Vorfälligkeit bei Immobilien-Verkauf

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf — was die Bank dir aus der Tasche zieht

Wer seine Immobilie verkauft und ein laufendes Baufinanzierungs-Darlehen ablöst, wird in den meisten Fällen zur Kasse gebeten: die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist die Entschädigung der Bank für entgangene Zinsen. Sie kann schnell 5-stellige Beträge erreichen — wer das nicht weiß, plant den Verkauf falsch.

Wann fällt eine Vorfälligkeit an

Wie hoch ist die VFE typisch

→ Faustregel: je länger Restlaufzeit + je niedriger der Vertragszinssatz, desto höher die VFE. Wer 2019-2021 zu 1,0 % abgeschlossen hat und heute mit noch 7+ Jahren Restzinsbindung verkauft, kann eine VFE in Höhe von 8-15 % der Restschuld erwarten.

Wie die Bank rechnet (Aktiv-Aktiv-Methode)

Die meisten Banken nutzen die Aktiv-Aktiv-Methode: Differenz zwischen vereinbartem Zins und aktuellem Wiederanlagezins (Pfandbriefrendite + Marge) × Restlaufzeit × Restschuld.

Beispiel: Restschuld 300.000 €, Restzinsbindung 5 Jahre, dein Zins 1,2 %, aktueller Wiederanlagezins 3,5 %:

• Zins-Differenz: 2,3 % pro Jahr
• Schaden für die Bank: 300.000 × 2,3 % × 5 = 34.500 € (Brutto)
• Abzüglich Risiko + Verwaltungsersparnis (ca. 30 %): ~24.150 €
• Abzinsung auf Gegenwart: typisch ca. 20.000–22.000 € VFE

Was die VFE BEGRENZT — gesetzliche Schutzregeln

1. §489 BGB — 10-Jahre-Recht: Wer das Darlehen 10 Jahre + 1 Tag nach Vollauszahlung kündigt, zahlt keine VFE. Ab dem 11. Jahr ist die Bindung gesetzlich aufgehoben (Sonderkündigungsrecht, 6 Monate Kündigungsfrist).
2. §502 Abs. 1 BGB: Bei Verbraucher-Immobilienkrediten max. 1,0 % der Restschuld, wenn Restlaufzeit > 1 Jahr ist. Bei < 1 Jahr Restlaufzeit max. 0,5 %.
3. Recht auf vorzeitige Rückzahlung bei Zweitverkauf: Wer das beliehene Objekt verkaufen muss (Lebenslage, Trennung etc.), hat Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung — aber Bank darf die VFE erheben.

Wann die VFE entfällt oder reduziert werden kann

• Fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Vertrag: bei Verträgen aus 2010-2016 oft fehlerhaft → Widerrufsjoker, Vertrag wird rückabgewickelt
• Falsche Berechnung durch die Bank: kann durch Sachverständigen überprüft werden
• Sondertilgungsrecht nicht ausgeschöpft: Bank muss anrechnen, was vertraglich erlaubt war
• Verkauf wegen Krankheit/Tod: in seltenen Härtefällen kann die Bank entgegenkommen

Praktischer Check vor jedem Verkauf

1. Restschuld ermitteln (zum geplanten Ablösestichtag)
2. VFE-Berechnung der Bank schriftlich anfordern (Bank ist dazu verpflichtet)
3. Zweitmeinung durch unabhängige Beratung — typische Korrektur bei fehlerhafter Berechnung: 5-15 % der ursprünglichen VFE
4. 10-Jahre-Regel prüfen: Bist du am 11. Vertragsjahr? Dann gesetzliches Kündigungsrecht, KEINE VFE

Stolpersteine

• VFE nicht in Kalkulation einrechnen: wer den Verkaufserlös 1:1 als Eigenkapital für nächstes Objekt plant, kann böse überraschen
• Vorzeitige Vertragsablösung mit Bank verhandeln statt klagen: oft 10-20 % Verhandlungsspielraum
• Forward-Anschlussfinanzierung statt Komplett-Ablösung: kann Kosten reduzieren

Konditions-Anfrage

Du planst Verkauf + Neuabschluss? Ich rechne dir die VFE-Belastung gegen den Vorteil der neuen Konditionen und finde die für dich beste Bank aus 100+ Anbietern.

[Anfrage starten →]

Oder persönlich beraten: Serkan Parlak, +49 151 1037390, info@parlak-invest.de

Verwandte Themen

• Kaufnebenkosten finanzieren
• Immobilienbewertung verstehen
• Schätzung der Bank
• Schufa-Anfrage vs. Konditionsanfrage
• Notar-Anderkonto
• Teilauszahlung

👉 Weiterführend: Baufinanzierung vergleichen & Angebot anfordern