Eigenkapital von den Eltern: Schenkung oder Darlehen fürs Haus

Viele junge Käufer schaffen den Sprung ins Eigenheim erst, weil die Eltern etwas beisteuern. Das ist völlig normal und die Bank hat damit kein Problem. Entscheidend ist aber, in welcher Form das Geld fließt. Ob die Eltern schenken oder leihen, verändert Ihren Zinssatz, Ihre Haushaltsrechnung und am Ende, wie viel Kredit Sie überhaupt bekommen. Dieser Ratgeber erklärt den Unterschied und worauf Sie bei Nachweis, Steuer und Absicherung achten sollten.

Warum die Bank genau hinschaut, woher das Geld kommt

Für eine Bank ist Eigenkapital jeder Betrag, den Sie selbst und dauerhaft in die Finanzierung einbringen, ohne dafür eine Rückzahlungspflicht zu haben. Genau hier trennt sich Schenkung von Darlehen.

• Geschenktes Geld zählt als echtes Eigenkapital. Es senkt den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf führt meist zu einem besseren Zinssatz, weil das Risiko der Bank sinkt.
• Geliehenes Geld von den Eltern ist aus Banksicht zunächst Fremdkapital. Es muss ja zurückgezahlt werden. Die Rate für das Elterndarlehen taucht dann in Ihrer Haushaltsrechnung auf und mindert den Betrag, den Sie sich bei der Bank leisten können.

Das erklärt eine oft überraschende Reihenfolge: Eine reine Schenkung verbessert Ihre Konditionen fast immer, ein Privatdarlehen kann sie unter Umständen verschlechtern.

Geschenktes Eigenkapital: das will die Bank sehen

Damit die Bank das Geld als Eigenkapital anerkennt, reicht die mündliche Zusage der Eltern nicht. Üblich sind diese Nachweise:

• eine kurze schriftliche Schenkungsbestätigung oder ein Schenkungsvertrag, aus dem hervorgeht, dass der Betrag nicht zurückgezahlt werden muss
• der Kontoauszug, der den Geldeingang bei Ihnen zeigt, idealerweise vor Abschluss des Darlehens
• ein Herkunftsnachweis für das Geld. Banken sind nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, größere Beträge zu prüfen, etwa durch einen Kontoauszug der Eltern oder einen Verkaufsbeleg

Praktischer Hinweis: Bringen Sie den Eigenkapitalnachweis früh, am besten schon beim ersten Angebot. Wenn die Bank fest mit dem Betrag rechnen kann, fällt der Beleihungsauslauf sofort in eine günstigere Stufe.

Bares Geld oder eine Immobilie als Sicherheit?

Manchmal wollen Eltern kein Geld überweisen, sondern ihre eigene, bereits abbezahlte Immobilie als zusätzliche Sicherheit einbringen. Das ist möglich, indem eine Grundschuld auf dem Elternhaus eingetragen wird. Für die Eltern ist das jedoch ein echtes Risiko, denn ihr Haus haftet dann für Ihren Kredit. Diese Variante sollte gut überlegt und mit dem Bankberater durchgesprochen sein.

Schenkungsteuer: Freibeträge im Blick behalten

Eine größere Geldschenkung kann Schenkungsteuer auslösen, muss es aber meist nicht. Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen hohen persönlichen Freibetrag, der in der Größenordnung von 400.000 Euro liegt und sich alle zehn Jahre erneut nutzen lässt. Weil Vater und Mutter jeweils einen eigenen Freibetrag haben, lässt sich der Rahmen für die meisten Familien nicht ausschöpfen.

Weil Freibeträge, Steuerklassen und Meldepflichten sich ändern können und im Einzelfall knifflig sind, sehen Sie die genannten Werte bitte als Orientierung. Prüfen Sie die aktuell geltenden Beträge beim Finanzamt oder lassen Sie größere Schenkungen vorab von einem Steuerberater einordnen. Schenkungen sind dem Finanzamt grundsätzlich anzuzeigen, auch wenn am Ende keine Steuer anfällt.

Privatdarlehen der Eltern statt Schenkung

Wollen die Eltern das Geld nicht endgültig aus der Hand geben, ist ein privates Darlehen ein sauberer Weg. Damit es rechtlich und steuerlich trägt, sollten Sie einige Punkte beachten:

• Schriftlicher Vertrag. Halten Sie Betrag, Laufzeit, Rückzahlung und Zins fest. Das schützt beide Seiten und dient als Nachweis gegenüber Bank und Finanzamt.
• Klare Zinsregelung. Ein Darlehen ohne jeden Zins oder mit einem auffällig niedrigen Zins kann vom Finanzamt als teilweise Schenkung gewertet werden. Ein nachvollziehbarer, üblicher Zins vermeidet Diskussionen.
• Rang gegenüber der Bank. Die finanzierende Bank akzeptiert ein Elterndarlehen oft nur, wenn es im Rang hinter ihrem eigenen Kredit steht, also nachrangig ist. Manche Banken verlangen sogar einen Rangrücktritt oder werten das Darlehen als eigenkapitalähnlich, wenn feste Rückzahlungen erst nach dem Bankkredit einsetzen.

Rechnen Sie ehrlich: Wenn Sie an die Eltern jeden Monat 300 Euro zurückzahlen, fehlt dieser Betrag in Ihrer Haushaltsrechnung. Ein zinsloses, sehr flexibles Familiendarlehen ohne feste Monatsrate belastet Ihre Bonität dagegen kaum.

Absicherung: an den Ernstfall denken

Familie und Geld vertragen sich am besten, wenn vorher alles offen besprochen ist. Diese Punkte werden oft übersehen:

• Rückforderung bei Notlage. Geraten die Eltern nach einer Schenkung selbst in eine finanzielle Notlage, können sie das Geld unter bestimmten Voraussetzungen zurückfordern (Paragraf 528 BGB). Ganz endgültig ist eine Schenkung also nicht in jedem Fall.
• Pflichtteil und Geschwister. Eine große Schenkung kann später Erbansprüche von Geschwistern berühren. Es gibt eine Regel, nach der der Wert einer Schenkung über zehn Jahre langsam abschmilzt. Wer fair bleiben will, spricht die Gleichbehandlung der Kinder früh an.
• Scheidungsrisiko. Fließt das Geld in eine gemeinsame Immobilie mit dem Partner, ohne dass etwas geregelt ist, kann bei einer Trennung ein Teil beim Partner landen. Ein notarieller Vertrag oder eine klare Zuordnung der Eigentumsanteile beugt Streit vor.

So gehen Sie am besten vor

Klären Sie zuerst mit den Eltern, ob geschenkt oder geliehen werden soll, und halten Sie es schriftlich fest. Legen Sie der Bank den Nachweis früh vor, damit der bessere Beleihungsauslauf greift. Prüfen Sie bei größeren Beträgen die steuerliche Seite und regeln Sie die Absicherung innerhalb der Familie. Wer diese vier Schritte sauber geht, nutzt die Unterstützung der Eltern optimal, ohne später böse Überraschungen.

Sie sind unsicher, welche Variante zu Ihrer Situation passt und wie die Bank das Elterngeld bewertet? Wir schauen uns Ihre Finanzierung individuell an und rechnen beide Wege durch. Sprechen Sie uns gern an.

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