Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.
Kaufnebenkosten mitfinanzieren — geht das, was kostet’s, wann ist es sinnvoll
Faustregel-Mantra in der Baufinanzierung: „Mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.“ Aber was wenn die Nebenkosten 12 % vom Kaufpreis sind und du keine 50.000 € auf der hohen Kante hast? Die Antwort heißt Vollfinanzierung oder 110 %-Finanzierung — möglich, aber teuer.
Was sind „Kaufnebenkosten“ konkret
Bei einer Immobilie für 400.000 € in NRW typisch:
| Position | Höhe | Wer rechnet ab |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % NRW (3,5-6,5 % je Bundesland) | Finanzamt |
| Notargebühren | ca. 1,5 % | Notar |
| Grundbuchamt | ca. 0,5 % | Amtsgericht |
| Maklergebühr Käufer-Anteil | bis 3,57 % | Makler |
| Gutachter (optional) | 500-2.000 € | Sachverständiger |
| Bereitstellungszinsen (bei Bauzeit) | 0-5.000 € | Bank |
| Summe typisch | 8-13 % vom Kaufpreis |
Bei 400.000 € Kaufpreis = 30.000-52.000 € Nebenkosten, je nach Bundesland und Maklersituation.
Die drei Beleihungs-Niveaus
| Beleihungsauslauf | Was bedeutet | Konsequenz |
|---|---|---|
| 80 % Beleihung | Eigenkapital deckt 20 % Kaufpreis + alle Nebenkosten | beste Konditionen |
| 100 % Beleihung | Bank finanziert Kaufpreis komplett, du zahlst nur Nebenkosten | Zinsaufschlag 0,2-0,4 % |
| 110 % Beleihung | Bank finanziert Kaufpreis + Nebenkosten | Zinsaufschlag 0,5-1,0 %, eingeschränkte Bankauswahl |
Wer macht überhaupt 110 % — und wie
Banken die 110 % bieten (Stand 2026, mit Profil-Voraussetzungen):
- DKB — bei sehr guter Bonität, unbefristet angestellt, kein Vorkredit
- ING — bei stabilen Berufen (Beamte, Ärzte, Heilberufler, Top-Angestellte)
- Münchener Hypothekenbank — bei Premium-Profilen
- Postbank, Commerzbank — selektiv
- Sparkasse vor Ort — manchmal verhandelbar bei Bestandskunden
Welche Banken machen es typisch NICHT: Bauspar-Vorkasse-Modelle, regionale Volksbanken (oft 100 % max.)
Was die Bank-Profile-Voraussetzungen sind (110 %)
- Bonität top: Schufa-Score > 95, keine offenen Kredite
- Festes, unbefristetes Beschäftigungsverhältnis
- Einkommen: mindestens 2,5x der Monatsrate Netto
- Berufsgruppe: Beamte, Ärzte, Anwälte, Steuerberater, Angestellte in größeren Unternehmen
- Alter: typisch < 50 Jahre (Restschuldversicherungs-Fähigkeit)
- Idealerweise: keine Mit-Antragsteller-Risiken (Selbstständig, Befristung)
Beispielrechnung — Kauf mit / ohne Nebenkosten-Finanzierung
Szenario: 400.000 € EFH in NRW, junges Paar mit 30.000 € Eigenkapital
| Variante | EK | Darlehen | Zins | Monatsrate (2 % Tilg) |
|---|---|---|---|---|
| 80 %-Beleihung (klassisch, geht nicht hier — fehlt EK) | — | — | — | — |
| 100 %-Beleihung (Kaufpreis fin, NK aus EK) | 30.000 € → reicht knapp NK | 400.000 € | 4,0 % | 2.000 €/Mon. |
| 110 %-Beleihung (alles fin) | 0 € EK | 450.000 € | 4,5 % | 2.438 €/Mon. |
→ Mehrkosten 110 % vs. 100 %: +438 €/Monat über die Laufzeit = ~53.000 € über 10 Jahre.
Wann 110 %-Finanzierung trotzdem sinnvoll ist
✅ Junge Berufseinsteiger mit gutem Karriere-Plan, die JETZT eine Immobilie kaufen wollen ✅ Beamte mit sicherem Einkommen, kein Verkaufszwang absehbar ✅ Wer das Eigenkapital für andere Investments (z.B. Selbstständigen-Kapital) braucht ✅ In schnell steigenden Marktphasen, wo Warten teurer ist als Zinsaufschlag
Wann NICHT
❌ Selbstständige ohne 3+ Jahre stabile BWA ❌ Wenn die Monatsrate > 35 % Netto-Einkommen wird ❌ Wenn 12 Monate Notfallrücklage fehlen (Krisen-Risiko zu groß) ❌ Wenn das Objekt selbst Risiko-Faktoren hat (Sanierungsbedarf, schwierige Lage)
Strategie-Tipp: Bauspar-Vorkasse oder Tilgungsstarkes Konzept
Eine Variante: 100 % Beleihung + parallel ein Bauspar-Sofortdarlehen (Riester, Wohn-Riester) für die Nebenkosten. Damit hast du gestaffelte Tilgung und nutzt staatliche Förderung.
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