Schätzung durch die Bank

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Schätzung durch die Bank — wie dein Beleihungswert wirklich entsteht

Bei jeder Baufinanzierung schätzt die Bank den Beleihungswert der Immobilie. Das ist eine ganz andere Zahl als der Kaufpreis — und sie entscheidet darüber, wie viel Prozent vom Kaufpreis du finanziert bekommst, welchen Zins du zahlst und ob die Bank überhaupt zusagt.

Kaufpreis vs. Beleihungswert vs. Marktwert — die drei verschiedenen Zahlen

→ Wichtig: Bei einer Premium-Lage kann der Kaufpreis 5-15 % über dem Beleihungswert liegen. Beispiel: 600.000 € Kaufpreis → Beleihungswert 540.000 € → Bei 80 % Beleihungsauslauf finanziert die Bank nur 432.000 €, nicht 480.000 €.

Wie die Bank schätzt — drei Verfahren

1. Sachwertverfahren (für EFH, ETW, DHH) Materialwert des Gebäudes + Grundstückswert + Außenanlagen − Alterswertminderung. Konservatives Verfahren, oft 5-10 % unter Marktwert.

2. Ertragswertverfahren (für vermietete Objekte) Jahres-Nettomiete × Vervielfältiger (regionsabhängig, typisch 18-30). Bei einer Kaltmiete 12.000 €/Jahr × 22 = 264.000 € Ertragswert.

3. Vergleichswertverfahren (für ETW + Standardobjekte) Datenbank-Abgleich mit ähnlichen verkauften Objekten am gleichen Standort. Schnellster Weg, oft Hauptverfahren bei normalen Wohnungen.

Wer schätzt — und wie genau

Was den Beleihungswert herunterdrückt

• Energieklasse F-H: 5-10 % Abschlag (energetische Sanierungs-Annahme)
• Erbbaurecht: 15-30 % Abschlag (je nach Restlaufzeit)
• Denkmalschutz ohne Förderung: 5-10 % Abschlag
• Hochwasser-Risikogebiet: 5-15 % Abschlag
• Verkehrslärm (Schienen/Autobahn): 3-8 %
• Schlechte Bausubstanz (sichtbare Mängel): 5-20 %
• Ungewöhnliche Lage (z.B. neben Gewerbe): 3-10 %

Was den Beleihungswert ANHEBT

• Premium-Lage (Top-Stadtteil): +5-10 % über Vergleichswert
• Energieklasse A oder B: +3-5 %
• Neubau / hochwertige Sanierung: +5-10 %
• Sehr gute Bausubstanz (Massivbau, hochwertige Materialien): +3-5 %

Strategien für eine bessere Bank-Schätzung

1. Drittgutachten beibringen: vor Bankanfrage einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen (~600 €) — wenn dessen Wert höher ist als der Bank-interne, kannst du das Gutachten dem Antrag beilegen
2. Energieausweis aktuell: Klasse B-D bringt deutlich besseren Wert als veralteter Ausweis ohne aktuelle Daten
3. Modernisierungs-Nachweise: Fotos + Rechnungen für Bäder, Fenster, Heizung — direkt mit der Bankanfrage einreichen
4. Vergleichsobjekte aufzeigen: bei Premium-Lagen kannst du selbst 3-5 ähnlich verkaufte Objekte aus deinem Quartier nennen — das stützt deinen Wertvorschlag

Beispielrechnung — was bedeutet ein 10%iger Schätzungsunterschied

→ Eine vorsichtige Schätzung kostet dich über die Laufzeit leicht 4-stellig.

Konditions-Anfrage

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