Disagio bei der Baufinanzierung: Damnum, Auszahlung, Steuer

Wer alte Darlehensangebote oder Fachbücher zur Immobilienfinanzierung liest, stolpert früher oder später über den Begriff Disagio, manchmal auch Damnum genannt. Beides meint dasselbe: einen Abschlag, den die Bank bei der Auszahlung einbehält. Sie bekommen also weniger Geld überwiesen, als in Ihrem Darlehensvertrag als Summe steht, zahlen im Gegenzug aber einen niedrigeren Nominalzins. Klingt zunächst nach einem Trick, ist aber im Kern nur eine Umverteilung von Kosten. Wann sich das lohnt und wann nicht, hängt vor allem davon ab, ob Sie selbst einziehen oder vermieten.

Was ein Disagio genau ist

Das Disagio ist im Grunde vorausbezahlter Zins. Statt einen Teil der Zinsen über die Laufzeit zu verteilen, ziehen Sie ihn zu Beginn in einer Summe vom Kredit ab. Der Nominalzins (Sollzins) sinkt dadurch, weil die Bank einen Teil ihrer Vergütung ja schon vorne kassiert hat.

Ein Zahlenbeispiel macht es greifbar: Sie schließen ein Darlehen über 200.000 Euro ab und vereinbaren 5 Prozent Disagio. Die Bank behält dann 10.000 Euro ein und zahlt Ihnen nur 190.000 Euro aus. Ihre Schuld, die Sie tilgen müssen, beträgt trotzdem die vollen 200.000 Euro. Auch die Grundschuld wird auf die Nominalsumme eingetragen, nicht auf den ausgezahlten Betrag.

Wichtig ist die Unterscheidung: Das Disagio ist kein Bonus und keine Ersparnis, die vom Himmel fällt. Sie bezahlen es letztlich selbst, nur eben zu einem anderen Zeitpunkt und in anderer Form.

Warum der Nominalzins täuscht

Der niedrigere Sollzins sieht auf dem ersten Angebot attraktiv aus. Deshalb gibt es überhaupt den Effektivzins: Er rechnet das Disagio mit ein und macht Angebote vergleichbar. Ein Darlehen mit Disagio und niedrigem Nominalzins landet beim Effektivzins ungefähr dort, wo auch eine Finanzierung ohne Disagio mit höherem Nominalzins liegt. Der reine Blick auf den Sollzins führt Sie also in die Irre.

Vergleichen Sie Angebote mit und ohne Disagio deshalb immer über den effektiven Jahreszins und über die Gesamtkosten bis zum Ende der Zinsbindung. Nur so sehen Sie, was Sie unter dem Strich wirklich zahlen. Mehr zum Unterschied der beiden Zinsarten finden Sie in unserem Ratgeber zu Sollzins und Effektivzins.

Die Auszahlungslücke nicht unterschätzen

Ein praktisches Problem wird beim Disagio gern übersehen: Sie brauchen den Kaufpreis in voller Höhe, bekommen aber weniger ausgezahlt. Im Beispiel oben fehlen 10.000 Euro, die trotzdem irgendwo herkommen müssen.

Dafür gibt es zwei Wege, und beide haben einen Haken:

• Sie decken die Lücke mit zusätzlichem Eigenkapital ab. Das reduziert Ihre Reserven für Nebenkosten oder Puffer.
• Sie nehmen ein entsprechend höheres Darlehen auf, damit nach Abzug des Disagios genug übrig bleibt. Dann steigt aber die Kreditsumme und damit Ihr Beleihungsauslauf, was den Zins wieder verteuern kann.

Rechnen Sie diesen Effekt vorher sauber durch, sonst steht am Ende weniger Geld für den eigentlichen Kauf bereit als geplant.

Wann sich ein Disagio steuerlich lohnen kann

Der eigentliche Grund, warum das Disagio überhaupt noch angeboten wird, liegt im Steuerrecht. Für vermietete Immobilien zählt das Disagio zu den Finanzierungskosten und damit zu den Werbungskosten. Unter bestimmten Bedingungen dürfen Sie es sofort im Jahr der Zahlung absetzen, statt es über die Jahre zu verteilen.

Die Finanzverwaltung erkennt ein Disagio in der Regel als marktüblich an, wenn es sich in einer bestimmten Größenordnung bewegt (nach gängiger Verwaltungspraxis etwa bis 5 Prozent bei einer Zinsbindung von rund fünf Jahren). Liegt es darüber, muss es meist über die Laufzeit verteilt werden. Die genauen Grenzen und Voraussetzungen ändern sich und hängen vom Einzelfall ab, deshalb sollten Sie das unbedingt vorher mit Ihrem Steuerberater und anhand der aktuellen Vorgaben des Bundesfinanzministeriums klären.

Der Vorteil für Kapitalanleger: Sie ziehen einen Teil der Finanzierungskosten steuerlich in ein Jahr vor, in dem Sie zum Beispiel besonders hohe Einkünfte hatten. Das kann die Steuerlast in genau diesem Jahr spürbar senken. Ob sich das rechnet, ist reine Rechnerei und hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.

Für Selbstnutzer meist ohne Nutzen

Wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen, können Sie die Finanzierungskosten nicht von der Steuer absetzen. Damit fällt der einzige echte Vorteil des Disagios weg. Für die eigene, bewohnte Immobilie bringt ein Disagio deshalb in aller Regel nichts außer einer verschobenen Kostenstruktur. Hier fahren Sie mit einer klaren Finanzierung ohne Disagio fast immer besser.

Warum man das Disagio heute seltener sieht

In Zeiten hoher Zinsen war das Disagio ein beliebtes Gestaltungsmittel, gerade für Vermieter. Heute bieten viele Banken es gar nicht mehr aktiv an, und einige verzichten ganz darauf. Der niedrigere Nominalzins ist außerdem für die Bank bei sehr langen Zinsbindungen weniger interessant. Wenn Sie ein Disagio nutzen wollen, müssen Sie oft gezielt danach fragen.

Kurz zusammengefasst für die Praxis

• Das Disagio senkt den Nominalzins, aber Sie bekommen weniger ausgezahlt und tilgen trotzdem die volle Summe.
• Der Effektivzins zeigt die wahren Kosten, ein reiner Sollzins-Vergleich täuscht.
• Planen Sie die Auszahlungslücke ein, entweder über mehr Eigenkapital oder ein höheres Darlehen.
• Steuerlich interessant ist ein Disagio fast nur bei vermieteten Objekten, für Selbstnutzer selten sinnvoll.
• Ob und in welcher Höhe das Finanzamt es sofort anerkennt, klären Sie vorab mit dem Steuerberater.

Das Disagio ist also weniger ein Zaubertrick als ein Werkzeug, das in einer ganz bestimmten Situation passt: nämlich dann, wenn Sie vermieten und einen Teil Ihrer Finanzierungskosten steuerlich vorziehen möchten. In allen anderen Fällen sollten Sie es gelassen prüfen und im Zweifel weglassen. Wenn Sie unsicher sind, ob ein Angebot mit Disagio zu Ihrer Situation passt, lassen Sie die Varianten am besten gemeinsam mit einem unabhängigen Finanzierungsberater durchrechnen, bevor Sie unterschreiben.

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