Beleihungsauslauf erklärt, und warum er deine Zinsen bestimmt

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Beleihungsauslauf erklärt, und warum er deine Zinsen bestimmt

Der Beleihungsauslauf ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Baufinanzierung, er bestimmt deine Zinskondition stärker als fast jeder andere Faktor.

Was Beleihungsauslauf bedeutet

Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Beleihungswert × 100 %. Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis, Banken setzen oft 90-100 % vom Kaufpreis an, in Premium-Lagen auch 100-110 %.

Wie der Beleihungsauslauf deine Zinsen treibt

• Bis 60 %: Premium-Konditionen, typisch 0,2-0,4 % unter Standardzins
• 60-80 %: Standard, die meisten Konditions-Tabellen
• 80-90 %: leichter Aufschlag, 0,1-0,3 %
• 90-95 %: spürbarer Aufschlag, 0,2-0,5 %
• Über 95 %: deutlicher Aufschlag, oft 0,4-0,8 %
• Über 100 % (Kaufnebenkosten mitfinanziert): wenn überhaupt, nur mit massiver Bonität und 0,8-1,5 % Aufschlag

So senkst du den Beleihungsauslauf

• Mehr Eigenkapital einsetzen
• Niedrigeren Kaufpreis verhandeln (Verhandlungserfolge zählen sofort)
• Bei Bestandsimmobilien: nachweisbar werthaltige Verbesserungen einrechnen lassen
• Zweit-Immobilie als Sicherheit nutzen (selten, aber möglich)

Spar-Effekt durch Beleihungsauslauf-Senkung

Bei einem 300.000-€-Darlehen über 30 Jahre macht 0,3 % Zinsunterschied eine Ersparnis von etwa 15.000 €. Wer 20.000 € Eigenkapital nachlegen kann, um von 90 % auf 80 % Beleihungsauslauf zu kommen, holt sich diese Ersparnis dauerhaft ab.

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Der Beleihungsauslauf ist im Alter besonders wichtig, etwa bei einer Baufinanzierung ab 60 oder wenn ältere Eigentümer die Immobilie im Alter beleihen.