Schätzung durch die Bank

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Schätzung durch die Bank, wie dein Beleihungswert wirklich entsteht

Bei jeder Baufinanzierung schätzt die Bank den Beleihungswert der Immobilie. Das ist eine ganz andere Zahl als der Kaufpreis, und sie entscheidet darüber, wie viel Prozent vom Kaufpreis du finanziert bekommst, welchen Zins du zahlst und ob die Bank überhaupt zusagt.

Kaufpreis vs. Beleihungswert vs. Marktwert, die drei verschiedenen Zahlen

→ Wichtig: Bei einer Premium-Lage kann der Kaufpreis 5-15 % über dem Beleihungswert liegen. Beispiel: 600.000 € Kaufpreis → Beleihungswert 540.000 € → Bei 80 % Beleihungsauslauf finanziert die Bank nur 432.000 €, nicht 480.000 €.

Wie die Bank schätzt, drei Verfahren

1. Sachwertverfahren (für EFH, ETW, DHH) Materialwert des Gebäudes + Grundstückswert + Außenanlagen − Alterswertminderung. Konservatives Verfahren, oft 5-10 % unter Marktwert.

2. Ertragswertverfahren (für vermietete Objekte) Jahres-Nettomiete × Vervielfältiger (regionsabhängig, typisch 18-30). Bei einer Kaltmiete 12.000 €/Jahr × 22 = 264.000 € Ertragswert.

3. Vergleichswertverfahren (für ETW + Standardobjekte) Datenbank-Abgleich mit ähnlichen verkauften Objekten am gleichen Standort. Schnellster Weg, oft Hauptverfahren bei normalen Wohnungen.

Wer schätzt, und wie genau

Was den Beleihungswert herunterdrückt

• Energieklasse F-H: 5-10 % Abschlag (energetische Sanierungs-Annahme)
• Erbbaurecht: 15-30 % Abschlag (je nach Restlaufzeit)
• Denkmalschutz ohne Förderung: 5-10 % Abschlag
• Hochwasser-Risikogebiet: 5-15 % Abschlag
• Verkehrslärm (Schienen/Autobahn): 3-8 %
• Schlechte Bausubstanz (sichtbare Mängel): 5-20 %
• Ungewöhnliche Lage (z.B. neben Gewerbe): 3-10 %

Was den Beleihungswert ANHEBT

• Premium-Lage (Top-Stadtteil): +5-10 % über Vergleichswert
• Energieklasse A oder B: +3-5 %
• Neubau / hochwertige Sanierung: +5-10 %
• Sehr gute Bausubstanz (Massivbau, hochwertige Materialien): +3-5 %

Strategien für eine bessere Bank-Schätzung

1. Drittgutachten beibringen: vor Bankanfrage einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen (~600 €), wenn dessen Wert höher ist als der Bank-interne, kannst du das Gutachten dem Antrag beilegen
2. Energieausweis aktuell: Klasse B-D bringt deutlich besseren Wert als veralteter Ausweis ohne aktuelle Daten
3. Modernisierungs-Nachweise: Fotos + Rechnungen für Bäder, Fenster, Heizung, direkt mit der Bankanfrage einreichen
4. Vergleichsobjekte aufzeigen: bei Premium-Lagen kannst du selbst 3-5 ähnlich verkaufte Objekte aus deinem Quartier nennen, das stützt deinen Wertvorschlag

Beispielrechnung, was bedeutet ein 10%iger Schätzungsunterschied

→ Eine vorsichtige Schätzung kostet dich über die Laufzeit leicht 4-stellig.

Konditions-Anfrage

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