeiten, Rohbau, Dach, etc.) |
| Sanierung mit KfW | nach Rechnungsstellung jedes Maßnahmenpakets |
| Erbpacht-Übernahme | manchmal in 2 Stufen (Eintragung + Inbesitznahme) |
Was Banken konkret machen
Die Bank zahlt nicht direkt an dich, sondern an den Notar (auf dessen Notar-Anderkonto) oder direkt an die Handwerker, gegen Rechnung. Voraussetzung für jede Auszahlung:
- Baufortschritts-Bescheinigung vom Bauleiter, Architekten oder Energieeffizienz-Experten
- Rechnungen oder MaBV-Bestätigung vom Bauträger
- Foto-Dokumentation der Baustelle (bei einigen Banken Pflicht)
Bereitstellungszinsen, der Kostenfaktor
Das ist der wichtigste Punkt der oft unterschätzt wird: das nicht-ausgezahlte Geld kostet trotzdem.
| Zeitraum | Was passiert |
|---|---|
| Erste 2-12 Monate | typisch bereitstellungszinsfrei (Bank-abhängig) |
| Danach | ca. 3 % p.a. auf den noch nicht ausgezahlten Anteil |
Beispielrechnung: 300.000 € Darlehen, davon 200.000 € noch nicht ausgezahlt nach Monat 12, restliche 6 Monate bis Vollauszahlung:
- Bereitstellungszinsen: 200.000 € × 3 % × 0,5 J. = 3.000 €
Wer einen langsamen Bau hat, sollte beim Bankvergleich auf die bereitstellungszinsfreie Zeit achten, 12 Monate sind viel besser als 2 Monate.
Banken im Vergleich (Bereitstellungszinsfreie Zeit 2026)
| Bank | Bereitstellungszinsfrei |
|---|---|
| ING | 12 Monate |
| DKB | bis 24 Monate (auf Anfrage) |
| Sparkasse vor Ort | 2-12 Monate (verhandelbar) |
| Volksbank vor Ort | 2-12 Monate (verhandelbar) |
| Münchener Hyp | bis 24 Monate bei Sanierung |
| Commerzbank | 6 Monate Standard |
Stolpersteine bei Teilauszahlung
- Baustopp: Wenn der Bauträger insolvent wird oder ein Gewerk hakt, ruht auch deine Auszahlung. Bereitstellungszinsen laufen aber weiter
- Falsche Rechnung: Bank prüft jede Rechnung formal. Fehlerhafte Rechnungen → Auszahlung wird verzögert
- Schluss-Rate (5 %): bei Bauträgerkauf erst nach Übergabe + Mängelbeseitigung, viele Hauskäufer-Streitfälle hängen genau hier
- Energieeffizienz-Bestätigung: bei KfW-Programmen ist die letzte Auszahlung an die Effizienzhaus-Bestätigung gekoppelt
Was du gegen die Bereitstellungszinsen tun kannst
- Bank mit langer bereitstellungszinsfreier Zeit wählen (siehe Tabelle)
- Baufortschritt eng takten: monatliche Rechnungsstellung statt nur am Ende
- Sondertilgung: Teilauszahlungs-Plan so wählen, dass spätere Zahlungen schneller fließen
- Eigenkapital als Erstes einsetzen: erst dein Geld, dann die Banktranchen, reduziert Bereitstellungszinsen-Basis
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