Fertighaus finanzieren: Ablauf, Zahlung und Absicherung

Ein Fertighaus wirkt planbar: fester Katalogpreis, kurze Bauzeit, ein Ansprechpartner beim Hersteller. Die Finanzierung ist trotzdem anders aufgebaut als beim Kauf einer fertigen Immobilie oder beim Bauträger. Denn beim klassischen Fertighaus kaufen Sie in aller Regel zwei Dinge getrennt: das Grundstück und das Haus. Das hat Folgen für Verträge, Zahlungsfluss und Absicherung. Wer das früh versteht, spart sich Bereitstellungszinsen und böse Überraschungen.

Zwei Verträge, zwei Bausteine

Beim Bauträger bekommen Sie Haus und Grund aus einer Hand und zahlen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Beim Fertighaus ist das anders. Sie erwerben zuerst ein Grundstück, meist über einen notariellen Kaufvertrag, und schließen davon getrennt einen Bau- beziehungsweise Werkvertrag mit dem Fertighaushersteller.

Für Ihre Baufinanzierung heißt das: Sie finanzieren zwei Blöcke.

• Grundstückskauf: notariell beurkundet, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Der Kaufpreis wird nach Fälligkeitsmitteilung des Notars in der Regel in einer Summe fällig.
• Hausvertrag: Der Werklohn wird nicht auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt gezahlt.

Wenn Sie das Grundstück bereits besitzen, entfällt der erste Block, und Ihr Eigenkapital ist damit faktisch schon eingebracht. Das verbessert den Beleihungsauslauf und oft auch den Zinssatz.

Verbraucherbauvertrag: Ihre Rechte beim Hausvertrag

Bestellen Sie ein Haus als Privatperson aus einer Hand, greift meist der Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB. Das gibt Ihnen einige feste Schutzrechte, die Sie kennen sollten, weil die Bank ihre Auszahlung daran ausrichtet:

• Baubeschreibung: Der Hersteller muss eine klare Leistungsbeschreibung liefern und einen verbindlichen Fertigstellungstermin oder eine Bauzeit nennen.
• Widerrufsrecht: Für Verbraucherbauverträge gilt in der Regel ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
• Abschlagszahlungen nach Baufortschritt (§ 632a BGB): Sie zahlen nur für tatsächlich erbrachte Leistung, nicht für ein Versprechen.

Prüfen Sie den Zahlungsplan im Vertrag genau. Er sollte sich am echten Baufortschritt orientieren (Bodenplatte, Rohbau/Aufstellung, Dach, Innenausbau, Fertigstellung) und nicht große Summen weit vor der Leistung fordern.

Absicherung gegen Insolvenz des Herstellers

Der wunde Punkt beim Vorauszahlen: Was, wenn der Hersteller während der Bauphase pleitegeht? Der Gesetzgeber hat dafür zwei Hebel im Verbraucherbauvertrag verankert.

Nach § 650m BGB dürfen die vereinbarten Abschläge zusammen 90 Prozent der Gesamtvergütung nicht übersteigen, solange das Haus nicht fertig ist. Zusätzlich muss Ihnen der Unternehmer eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von 5 Prozent der Vergütung stellen, meist über eine Bürgschaft. Das ist Ihr Puffer, um bei Problemen einen anderen Betrieb mit der Fertigstellung zu beauftragen oder Mängel zu beheben. Lassen Sie sich diese Sicherheit tatsächlich aushändigen, nicht nur zusagen.

Bereitstellungszinsen: der stille Kostentreiber

Weil das Darlehen in Teilbeträgen nach Baufortschritt fließt, liegt ein Teil der Kreditsumme oft monatelang bei der Bank abrufbereit, aber noch nicht ausgezahlt. Für dieses reservierte Geld verlangen viele Banken Bereitstellungszinsen. Die Bauphase eines Fertighauses ist zwar kurz, oft nur wenige Monate ab Baustellenübergabe, aber Planung, Baugenehmigung und Erschließung ziehen sich manchmal.

So halten Sie die Kosten klein:

• Verhandeln Sie eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit (je nach Bank mehrere Monate).
• Rufen Sie Grundstückskaufpreis und Bauraten passend zum tatsächlichen Fortschritt ab.
• Bringen Sie, wenn möglich, Eigenkapital in den frühen Bauphasen ein und lassen Sie das Bankgeld später fließen.

Was die Bank sehen will

Die Bank finanziert am Ende gegen den Wert von Grundstück plus fertigem Haus, zahlt aber gegen Nachweis des Baufortschritts aus. Damit die Zusage steht, brauchen Sie neben den üblichen Bonitätsunterlagen typischerweise:

• den (Entwurf des) Grundstückskaufvertrags oder den Grundbuchauszug,
• den Bau- beziehungsweise Werkvertrag mit dem Fertighaushersteller inklusive Bau- und Leistungsbeschreibung,
• den Zahlungsplan und die Bauzeit,
• Baugenehmigung oder Nachweis des Verfahrens, Grundriss und Lageplan,
• eine Aufstellung der Baunebenkosten (Erdarbeiten, Bodenplatte, Hausanschlüsse, Außenanlagen), die im Festpreis oft nicht enthalten sind.

Gerade der letzte Punkt wird unterschätzt. Der beworbene Hauspreis ist selten der Endpreis. Bodenplatte, Erschließung, Sonderwünsche bei der Bemusterung und die Außenanlagen können das Budget spürbar erhöhen. Planen Sie hier realistisch und kalkulieren Sie einen Puffer ein.

Festpreis, Bemusterung und Förderung

Viele Hersteller sichern einen Festpreis für einen begrenzten Zeitraum zu, häufig in der Größenordnung von etwa einem Jahr. Läuft die Frist ab, bevor gebaut wird, drohen Nachträge. Der zweite Kostentreiber ist die Bemusterung: hochwertigere Böden, Bäder oder Haustechnik heben den Preis, oft erst nach Vertragsschluss. Halten Sie Ihr Ausstattungsbudget vorher schriftlich fest.

Fördermittel sind grundsätzlich auch beim Fertighaus möglich. Je nach Effizienzstandard und Lebenssituation kommen zinsgünstige KfW-Kredite oder Programme für Familien in Betracht. Zinssätze, Fördersummen und Voraussetzungen ändern sich aber regelmäßig, prüfen Sie die aktuellen Konditionen immer direkt bei der KfW und binden Sie die Förderung frühzeitig in die Finanzierung ein, da Anträge oft vor Vorhabenbeginn gestellt werden müssen.

Kurz gerechnet: der typische Ablauf

Angenommen, Sie kaufen ein Grundstück und bestellen ein Fertighaus. Dann läuft es meist so: Grundstückskauf beim Notar und Auszahlung des Kaufpreises, danach Baugenehmigung, dann Baustart mit Bodenplatte. Ab hier ruft die Bank die Bauraten schrittweise gegen Baufortschritt ab, oft in vier bis sieben Schritten bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Ihre monatliche Rate für das volle Darlehen beginnt in der Regel erst, wenn die Vollauszahlung erreicht ist, vorher zahlen Sie Zinsen auf den bereits abgerufenen Teil plus eventuelle Bereitstellungszinsen.

Fazit

Ein Fertighaus zu finanzieren ist gut planbar, wenn Sie die Trennung von Grundstück und Haus, die Zahlung nach Baufortschritt und die gesetzliche Absicherung im Blick behalten. Achten Sie auf die 5-Prozent-Fertigstellungssicherheit, eine großzügige bereitstellungsfreie Zeit und einen ehrlichen Kostenplan inklusive Bodenplatte und Außenanlagen. Weil es hier um viel Geld und um Ihre langfristige Sicherheit geht, lohnt sich eine unabhängige Prüfung des Bau- und Finanzierungsvertrags.

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